成都軍區(qū)空軍白云花園物業(yè)管理事宜建議報告

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1、二〇一〇年四月十九日第一部分白云花園項目概況1、白云花園主要經(jīng)濟指標；2、白云花園客戶群體分析；3、白云花園物業(yè)服務(wù)定位。第二部分白云花園物業(yè)服務(wù)模式建議1、白云花園物業(yè)服務(wù)可能性運作模式的對比分析；2、白云花園物業(yè)服務(wù)運作模式建議。附件：白云花園物業(yè)服務(wù)費用成本測算第一部分白云花園項目概況一、白云花園主要經(jīng)濟指標1、區(qū)域位置：白云花園位于成都市武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村4、5、6組，小區(qū)東臨錦江、沙河兩河交匯處，擁有50米寬的沿河綠化帶，且與東湖公園、沙河公園相臨，營造出人與自然共生的綠色生活空間。本項目交通出行快

2、速通達，小區(qū)西臨科華南路直通三環(huán)交通動脈，而南臨機場路東延線，15分鐘內(nèi)可直達機場，距桂溪公共交通總站也僅千余米。2、經(jīng)濟指標：1)白云花園用地面積約58758㎡；2)總建筑面積25.81萬㎡，其中地上建筑面積約21.23萬㎡，地下建筑面積約4.58萬㎡；商業(yè)建筑面積約2萬㎡；3)白云花園總戶數(shù)1387戶，均為高層電梯公寓；4)白云花園規(guī)劃機動車位約1395個，其中地上臨時停車位約70個，地下停車位約1325個；1)白云花園容積率約3.61；建筑密度約25%；綠地率達40%。3、內(nèi)部景觀：白云花園內(nèi)部利用建筑

3、和景觀科學地進行人車分流，中庭的綠化廣場、住宅環(huán)境空間穿插布置流水、景觀樹木，提供給業(yè)主寧靜、安逸的私家花園。4、配套設(shè)施:白云花園內(nèi)設(shè)置的羽毛球、乒乓球、游泳、器械健身等多個運動場所，為業(yè)主營造了休閑娛樂的另一種選擇；品質(zhì)高尚、配套齊全的幼兒園，方便了小區(qū)業(yè)主子女的學前教育；約2萬平米的配套商業(yè)設(shè)施，給業(yè)主的日常生活提供了極大的便利。白云花園坐擁城南綠色水岸資源，各類交通近在咫尺，園區(qū)內(nèi)小橋流水，以及富健身休閑場地與器械、配套幼兒園、2萬平米配套商業(yè)使得白云花園的品質(zhì)絕不低于項目周邊的大多數(shù)高端商品房住宅小

4、區(qū)。故而，白云花園的物業(yè)服務(wù)難度也不低于周邊任何商品房住宅小區(qū)。二、成都軍區(qū)空軍白云花園客戶群體分析1、白云花園客戶群體白云花園是軍區(qū)空軍黨委為穩(wěn)定部隊、提升部隊戰(zhàn)斗力，改善廣大軍官居住生活條件，而組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房。其購房者均為師職、團職、營職以上軍官，以及經(jīng)白云花園住宅建設(shè)領(lǐng)導小區(qū)審批后的其他人員（營職以下軍官至五級士官，以及離退休老干部）。2、白云花園客戶群體對物業(yè)服務(wù)的管理需求過去軍隊住宅的管理一直實行部隊自管的方式，大門由荷槍實彈的戰(zhàn)士值守，戒備森嚴，因此這一形態(tài)的物業(yè)管理被蒙上了一層神秘的面紗。

5、直至我國前軍委主席江澤民同志做出了“軍隊后勤保障必須社會化”重要指示后，全軍后勤的社會化步伐才全面啟動。而軍隊住宅物業(yè)的管理與傳統(tǒng)住宅物業(yè)的管理相比，有著其所獨有的特性：（1）、政治化要求較強。軍隊住宅物業(yè)管理的好壞將直接影響干部的生活，影響著部隊的穩(wěn)定程度，影響著部隊的戰(zhàn)斗力，因此，從事軍隊住宅物業(yè)管理的企業(yè)必須從基層員工入手，對員工有較高的政治審核及思想素質(zhì)教育，只有這樣才能符合部隊的保密性、安全性的要求。（2）、服務(wù)標準要求較高。軍隊住宅居住的都是部隊干部和家屬，在單位是同事，在家是鄰居，這種業(yè)主群體的

6、單一性，決定了物業(yè)管理中無論好的一面還是差的一面，都有經(jīng)過宣傳被“放大”的可能。因此物業(yè)管理的工作中，必須始終注重品牌意識，并且始終重視基層員工的素質(zhì)教育和工作標準。（3、）服務(wù)范圍要求較廣。軍隊干部長期享受部隊各種福利制度，在市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入軍隊住宅物業(yè)管理后，軍隊干部對用合同的方式、有償?shù)姆绞竭M行服務(wù)，會有一定程度的不理解，因此，需要物業(yè)公司堅持不懈的通過各種方式予以宣傳引導。同時能夠為住戶提供廣泛的優(yōu)質(zhì)價廉的服務(wù)，諸如：便民食堂、社區(qū)菜市、圖書館、娛樂中心、社區(qū)文化等特色服務(wù)。三、白云花園物業(yè)服務(wù)

7、定位1、白云花園物業(yè)服務(wù)定位：酒店式管理服務(wù)模式結(jié)合白云花園各項數(shù)據(jù)指標與客戶群體對物業(yè)服務(wù)的需求，建議項目推行“以業(yè)主為中心”的酒店式管理服務(wù)模式，按照現(xiàn)代國際酒店服務(wù)標準及相關(guān)要求，導入顯性服務(wù)和隱性的管理理念，倡導“以人為本”全方位、個性化的服務(wù)。酒店式服務(wù)模式的“顯性服務(wù)”：對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解，導入ISO9000質(zhì)量體系，按照物業(yè)管理行業(yè)的一級服務(wù)標準和國家示范優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選標準，呈現(xiàn)給業(yè)主360度的全天侯細心呵護。該服務(wù)模式強調(diào)服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度，讓業(yè)主的生活在

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“星級酒店”服務(wù)中變的簡單、快樂、自由、愜意。酒店式服務(wù)模式的“隱性服務(wù)”：是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，為業(yè)主提供個性私密的特約服務(wù)，“為業(yè)主所想，為業(yè)主所做”。秉承“金鑰匙”（國際權(quán)威服務(wù)認證知名品牌）的服務(wù)理念，為業(yè)主提供委托代辦服務(wù)，讓業(yè)主的生活變得高貴、幽雅、輕松。2、酒店式物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵：★“星級安全護衛(wèi)”：由擁有良好職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全