池州市碧水青城前期策劃報(bào)告

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1、市場調(diào)研篇池州房地產(chǎn)綜述通觀池州房地產(chǎn)市場,應(yīng)該說正處于一個(gè)發(fā)展的階段,池州房地產(chǎn)市場在近兩年一直呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，隨著池州城市改造進(jìn)程的不斷推進(jìn)以及人們生活水平的不斷提高,相信這個(gè)市場也會越來越成熟。根據(jù)我們的了解,今年上半年池州市完成拆遷面積18萬平方米,預(yù)計(jì)全年完成拆遷面積將突破30萬平方米,是池州歷年來城市拆遷規(guī)模最大的一年,由此也可以看出：巨大的城市拆遷所帶來房地產(chǎn)市場的剛性需求在年池州當(dāng)?shù)卣加泻苤匾牡匚?。根?jù)我們對池州房地產(chǎn)市場的調(diào)查,2005年池州房地產(chǎn)市場商品房總的去化量約為

2、30萬平方米,今年上半年房地產(chǎn)市場去化量為17萬平方米,目前市場上沒有新公開個(gè)案,大都是在售個(gè)案的余量，就目前的階段看，池州房地產(chǎn)市場又處于一個(gè)供略小于求的階段。但隨著匯景國際花園四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陸續(xù)面市，池州房地產(chǎn)市場在總體的供應(yīng)量上會大幅度增加，預(yù)計(jì)年內(nèi)市場新推案量將達(dá)到30萬平方米左右，屆時(shí)圍繞著貴中分校周邊將真正上演一場“三國演義”。而按照目前的去化速度判斷，2006年全年去化量會達(dá)到35萬平方米左右。綜合以上情況分析，池州房地產(chǎn)市場總體處于一個(gè)供需兩旺的狀態(tài)。池州房地

3、產(chǎn)調(diào)研分析規(guī)模分析目前池州重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目6個(gè)，如上圖所示規(guī)模由大到小依次是：匯景國際花園32萬平方米、和泰星城13萬平方米、平天湖水岸花園4.4萬平方米、清風(fēng)名苑2.8萬平方米、煙柳園2萬平方米、百花南苑1.7萬平方米。從規(guī)模上分析，匯景國際花園占有絕對的優(yōu)勢。無論是從市場的銷售情況看還是在對市民的走訪中都會感覺到，匯景國際花園在池州市民心中較高地位和認(rèn)可度。可以說：規(guī)模大、有一定配套的小區(qū)受到購房者的青睞。戶型面積分析通過對在售住宅項(xiàng)目的調(diào)查顯示：個(gè)案名稱匯景三期和泰星城清風(fēng)名苑煙柳園百花南苑

4、水岸花園主力戶型3/2/13/2/23/2/13/2/13/2/13/2/13/2/1主力面積105-117㎡120-126㎡110-117㎡100-110㎡105-110㎡100-110㎡120-128㎡從上述表格中我們可以看出：目前池州房地產(chǎn)市場主流是100-110平方米三房二廳一衛(wèi)的戶型面積。從戶型的布局上看，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品以實(shí)用性的傳統(tǒng)戶型為主，還沒有出現(xiàn)錯(cuò)層、夾層的戶型產(chǎn)品。從戶型的功能上看，戶型結(jié)構(gòu)較為方正，功能分區(qū)明了，也沒有出現(xiàn)類似南北飄窗及入戶花園的功能設(shè)計(jì)。景觀分析從在售個(gè)案的情況

5、來看，在營銷過程中大都以景觀為宣傳賣點(diǎn)，但實(shí)際景觀設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，對景觀設(shè)計(jì)的挖掘深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從景觀設(shè)計(jì)單位來看，池州當(dāng)?shù)匾惨M(jìn)了一些外地的公司，如：南方設(shè)計(jì)院、杭州石田景觀設(shè)計(jì)院、常州設(shè)計(jì)院等，但還尚吸引一些品牌影響力較強(qiáng)的景觀設(shè)計(jì)單位?？梢哉f：目前在售個(gè)案的景觀大都是一些組團(tuán)綠化，整體顯得比較單調(diào)，對景觀小品的應(yīng)用較少，只有和泰星城采用了一些水景的設(shè)計(jì)。如下圖：這代表了目前池州當(dāng)?shù)鼐坝^設(shè)計(jì)最好的項(xiàng)目。從景觀設(shè)計(jì)上看，整體水準(zhǔn)有待進(jìn)一步提升。建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分析從目前市場在售個(gè)案使用的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

6、來看：單元門：一般采用可視對講系統(tǒng)進(jìn)戶門：采用品牌防盜門窗：塑鋼窗安保系統(tǒng)：周邊界紅外線報(bào)警系統(tǒng)立面：一般采用涂料，個(gè)別項(xiàng)目有少量面磚搭襯從整體上分析，當(dāng)前池州房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，在售個(gè)案所使用的上述建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)還可以，但有些細(xì)節(jié)還是有待提高。如：立面：除了和泰星城外立面有些特點(diǎn)外，其它項(xiàng)目的外立面給人的感覺很一般。公共過道：目前在售項(xiàng)目的過道全部都是水泥地坪，整體品質(zhì)感一般。物業(yè)管理服務(wù)分析通過對在售項(xiàng)目的調(diào)查顯示：匯景國際花園：金房物業(yè)和泰星城：金房物業(yè)清風(fēng)名苑：華宇物業(yè)煙柳園：青松物業(yè)平天湖

7、水岸花園：菲安物業(yè)通過上述調(diào)查可以看出：池州最具有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目匯景國際花園和泰星城的物業(yè)管理公司是—金房物業(yè)，這也應(yīng)該是目前池州名氣最大的物業(yè)管理公司，是池州的“品牌物業(yè)”。從實(shí)際了解情況來看，池州當(dāng)?shù)剡€沒有引進(jìn)一些先進(jìn)的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物業(yè)管理上還是一個(gè)空缺。產(chǎn)品調(diào)查綜合評述：通過對池州當(dāng)?shù)卦谑郛a(chǎn)品的調(diào)查以及對市民走訪了解可以看出：池州市房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)發(fā)展的階段，在售產(chǎn)品基本上是以一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)形式出現(xiàn)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)強(qiáng)調(diào)較少，整體品質(zhì)感一般。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、購房者

8、觀念的逐漸轉(zhuǎn)變、新的開發(fā)理念的形成，我們有理由相信，未來的房地產(chǎn)市場要用產(chǎn)品和服務(wù)說話。競爭分析篇市場競爭分析就目前池州房地產(chǎn)市場而言，重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目5個(gè)，分別是：和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑。除百花南苑小區(qū)外，其它個(gè)案都是今年上半年公開的項(xiàng)目。從分布情況來看，并不集中。從規(guī)模來看，在售項(xiàng)目規(guī)模都不大，目前都是些余量銷售。按照目前的形勢分析，到本案公開時(shí)候，這些在售個(gè)案對本案都形成不了大的威脅。結(jié)合項(xiàng)目所在地理位置以及項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度等，我們認(rèn)為本案最重要