華南mall全程策劃方案

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1、華南MALL全程策劃方案???目錄第一章華南MALL商圈范圍的劃定2第二章華南MALL人流量及其消費(fèi)額預(yù)測92.1華南的人流量預(yù)測92.2華南的日均消費(fèi)額預(yù)測13第三章華南MALL商圈環(huán)境分析193.1華南MALL商圈的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境193.2華南MALL商圈的交通環(huán)境243.3華南MALL商圈的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境343.4華南MALL商圈的政策環(huán)境44第四章各層商圈消費(fèi)者之特征484.1各層商圈消費(fèi)者的人口特征484.2華南MALL各層商圈的目標(biāo)消費(fèi)者特征544.3各層商圈消費(fèi)者的消費(fèi)行為特征55第五章消費(fèi)者對超大型購物中心的期

2、望與需求625.1對超大型購物中心購物項(xiàng)目的期望和要求625.2對超大型購物中心餐飲項(xiàng)目的期望和要求645.3對超大型購物中心娛樂項(xiàng)目的期望和要求65第六章消費(fèi)者對華南MALL的接受度666.1對華南MALL的認(rèn)知狀況666.2對華南MALL及其特色的感知與評價(jià)686.3光顧華南MALL的可能性和迫切程度69第七章對華南MALL的建議70?第一章華南MALL商圈范圍的劃定MALL是在“毗鄰的建筑群中，或一個(gè)大型建筑群中，有一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織起來，提高購物、休閑、餐飲、娛樂、等各種服務(wù)的一

3、站式消費(fèi)中心。MALL起源于20世紀(jì)中期的歐美，在美國、加拿大、德國、英國、韓國、日本、法國、意大利等發(fā)達(dá)國家中，MALL屬于最流行的先進(jìn)高級商業(yè)業(yè)態(tài)。目前中國還沒有真正意義上的MALL。華南MALL是一個(gè)將崛起于廣東東莞市萬江區(qū)，投資達(dá)到25億元人民幣，建筑面積達(dá)到80多萬㎡，商業(yè)經(jīng)營面積超過60萬㎡的，集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店及大型景觀游樂主題公園于一體的一站式消費(fèi)中心，將是國內(nèi)真正意義上的第一個(gè)MALL。華南MALL作為一個(gè)龐大的商業(yè)業(yè)態(tài)機(jī)構(gòu)，必須匯集周邊地區(qū)的人流、物流、資金流和信息流，極大拓展珠三角的巨大消費(fèi)市

4、場，成為珠三角的零售行業(yè)核心力量，為此，我們必須明確華南MALL商圈輻射范圍。通常來說商圈是指零售商業(yè)業(yè)態(tài)以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。下面我們將采用定性分析和定量聚類分析方法來確定華南MALL的商圈輻射范圍及其層次。一、華南MALL商圈輻射范圍分析在國外MALL通常分布在交通便利的郊區(qū)，其土地價(jià)格普遍低出城區(qū)20%以上。按國外定義，一個(gè)MALL的有效商圈輻射范圍將達(dá)到200-300公里。但是，支撐這樣一個(gè)MALL，往往對當(dāng)?shù)氐目陀^經(jīng)濟(jì)環(huán)境有這樣的要求：一是當(dāng)?shù)乇仨氁呀?jīng)形成一批成熟品牌并能構(gòu)

5、成吸引客流的專賣店，二是城市居民向郊區(qū)延伸，三是消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，四是人均國民收入達(dá)到20000美元以上和居民中小汽車普及率超過50%。結(jié)合以上的要求和華南MALL周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們有下列的判斷和分析：1、華南MALL商圈輻射范圍不可能達(dá)到200-300公里的理論值在華南MALL所在地為中心的200-300公里范圍內(nèi)，差不多已經(jīng)覆蓋廣東的大部分地區(qū)，按廣東2001年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣東省人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為13730元，按當(dāng)年平均匯率計(jì)算，才達(dá)到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1659美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為

6、10415元（1258美元），農(nóng)村居民人均純收入為3768元（455美元）；同時(shí)，按照廣東省公安廳車管所統(tǒng)計(jì)，2001年底廣東省每百戶私車保有量為4.22輛，如果只按私人轎車、吉普車、輕型客車計(jì)算，每百戶汽車保有量才有2.57輛。因此，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還是人民生活水平和百戶汽車保有量，都無法達(dá)到支持華南MALL有200-300公里這樣一個(gè)輻射范圍的要求。2、珠三角腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是華南MALL商圈合理的輻射范圍雖然華南MALL商圈輻射范圍不可能達(dá)到200-300公里的范圍，但是華南MALL臨近的珠三角卻是華南MALL的必然商

7、圈范圍。這是因?yàn)椋阂皇侵槿歉沟丶磸V州、深圳、珠海、佛山、江門、中山、東莞、惠州等地區(qū)的大部分地區(qū)城鎮(zhèn)，離華南MALL的交通距離均在150公里左右的范圍內(nèi)，由于交通條件便利，乘車基本上在2個(gè)小時(shí)以內(nèi)。珠三角各城市（鎮(zhèn)）往返華南MALL交通情況起點(diǎn)最近距離（公里）時(shí)間（分鐘）自駕車路費(fèi)（元/雙程）公共交通費(fèi)用（元/雙程）自駕車路線黃埔40303030廣深高速/107國道增城市30302224荔新公路/107國道新塘30302030廣深高速/107國道長安4540014本地公路虎門2330014廣深高速/107國道寮步453001

8、0本地公路樟木頭2240014本地公路石龍453008本地公路廣州市50403040廣深高速/107國道番禺70408060京珠高速/廣深高速從化85605080廣從公路/廣深高速/107國道深圳70407080廣深高速/107國道佛山806010070廣佛高速/廣深高速/1