中恒江南第一城項目可行性研究報告

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1、中恒江南第一城項目可行性研究報告中恒江南·第一城項目可行性研究報告重慶市機械工業(yè)第三設(shè)計院北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一章項目建設(shè)背景第一節(jié)國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī)自改革開放以來，我國的經(jīng)濟體制歷經(jīng)了從計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的初級階段，現(xiàn)已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場經(jīng)濟時期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。?結(jié)構(gòu)調(diào)整成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的各項指標(biāo)看，2005年國民經(jīng)濟呈現(xiàn)增長快、效益好、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善。2006年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟也取得了全方位的發(fā)展，工業(yè)增速呈

2、現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計增長17><7.<7%，同比增幅提高了1.3個百分點。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭，39個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長28%，繼續(xù)保持較快增長速度；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)182.<75，比去年同期提高15.66點。?財政收支也顯示了良好的態(tài)勢，上半年財政收入同比增長22%，比上年同期多收3600億元。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入599<7元，扣除價格因素，實際增長10.2%，增速比去年同期加快0.<7個百分點；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1<79

3、<7元，實際增長11.9%，雖然增速較上年同期回落0.6個百分點，但仍然是多年來較高的增長速度。消費品零售額增速加快，上半年全社會消費品零售額同比增長13.3%，比上年同期提高了0.2個百分點；扣除價格因素實際增長12.9><>4%,比上年同期提高了0.<>4個百分點，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資<>423<71億元，同比增長29.8%，增速比去年同期加快<>4.<>4個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資36368億元，增長31.3%，加快<>4.2個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資<769

4、5億元，增長2<>4.2%，加快0.<7個百分點。2006年上半年我國出口額<>4285.93億美元，同比增長25.2%；進(jìn)口額36<71.<>46億美元，同比增長21.3%。消費價格總水平基本穩(wěn)定，上半年累計居民消費價格總水平比去年同期上漲1.3%，增幅同比低1個百分點，在經(jīng)濟增長明顯加快的同時，消費價格漲幅沒有出現(xiàn)明顯的加快，經(jīng)濟增長與消費價格走勢的背離比較明顯。房地產(chǎn)方面，2006年1－<7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資10035.2億元，同比增長2<>4.3%，增幅上升2.1個百分點。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占<70.3%，

5、其中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為22.<7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)?！　?006年1－<7月，全國完成購置土地面積18<708.8<>4萬平方米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個百分點，低于商品房施工面積漲幅的21.9個百分點、新開工面積漲幅的21.0個百分點。總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減

6、少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項調(diào)控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房所占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。在房屋價格不斷攀升的情況下，國家和各個地方也出臺了一系列的調(diào)控政策，從國八條到國六條再到國十五條，旨在平抑居高不下的房價，打擊短期投機行為。又比如出臺規(guī)定要求開發(fā)商每個項目中套型建筑面積在90平方米（或90平方米以下）的住房數(shù)量需占<70%等。而2006年，

7、央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。盡管如此，在長期經(jīng)濟向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時間內(nèi)維持著上升的取向。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后，中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。按照國際經(jīng)驗，當(dāng)國民經(jīng)濟人均年產(chǎn)值（GDP）達(dá)到1000美元至3000美元區(qū)間的時候，這個國家的消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。國民經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的源動力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。最

8、能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素就是國家經(jīng)濟走勢和大局，房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之揚