建設(shè)單位論文：控制建設(shè)單位材料成本╲t提高投資效益

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1、建設(shè)單位論文：控制建設(shè)單位材料成本提高投資效益［摘要］材料費是構(gòu)成工程成本的主要項目之一，在工程成本中占很大比例。在保證工程質(zhì)量的前提下，合理、節(jié)約地使用各種材料，控制材料費用，對于減少流動資金的占用、降低工程成本具有很現(xiàn)實的意義。本文從開發(fā)商的角度，闡述了控制材料成本的必要性以及材料成本控制的幾個要點，以期提高建設(shè)單位的投資效益。［關(guān)鍵詞］建設(shè)單位；材料成本；控制１引言隨著中國建筑市場的日趨完善，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高。對于開發(fā)商來說，加強(qiáng)過程管理、降低開發(fā)成本已成為在競爭中取勝的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房過程中

2、所支付的全部費用，其大致可分為以下幾個部分：土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息費用、稅費、其他費用。２建設(shè)單位控制材料成本的必要性現(xiàn)以某住宅小區(qū)開發(fā)項目為例進(jìn)行分析。項目概況：某市某小區(qū)為中檔綜合性大型住宅社區(qū)，位于開發(fā)區(qū)最具升值潛力的地段，總開發(fā)面積４３萬平方米，總占地面積20萬平方米，總投資９．５億元人民幣。其結(jié)構(gòu)形式以鋼筋混凝土全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)為主，絕大部分為高層商住樓，部分為多層高級別墅。相關(guān)成本數(shù)據(jù)見表1和表2。分析以上各項費用，材料費占總開發(fā)成本費用的４１．３％，其控制的好壞，直接影響總開發(fā)成本的大小?？梢?，為

3、降低總開發(fā)成本，控制好材料成本是行之有效的，也是必須的。材料成本是由材料的消耗量與材料的采購成本兩個因素決定的，因此控制材料成本主要有兩個方而，即控制材料采購成本和材料消耗量。目前開發(fā)商對材料的管理原則主要是“抓大放小”，即大宗材料開發(fā)商采購，小宗材料采用限價或認(rèn)價方式由施工方自行采購。３建設(shè)單位材料成本控制的幾個要點下面以本開發(fā)項目為例淺析建設(shè)單位材料成本控制的幾個要點。３．１根據(jù)開發(fā)項目的等級定位，確立工程材料選用等級一般商品住宅分為高級、中級、一般3個等級。住宅等級不一樣，所使用的建筑材料等級也有所不同。可根據(jù)項目等級及國家相關(guān)驗收規(guī)范選用經(jīng)濟(jì)實用的

4、建筑材料，本項目屬于中級住宅小區(qū)開發(fā)項目，材料選用的檔次定位在中檔偏上的水平。根據(jù)材料使用部位不同，選用檔次有所差異，比如：構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)的材料鋼筋、水泥、混凝土等，考慮到安全性能要求較高，均選擇質(zhì)量保證較好的廠家的產(chǎn)品。３．２根據(jù)工程材料的用量、種類、性質(zhì)、使用時期等因素確立材料采購方法建筑工程材料種類眾多、用量不等，使用時間跨度、對材料材質(zhì)的要求也不同，這必然造成各種材料的采購方法有所不同。對于開發(fā)商來說，為節(jié)省成本可利用施工合同將材料（設(shè)備）采購分類控制，例如：將施工材料（設(shè)備）的采購分成甲方供應(yīng)材料（設(shè)備）和施工單位自購材料兩種。所謂“甲供材料”，是

5、指在建筑施工中開發(fā)商和總承包商之間材料供應(yīng)和管理核算的一種方法。它的實際操作流程是：由開發(fā)商與總承包商簽訂一份材料供應(yīng)及價款結(jié)算合同，合同中規(guī)定總承包單位在承包項目中所使用的主要材料由開發(fā)商統(tǒng)一購入，材料價款的結(jié)算按照合同中規(guī)定的價格結(jié)算，數(shù)量按照開發(fā)商調(diào)撥給總承包商的數(shù)量結(jié)算。即按照工程量清單計價模式要求的“甲供料”方法中，材料的價格風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)，材料的數(shù)量風(fēng)險由總承包商承擔(dān)。開發(fā)商根據(jù)總承包工程進(jìn)度預(yù)算出所需要的材料量來采購材料，購入材料（其實是供給總承包商的）時作為開發(fā)商自己的材料成本入賬，總承包方使用材料時由開發(fā)商材料部門填制調(diào)撥單，材料部門把

6、這些調(diào)撥單給預(yù)算部門，預(yù)算部門在與總承包商結(jié)算時將這部分材料款從結(jié)算總額中剔除。甲供材料（設(shè)備）一般為用量大、使用時間長、質(zhì)量要求高、質(zhì)量不易控制的材料，對于本工程來說就是鋼筋、商品混凝土等，設(shè)備有電梯、配電箱、塑鋼門窗、防火門窗等。這些材料因用量大，可采用集中采購的方式，容易達(dá)到控制材料質(zhì)量和降低采購價格的目的。施工單位自購的材料一般為用量小、時間要求緊急、質(zhì)量易控制的材料。這些材料可采用限價、認(rèn)價或限定廠家等方式進(jìn)行控制。對于限價材料（如：碎石、砂子、磚、開關(guān)、插座等），工程對其質(zhì)量要求不是很高，且其用量小、使用分散、種類繁多、價格較穩(wěn)定，開發(fā)商不宜投

7、入太大精力直接管理，主要通過制定材料限定價格，建立完善的現(xiàn)場質(zhì)量控制程序來管理。對于價格浮動較大的材料，可采用分期認(rèn)定市場價的方式進(jìn)行調(diào)整，降低價格風(fēng)險。對于不宜由甲方供應(yīng)而質(zhì)量要求較高又不易控制的材料可采用開發(fā)商限定廠家、品牌采購的方式控制，如：水泥、防水材料、管材、電纜等。３．３制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟牧瞎芾沓绦颍档筒牧希ㄔO(shè)備）采購成本完善開發(fā)商內(nèi)部管理體系，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟牧瞎芾沓绦?，主要涉及：甲供材料（設(shè)備）的采購程序、材料認(rèn)價程序、材料結(jié)算程序等?，F(xiàn)以本開發(fā)項目為例簡要介紹甲供材料（設(shè)備）的采購程序。3.3.1確立采購材料（設(shè)備）的目的確保采購材料（設(shè)備）１０

8、０％符合有關(guān)國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。確保采購材料（設(shè)備）嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場