資源描述：
《深圳華盛東門項目市場研究及規(guī)劃定位報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、深圳華盛東門項目市場研究及規(guī)劃定位報告東門項目〖市場研究及規(guī)劃定位〗報告致：深圳市瑞產(chǎn)置業(yè)有限公司匯報內(nèi)容綱要第一部分：市場研究一、項目地塊研究及發(fā)展難點分析二、項目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析三、東門商圈主要商業(yè)形態(tài)調(diào)研四、東門商圈消費人群研究五、本項目周邊在建及招商項目六、經(jīng)營者訪問第二部分：規(guī)劃定位七、本項目規(guī)劃定位探討八、本項目樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃及主題定位九、項目建筑規(guī)劃發(fā)展建議第一部分：市場研究一、項目地塊研究及發(fā)展難點分析項目規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目地處深圳傳統(tǒng)市級商圈東門商圈，本項目靠近東門中路和曬布路交匯處，靠近東門商業(yè)步行街，是建設(shè)中的地鐵3號線“曬布路
2、站”上蓋，預(yù)計2010年東門商圈本項目底建成開業(yè)。項目緊鄰東門核心商圈，地處東門商圈東門中路的末端，但作為東門地鐵“曬布路站”上蓋物業(yè)，未來經(jīng)營將能共茂業(yè)百貨東門中路享東門商圈的人流及知名度，為項目商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造良好的發(fā)展條件?？偨ㄖ娣e：58439.17㎡住宅建筑面積：29436.9><#990099'>96㎡商業(yè)建筑面積：11613.04㎡地下商業(yè)建筑面積：2457㎡商業(yè)樓層：地下2層，地上5層地下車庫：12478.84㎡地下公共通道：723㎡住宅總戶數(shù)：430戶機(jī)動車停車位：245個地鐵3號線地鐵3號線工程起點為福田益田站，終點為龍崗區(qū)雙龍站，2011年6
3、月30日全線通車。作為連接市中心與2011年大運會主體育城的“大運專線”，地鐵3號線串聯(lián)了多個市級、區(qū)級商業(yè)中心，建成后將進(jìn)一步拉近龍崗與深圳中心區(qū)的距離。地鐵3號線也將是未來龍崗區(qū)域消費人群進(jìn)入特區(qū)商業(yè)區(qū)的唯一的地鐵交通路線。3號線沿線老街、曬布路、翠竹、田貝、水貝、草埔、布吉、木棉灣、大芬站點都是人口居住密集的區(qū)域，水貝田貝市場本身也是深圳的珠寶批發(fā)市場，3號線的貫通可帶動沿線人群進(jìn)入深圳中心區(qū)消費，本項目所在站點則是進(jìn)入中心區(qū)商圈的第一站。項目周邊環(huán)境??項目所處東門商圈，是羅湖區(qū)最繁華的地段，臨東門中路，周邊分布有東門茂業(yè)百貨、旺角購物廣場和九龍城廣場
4、以及窗簾、廚具專業(yè)市場，集經(jīng)營批發(fā)、零售、娛樂、餐飲等多種行業(yè)為一體，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。??項目所處東門商圈人流量大，統(tǒng)計資料顯示東門的人流量2008年日均約60萬人次，地鐵老街站的人流也有部分計入其中。??從租金水平來看，項目所處東門商圈在經(jīng)過政府改造后，東門商業(yè)街臨街商業(yè)租金已經(jīng)上漲到1200~2500元/平方米/月。??本項目周邊分布的白馬批發(fā)市場和五金經(jīng)營業(yè)態(tài)的街鋪，對本項目未來零售業(yè)發(fā)展是不利因素。項目周邊交通現(xiàn)狀地鐵3號線站點：東門中路站（曬布路站）、老街站周邊道路狀況等級道路車道數(shù)目深南東路雙向八車道城市主干路東門中路雙向七車道曬布路雙向四
5、車道城市次干路湖貝路雙向四車道城市支路立新路單向二車道周邊公交系統(tǒng)公交車站公交線路東門站24（另有5條夜巴線路）東門老街站2（另有1條夜巴線路）東門中站22（另有4條夜巴線路）門診部22（另有2條夜巴線路）本項目臨城市主干道，車行較為方便。周邊公交線路較多，項目通達(dá)性高，但因人流量、車流量太大，未來交通系統(tǒng)還有待改善。本項目自身分析小結(jié)根據(jù)對項目地塊及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)、周邊商業(yè)環(huán)境等情況的了解，我行認(rèn)為本項目在未來發(fā)展中將存在如下發(fā)展關(guān)鍵點：??本項目地處東門中路，臨街面建筑展示性好，項目臨東門商圈，所處區(qū)域市場知名度高、周邊商業(yè)發(fā)展成熟，交通便捷、人流量大，
6、具備發(fā)展商業(yè)的良好條件；??本項目是地鐵3號線“曬布路站”上蓋商業(yè)，能共享地鐵商業(yè)人流。??本項目為發(fā)展商持有物業(yè)，對項目具有統(tǒng)一的經(jīng)營管理權(quán)，這是對項目后期經(jīng)營中的統(tǒng)一規(guī)劃、招商和經(jīng)營調(diào)整的一大保障。??本項目是新建商業(yè)項目，能打造較好的商業(yè)硬件條件和經(jīng)營環(huán)境，有利于項目未來招商和經(jīng)營檔次的提升。項目發(fā)展難點分析??本項目所處地理位置雖然緊鄰東門商圈，但已經(jīng)處在東門中路的末端，東門商圈的邊緣，較難共享東門商圈的人流，出現(xiàn)商業(yè)邊緣化的現(xiàn)象，如何通過商業(yè)特色化和差異化的打造，吸引目的性消費是本項目要重點考慮的問題。??本項目商業(yè)樓層較多，總共有7層（地下2層，地
7、上5層），從東門目前商業(yè)發(fā)展情況來看4層以上商業(yè)的經(jīng)營情況都不太理想，空置率較高，因此本項目的4~5層如何通過交通動線的調(diào)整和業(yè)態(tài)組合吸引人流往高樓層消費是本項目發(fā)展的一個難點。??動線規(guī)劃設(shè)計上，如何結(jié)合地鐵出入口，利用地鐵的人流，將地鐵人流引導(dǎo)進(jìn)入本項目消費是規(guī)劃設(shè)計上要重點考慮的。??本項目整體規(guī)模較小，單層面積小不利于商業(yè)規(guī)劃，如何實現(xiàn)有吸引力的、選擇針對性的業(yè)態(tài)組合是本項目要考慮的重點。??本項目是裙樓商業(yè)，結(jié)構(gòu)空間受到較大的影響，在規(guī)劃中要重點考慮鋪位劃分，實現(xiàn)良好的動線設(shè)計及處理好邊角位和死角位。根據(jù)對項目發(fā)展難點的分析，我行將針對項目所處商圈發(fā)
8、展?fàn)顩r、現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況、消費特點
