三亞房地產(chǎn)市場分析

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1、目錄1.城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價31.1宏觀經(jīng)濟運行狀況31.2城市規(guī)劃與建設51.3宏觀政策82.城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析與評價102.1土地市場102.2房地產(chǎn)整體市場112.3商業(yè)營業(yè)用房市場192.4酒店市場203.城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析213.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢213.2城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析213.3典型企業(yè)及典型項目收益和風險分析2227圖表目錄圖1-1：2000-2004年三亞經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展情況3圖1-2：2000-2004年三亞三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況4

2、圖2-1：2000-2004年三亞房地產(chǎn)投資情況11圖2-2：2001-2004年三亞房地產(chǎn)施工情況12圖2-3：2000-2004年三亞商品房銷售情況12圖2-4：2000-2004年三亞房地產(chǎn)供需情況13圖2-5：2000-2004年三亞商品房銷售價格14圖2-6：2001-2004年三亞房地產(chǎn)需求情況15表2-1：三亞市住宅市場需求量預測1827城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價1.1宏觀經(jīng)濟運行狀況n城市概況及特征?三亞，是海南省南部的中心城市和交通通信樞紐；是我國東南沿海對外開放黃金海岸線

3、上最南端的對外貿(mào)易重要口岸；是建設中的國際熱帶海濱風景旅游新城。三亞的城市定位為“一市兩都三中心”?！耙皇小笔菄H性熱帶濱海風景旅游城市。“兩都”是健康之都、休閑之都?！叭行摹笔菚怪行?、購物中心、時尚中心。“一市兩都三中心”的定位，目的是把三亞打造成一流的專業(yè)性的旅游城市，而不是各行業(yè)均衡發(fā)展的綜合性城市。n宏觀經(jīng)濟運行情況自1998年以來，三亞GDP連續(xù)七年遞增10.0%以上，高于全國、海南省平均增長水平。2004年全市生產(chǎn)總值（GDP）48.25億元，環(huán)比增長13.4%。全市人均GDP收入

4、9545.00元，合1177.00美元，同比增長12.1%。經(jīng)濟發(fā)展呈加速增長態(tài)勢。圖1-1：2000-2004年三亞經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：三亞市統(tǒng)計年鑒272004年全市完成固定資產(chǎn)投入38.46億元，同比增長41.9%;其中房地產(chǎn)開發(fā)投資13.85億元，增長0.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長水平大大小于固定資產(chǎn)投資的發(fā)展水平。27產(chǎn)業(yè)結構情況2004年三亞第一產(chǎn)業(yè)增加值19.18億元，增長7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值11.51億元，增長22.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值17.56億元，增長14.5%。

5、三次產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率分別為：第一產(chǎn)業(yè)貢獻率24.3%，第二產(chǎn)業(yè)貢獻率35.9%，第三產(chǎn)業(yè)貢獻率39.8%。圖1-2：2000-2004年三亞三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：三亞市統(tǒng)計年鑒旅游業(yè)是三亞的支柱產(chǎn)業(yè)，全年旅游總收入39.14億元，比上年增長33.8%。全年旅游外匯收入4256.90萬美元，比上年減少9.4%。高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光和花卉等逐步興起和發(fā)展，全市農(nóng)村經(jīng)濟得到全面發(fā)展。n人民生活水平近年來，三亞城鎮(zhèn)在崗職工工資水平和農(nóng)民收入水平有所提高。由于國家政策性調(diào)資，在崗職工

6、工資水平尤其是行政事業(yè)單位職工的工資水平得到提高。年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額47.69億元，比年初增長15.5%。全市在崗職工年平均工資11567.00元，比上年增長4.7%；農(nóng)民人均純收入2896.00元，比上年增長4.1%。27隨著三亞居民收入的持續(xù)增長和社會消費環(huán)境的逐步改善，居民消費預期增強，旅游消費增大，消費市場活躍。全年全社會消費品零售總額18.12億元，比上年增長22.4%，考慮價格因素，實際增長18.12%。27貿(mào)易與投資2004年全年三亞對外貿(mào)易進出口總值4750萬美元，比上年

7、增長10.1%，其中，出口總值3300萬美元，增長11.0%；進口總值1450萬美元，增長8.1%。2004年三亞實際利用外商直接投資總額1.07億美元，完成年計劃的105.8%。1.1城市規(guī)劃與建設n城市規(guī)劃根據(jù)修編的三亞市總體規(guī)劃，三亞市總體布局結構為帶狀城鎮(zhèn)群布局；市區(qū)總體布局為“兩軸五個功能區(qū)”。兩軸：濱海軸---三亞灣的濱海地區(qū)。這一地區(qū)由3個部分組成：三亞河口旅游碼頭、中部的城市濱海中心區(qū)和海坡度假中心。這是展現(xiàn)濱海旅游城市風貌的重點地區(qū)。中心軸---從濱海中心區(qū)沿月川路向北延伸形成城

8、市行政辦公居住區(qū)。月川路、迎賓路是中心軸骨架，兩旁將建設全市重要旅游服務設施、金融、商業(yè)、文化娛樂和居住區(qū)。五個功能區(qū)：荔枝溝區(qū)---以一類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)和配套的生活區(qū)建設為主。田獨、紅沙區(qū)---環(huán)繞榆林灣建設的濱海居住區(qū)、旅游度假區(qū)，并成為三亞東部進入市區(qū)的交通樞紐。羊欄區(qū)---航空港、羊欄民俗和海坡度假村。鹿回頭、大東海---濱海旅游度假區(qū)。河東、河西---三亞城市中心城區(qū)。以全市性行政辦公、金融、商業(yè)、重要的旅游服務和文化體育娛樂設施為主。27n旅游規(guī)劃三亞圍繞旅游業(yè)為核心