武漢漢飛司門口項(xiàng)目策略報(bào)告115p

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1、不知道,過了彭劉楊路是司門口的開始還是結(jié)束,只知道,越來越多的學(xué)生在解放路上經(jīng)過,或多或少提著設(shè)計(jì)精美的包裝袋,旁若無人的大聲說笑著,仿佛與這世俗的世界無關(guān),這塊土地究竟有什么樣的魔力讓這么多的人聚集到這里,歷史?文化?市井?還是那些說不清道不明的各式各樣的理由,權(quán)且沒有必要知道那么多,因?yàn)樗鹃T口是實(shí)際存在的,就象武昌的縮影一樣歷史悠久……司門口是實(shí)際存在的就象武昌的縮影一樣歷史悠久……七、3號(hào)地塊規(guī)劃探討一、城市發(fā)展格局二、開發(fā)環(huán)境研判四、項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目定位六、投資分析三、類比市場(chǎng)分析PART1城市發(fā)展格局一、城市發(fā)展格局/城市發(fā)展中部崛起，發(fā)展大提速華中核心，中部崛起的

2、“中心極”作用武漢經(jīng)濟(jì)圈中的首位城市一、城市發(fā)展格局/城市發(fā)展武漢城市圈，眾人拾柴火焰高武漢城市圈，是指以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個(gè)周邊城市。它以31.2%的土地，承載著湖北省51%的人口，實(shí)現(xiàn)全省58%的財(cái)政收入、59%的GDP、61%的工業(yè)增加值。一、城市發(fā)展格局/城市發(fā)展城市空間拓展模式西南向：國家級(jí)的現(xiàn)代制造業(yè)基礎(chǔ)和重要的物流中心；西向：大型城市居住區(qū)為主導(dǎo)，并發(fā)展舵落口物流園區(qū)；北向：武漢天河航空城、倉儲(chǔ)物流基地，華中物流基地農(nóng)副產(chǎn)品加工集散地東向：農(nóng)副產(chǎn)品加工基地和道觀河生態(tài)旅游區(qū)。

3、一、城市發(fā)展格局/經(jīng)濟(jì)運(yùn)行年份2003200420052006中國9.1％10.1％10.2％10.5％（預(yù)計(jì)）武漢12.1％14.5％14.7％14.8％武漢歷年國民生產(chǎn)總值一覽表（武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）一、城市發(fā)展格局/經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）一、城市發(fā)展格局/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年份20022003200420052006第一產(chǎn)業(yè)6.2％5.8％5.4％4.9%4.5%↓第二產(chǎn)業(yè)43.3％43.3％43.9%45.5%46.1%↑第三產(chǎn)業(yè)50.5％50.9％50.7%49.6%49.4%↓武漢歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）2006年，武漢市第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值115.91億元，同比增

4、長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為1194.00億元，同比增長(zhǎng)18.0％；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1280.09億元，同比增長(zhǎng)13.0％。一、城市發(fā)展格局/居民收入武漢歷年人均可支配收入（武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）武漢2006年人均收入增長(zhǎng)1510.26元，達(dá)到12359.98元，人均可支配收入較上年增幅13.9%，創(chuàng)11年來歷史新高。在目前投資渠道相對(duì)匱乏的年代，房地產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的方向，一直為廣大投資者所親睞，房地產(chǎn)投資風(fēng)正在中國形成熱潮。年份20022003200420052006人均可支配收入7820852495641084912359.98一、城市發(fā)展格局/武昌區(qū)域發(fā)展特征自然環(huán)境

5、山洪山公園蛇山風(fēng)景區(qū)水長(zhǎng)江東湖風(fēng)景區(qū)沙湖四美塘公園旅游景點(diǎn)洪山廣場(chǎng)東湖梨園武昌江灘紫陽公園一、城市發(fā)展格局/武昌區(qū)域發(fā)展特征交通環(huán)境1、旅客運(yùn)輸在1000公里范圍內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)“夕發(fā)朝至”公路長(zhǎng)途運(yùn)輸履蓋半徑延伸至1500公里范圍。2、長(zhǎng)江一、二、三橋和規(guī)劃中的兩條過隧道均座擁武昌，沿江分布有多個(gè)客貨運(yùn)碼頭。3、西側(cè)有臨江大道、和平大道、武青三干道等三條市區(qū)主干道，東側(cè)有中北路、中南路、迎賓大道等干道，北邊和南邊分別有徐東路、武珞路與長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江二橋相接，形成通暢的內(nèi)環(huán)。4、鐵道部將投資8億元對(duì)武昌火車站進(jìn)行改造，京廣線將成為京廣高速客運(yùn)線。5、地鐵四號(hào)線將與武昌火車站的改造同

6、時(shí)動(dòng)工。武漢正迎來繼改革開放以后的又一次發(fā)展機(jī)遇；經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)步向前，向上趨勢(shì)明顯；隨著城市的發(fā)展，武昌發(fā)展落后于漢口現(xiàn)狀正日益得到改善；武昌區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在新的規(guī)劃發(fā)展中受益良多；PART2開發(fā)環(huán)境研判二、開發(fā)環(huán)境研判斷/宏觀政策回顧國六條，九部委15條二手房征收營業(yè)稅、個(gè)稅財(cái)政金融緊縮土地增值稅全面清理《物權(quán)法》正式出臺(tái)交易秩序大規(guī)范土地風(fēng)暴二、開發(fā)環(huán)境研判斷/整體市場(chǎng)情況2006年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅比2005年回落了4.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅

7、比2005年回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。開發(fā)投資概況（武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）二、開發(fā)環(huán)境研判斷/土地市場(chǎng)情況2006年武漢市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)），實(shí)現(xiàn)交易金額約112.99億元。平均每畝均價(jià)約為114.46萬元。在土地供應(yīng)中，95%為住房建設(shè)用地。土地總供應(yīng)趨緊土地價(jià)格跌宕起伏2006年武漢市全年土地成交平均單價(jià)為3624.42元/平方米，同比下降36.1%；全年土地成交平均樓面地價(jià)為187