《房屋登記辦法》中的預(yù)告登記問題

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1、文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題《房屋登記辦法》中的預(yù)告登記問題——《房屋登記辦法》研討之三程嘯清華大學(xué)法學(xué)院副教授　　一、預(yù)告登記的范圍　　在《物權(quán)法》頒布之前,一些規(guī)定了預(yù)告登記制度的地方性法規(guī)的規(guī)定也有所不同。有些地方性法規(guī)規(guī)定只有期房的轉(zhuǎn)讓和抵押可以適用預(yù)告登記,例如,《上海市房地產(chǎn)登記條例》第49條第1款規(guī)定:“房屋尚未建成時(shí),有下列情形之一的,當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記:(一)預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓;(二)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;(三)以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓;(

2、四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！薄渡轿魇〕鞘蟹课輽?quán)屬登記條例》第6條規(guī)定:“預(yù)告登記包括預(yù)購商品房、未預(yù)售的在建商品房的所有權(quán)和抵押權(quán)的預(yù)告登記及其注銷登記?！庇行┑胤叫苑ㄒ?guī)規(guī)定,不僅期房的轉(zhuǎn)讓可以適用預(yù)告登記,即便是期房的租賃也可以辦理預(yù)告登記,例如,《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》第48條規(guī)定:“預(yù)購或者預(yù)租尚未建成的房屋,房屋預(yù)購人或者預(yù)租人,文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題可以憑簽訂的預(yù)購房屋買賣合同或者預(yù)租合同,向登記機(jī)構(gòu)申請辦理預(yù)告登記?！薄　　段餀?quán)法》第20條第1款對預(yù)告登

3、記的適用范圍作出了明確規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。”從這一規(guī)定可以看出:首先,預(yù)告登記的目的在于“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。換言之,預(yù)告登記是一種必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的擔(dān)保手段,它是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請求權(quán)。它限制債務(wù)人違背其義務(wù)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的權(quán)限,使得債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。所以,《物權(quán)法》第20條第1款第2句規(guī)定:“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”其次,

4、預(yù)告登記中登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)。具體來說,就是基于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)。這一規(guī)定與其他國家有所不同。在一些國家中,預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)可以是基于合同而產(chǎn)生的,也可以是依法產(chǎn)生的,甚至對于將來的請求權(quán)或者附條件的請求權(quán)也可以進(jìn)行預(yù)告登記。例如,在德國可以進(jìn)行預(yù)告登記的包括三類情形:1.針對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán),如出讓或消滅土地權(quán)利的請求權(quán);2.為進(jìn)行訴訟保全而進(jìn)行的預(yù)告登記;3.法院作出的假執(zhí)行判決(相當(dāng)于我國民事訴訟法中的先予執(zhí)行)文章來源：中顧法律網(wǎng)

5、上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題而進(jìn)行的預(yù)告登記。但是,依據(jù)我國《物權(quán)法》第20條第1款,能夠進(jìn)行預(yù)告登記的債權(quán)請求只能是基于當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)協(xié)議而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)。至于房屋的租賃無論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃,都不能辦理預(yù)告登記。此外,法院或其他有權(quán)機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、預(yù)查封等限制不動(dòng)產(chǎn)處分的情形,依據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋,采取的是查封登記的方式,也不能適用預(yù)告登記?！　≡谄鸩荨斗课莸怯涋k法》的時(shí)候,對于房屋預(yù)告登記的范圍如何確定,曾有不同的觀點(diǎn)。有人認(rèn)為,預(yù)告登記應(yīng)僅僅適用于期房的買賣和抵押,如預(yù)購商品

6、房、預(yù)購商品房抵押。對于現(xiàn)房的買賣和抵押不應(yīng)辦理預(yù)告登記,因?yàn)樵诂F(xiàn)房買賣和抵押中,當(dāng)事人并不存在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和抵押權(quán)登記的困難,沒有必要辦理預(yù)告登記。但是,多數(shù)人認(rèn)為,預(yù)告登記既可以適用于期房的買賣和抵押,也適用于現(xiàn)房的買賣和抵押,理由在于:首先,依據(jù)《物權(quán)法》第20條第1款,只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》并沒有將預(yù)告登記的范圍局限在期房。其次,現(xiàn)房買賣和抵押中當(dāng)事人也存在辦理預(yù)告登記的需要。例如,在房屋分期付款的買賣中,賣方為了防止買受

7、人違約,而與買受人約定,只有在最后一筆房款付清之后才與買受人一起辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題此時(shí)買受人為了使自己在全部房款付清之后能夠確定地得到房屋所有權(quán),阻止出賣人一房多售,也具有申請預(yù)告登記的需要?！　　斗课莸怯涋k法》采取了多數(shù)人的主張,于第65條明確規(guī)定,現(xiàn)房和期房的買賣或抵押都可以申請預(yù)告登記。但是,《房屋登記辦法》規(guī)定的預(yù)告登記卻并沒有涵蓋全部期房和現(xiàn)房的買賣、抵押,被排除在預(yù)告登記范圍之外的是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)?2005年9月國

8、務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)局、銀監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》規(guī)定:“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。