物業(yè)服務(wù)外包模式解析

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1、物業(yè)服務(wù)外包模式解析　　2010年10月22日　　　近兩年來(lái)，一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包管理模式尋求專業(yè)服務(wù)商承接其非核心的業(yè)務(wù)，并在有效的監(jiān)控之下完成服務(wù)，從而使其專注核心業(yè)務(wù)，以達(dá)到降本增效、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)環(huán)境應(yīng)變能力的目的。專業(yè)化管理，提升服務(wù)品質(zhì)有需求就會(huì)有市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)功能就是實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，專業(yè)服務(wù)商將各專業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)人力資源、資金、設(shè)備、管理技術(shù)的有效整合，強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)的控制，確保服務(wù)品質(zhì)的快速提升。筆者在1999年到深圳優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，服務(wù)外包管理模式已在當(dāng)?shù)貜V泛應(yīng)用。當(dāng)時(shí)接受觀摩的企業(yè)就將小區(qū)保潔和垃圾清運(yùn)服

2、務(wù)實(shí)施服務(wù)外包，而受委托的專業(yè)服務(wù)商不僅承擔(dān)其企業(yè)的服務(wù)，還承擔(dān)著深圳部分住宅小區(qū)的保潔和垃圾清運(yùn)服務(wù)，促使專業(yè)服務(wù)商必須通過(guò)科學(xué)的管理、精細(xì)的服務(wù)、高品質(zhì)的信譽(yù)來(lái)滿足大量的市場(chǎng)需求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此，實(shí)施服務(wù)外包可快速提升服務(wù)品質(zhì)，間接提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌信譽(yù)。規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本市場(chǎng)機(jī)制的最終結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)保留競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)的專業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)也促成他們獲得較大的市場(chǎng)份額，從而形成了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，具備了較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。物maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreati

3、mpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus業(yè)服務(wù)企業(yè)自行管理的項(xiàng)目往往考慮地域、項(xiàng)目獨(dú)立性等因素配備管理服務(wù)人員，形成了以區(qū)域管理為主的、人員配置齊全的管理方式。而專業(yè)服務(wù)商則以專業(yè)服務(wù)為目的配備專業(yè)管理服務(wù)人員，往往是管理區(qū)域較大，專業(yè)性較強(qiáng)。以保潔服務(wù)為例，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10—20萬(wàn)平方米的自管項(xiàng)目就要配備保潔管理人員

4、，而專業(yè)服務(wù)商可以整合相鄰區(qū)域的保潔服務(wù)項(xiàng)目，可在50—80萬(wàn)平方米的區(qū)域內(nèi)配備同樣的管理人員，而且在50—80萬(wàn)平方米的保潔服務(wù)項(xiàng)目中可廣泛采用道路清掃車、清雪車、洗地機(jī)現(xiàn)代化機(jī)械設(shè)備提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，有效降低了人工成本。垃圾清運(yùn)車可以承擔(dān)60萬(wàn)平方米的垃圾清運(yùn)，一套綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備可以承擔(dān)三、四個(gè)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)自管項(xiàng)目一半承擔(dān)20萬(wàn)平方米，其綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備長(zhǎng)期閑置現(xiàn)象普遍存在，專業(yè)服務(wù)商實(shí)施專業(yè)服務(wù)大大提高了設(shè)備利用率。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)商材料采購(gòu)方面的成本優(yōu)勢(shì)明顯，可以集中各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的零星采購(gòu)為大宗材料采購(gòu)，采購(gòu)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)。企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)首先，降低了物業(yè)服務(wù)企

5、業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施強(qiáng)化了對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)，企業(yè)用工矛盾日益加大，在物業(yè)自管項(xiàng)目中，服務(wù)人員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系。而在服務(wù)外包項(xiàng)目中，服務(wù)人員與專業(yè)服務(wù)商建立勞動(dòng)關(guān)系，出現(xiàn)勞動(dòng)糾紛由專業(yè)服務(wù)商出面解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到專業(yè)服務(wù)商。例如：大連市某集團(tuán)開(kāi)發(fā)的某小區(qū)建筑面積為34萬(wàn)平方米，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理處僅有11人，其中包括3名管理人員，4名接待員和收費(fèi)員，4名維修人員。其保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和大中修工程均通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包解決，經(jīng)濟(jì)效益很好。其次，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)商之間通過(guò)合同的方式明確管理服maintenancem

6、easures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus務(wù)內(nèi)容，權(quán)力和義務(wù)、違約責(zé)任等，對(duì)于專業(yè)服務(wù)中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)行明示。例如：消防維保服務(wù)合同中可以明確消防維保責(zé)任，對(duì)于因消防系統(tǒng)維保不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致的安全事故責(zé)任及損失由消防維保公司

7、承擔(dān)。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力。通過(guò)與專業(yè)服務(wù)商之間簽訂合同的方式約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，可以監(jiān)控管理專業(yè)服務(wù)商的服務(wù)和履約能力。對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情況及時(shí)進(jìn)行糾錯(cuò)；對(duì)于較大的風(fēng)險(xiǎn)，可以按照合同約定解除服務(wù)合同。不規(guī)范局面的現(xiàn)狀分析服務(wù)外包是物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，規(guī)避用工風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，而部分企業(yè)在實(shí)施服務(wù)外包中存在問(wèn)題和矛盾，其原因是不具備服務(wù)外包的實(shí)施條件，是無(wú)選擇性的服務(wù)外包。外包條件