2007楓華藍(lán)灣營銷策劃報(bào)告

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1、楓華藍(lán)灣楓華藍(lán)灣營銷策劃報(bào)告26楓華藍(lán)灣目錄第一章戰(zhàn)局如何？（市場狀況分析）第二章致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客群定位）第三章我方兵力如何？（推廣策略）第四章如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）第五章戰(zhàn)局如何部署？（階段戰(zhàn)術(shù)）26楓華藍(lán)灣第一章戰(zhàn)局如何？（市場狀況分析）第一節(jié)宏觀環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)2006年上半年，該市財(cái)政收入完成103.67億元，同比增長42.59％，為今年200億元奮斗目標(biāo)的51.83％。2006年上半年鄭州市城市居民的收入和支出繼續(xù)穩(wěn)步增長，人均可支配收入增長11.5％，高于消費(fèi)增幅6.3個(gè)百分點(diǎn)。2006年上半年鄭州市城市居民人均可支配收入為6387元，增長的主要原因一是工薪

2、收入持續(xù)增長。二是各種利息、股息及紅利收入的增長。三是人均經(jīng)營性收入的增長。四是人均養(yǎng)老金或離退休金的增長。2006年上半年鄭州市城市居民家庭人均消費(fèi)性支出為3646元，比去年同期增長5.2％。居民更加享受生活。人均家庭設(shè)備及服務(wù)支出比上年同期增長18.3％。2、城市發(fā)展按照總體規(guī)劃，到2020年，鄭州市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1000萬人，相當(dāng)于現(xiàn)在的1.3倍。中心城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到500平方公里，是現(xiàn)在的近２倍。本次規(guī)劃對鄭州市發(fā)展定位為：全國區(qū)域性中心城市；全國綜合交通、通信樞紐和現(xiàn)代化物流商貿(mào)城市；區(qū)域性金融中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心；國家歷史文化名城；國際文化旅游城市；先進(jìn)制造業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基

3、地。26楓華藍(lán)灣據(jù)了解，2010年鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)810萬人，城鎮(zhèn)化率為65％。其中中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)400萬人。2020年，鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到1000萬人，其中中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)500萬人以上。鄭東新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是到2008年，三年累計(jì)完成全社會固定投資450億元，建成區(qū)面積達(dá)到80平方公里以上，居住人口達(dá)到20萬人以上。3、宏觀政策政策機(jī)構(gòu)房產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容目的“十一五”規(guī)劃綱要全國人大調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范住房消費(fèi)信貸

4、和保險(xiǎn)。調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)和控制房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確定了“十一五”期間房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定基調(diào)。國六條及其細(xì)則國務(wù)院、九部委調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等。細(xì)則提出了中小戶型70%比例、營業(yè)稅的5年期限、提高高檔房首付等量化指標(biāo)。以結(jié)構(gòu)調(diào)整、政府責(zé)任為重的2006年房地產(chǎn)調(diào)控開始?！蛾P(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》建設(shè)部6月1日起，各地區(qū)新審批、開工的商品住房中，90平方米以下住房面積必須達(dá)到70%以上；套型建筑面積是指單套住房的建筑面積。主管部門集中清理6月1日前明確“國十五條”中模糊的概念和指標(biāo)，為各地的細(xì)則制定、政策執(zhí)行

5、確立基礎(chǔ)。26楓華藍(lán)灣已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目。需要調(diào)整套型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后發(fā)放施工許可證?！逗幽鲜?shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》河南省建設(shè)廳設(shè)定驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)定驗(yàn)收內(nèi)容，包括外觀、防水等初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收的8類58個(gè)項(xiàng)目；分戶驗(yàn)收數(shù)量和方法；分戶驗(yàn)收的組織實(shí)施；分戶驗(yàn)收的程序和其它要求?！蛾P(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃“一書兩證”審批工作的通知》鄭州市規(guī)劃局凡2006年3月1日之后的“一書兩證”都要進(jìn)行批前、批后公示；應(yīng)履行而未履行公示程序的不得發(fā)放“一書兩證”。居住小區(qū)調(diào)整變更規(guī)劃，應(yīng)該先公示調(diào)整意向、再論證或聽證，批準(zhǔn)后再公示。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整

6、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》河南省建設(shè)廳一、加強(qiáng)規(guī)劃編制二、嚴(yán)格控制新建住房結(jié)構(gòu)比例三、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為四、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度為促進(jìn)房地產(chǎn)要穩(wěn)定住房價(jià)格，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持和引導(dǎo)群眾改善住房條件的合理需求?！蛾P(guān)于開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)活動的通知》市房管局、市工商局和市物價(jià)局六類違法違規(guī)行為將被重點(diǎn)整頓規(guī)范1、商品房預(yù)售管理2、商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管3、房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理4、房地產(chǎn)展銷活動管理5、商品房預(yù)（銷）售合同管理6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）管理26楓華藍(lán)灣對商品房預(yù)售、房地產(chǎn)廣告發(fā)布、房地產(chǎn)展銷活動、商品房預(yù)（銷）售合同管理等六個(gè)

7、交易環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整頓規(guī)范。綜述：雖著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人均國民生產(chǎn)總值的不斷提高，人們的生活水平也相應(yīng)的在不斷的提高。人均住宅面積的提高，等這些因素為房產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展提供了一個(gè)較好的空間和舞臺。第二節(jié)、市場分析1、整體市場情況（1）1—8月份商品房投銷分析2006年1—8月份，鄭州市取得預(yù)售資格的項(xiàng)目145個(gè)，共計(jì)預(yù)售面積436.85萬㎡，銷售面積492.34萬㎡。數(shù)據(jù)顯示，1—8月份市場銷售面積大于預(yù)售面積，從市場角