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《經(jīng)濟學行業(yè)經(jīng)濟畢業(yè)論文 房地產(chǎn)估價還原率求取方法比較及其優(yōu)化》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在學術論文-天天文庫。
1、湖南師范大學本科畢業(yè)論文考籍號：XXXXXXXXX姓名：XXX專業(yè)：經(jīng)濟學行業(yè)經(jīng)濟論文題目：房地產(chǎn)估價還原率求取方法比較及其優(yōu)化指導老師：XXX二〇一一年十二月十日內(nèi)容摘要：收益還原法是收益性房地產(chǎn)估價的最常用、最重要的方法，但由于還原利率的確定較為困難，很難確定其是否準確、是否科學，導致應用受到一定限制。筆者通過分析現(xiàn)行較通行的還原利率確定方法，得到以復合調(diào)整法確定還原率的優(yōu)化方法?！ ￡P鍵詞：房地產(chǎn)估價還原率復合調(diào)整法 房地產(chǎn)估價是一項復雜的經(jīng)濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。房地產(chǎn)估價收益法，是目前國際上流行的資產(chǎn)評估方法之一，該法是
2、利用資金時間價值原理,將房地產(chǎn)未來收益折現(xiàn)求其現(xiàn)在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的準確與否，將極大地影響到采用該方法所得出評估結(jié)論的真實性和客觀性。因此在運用收益還原法評估房地產(chǎn)的價值時，還原率確定的準確與否對估價結(jié)果的準確性具有重要影響?！ ∵€原率實質(zhì) 由于房地產(chǎn)具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續(xù)性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)不僅能為其提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續(xù)取得。因此可以把購買房地產(chǎn)作為一種投資，房地產(chǎn)價格作為購買若干
3、年房地產(chǎn)收益而投入的資本，房地產(chǎn)價格高低取決于可以獲取的預期收益高低，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價收益法。收益還原法的基本公式為： 收益價格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形) 還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價格的比率。還原利率的實質(zhì)體現(xiàn)為以下幾方面： 還原率會隨著所投資房地產(chǎn)的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化。 還原利率其值必須為正值。如果還原利率小于零，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算是無意義的?！ ∵€原利率其最小值必
4、須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高于將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。 還原率與投資風險的大小成正比。若預期未來會產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高?！ ≡诓捎檬找孢€原法評估房地產(chǎn)價格時估價結(jié)果的準確性，取決于估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產(chǎn)生很大的影響。選擇一個適當?shù)倪€原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是準確計算房地產(chǎn)價格的關鍵問題?！ ∵€原率求取的常用
5、方法 對確定還原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風險調(diào)整率、資本增值率（機會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側(cè)重。從理論上看，房地產(chǎn)估價人員根據(jù)不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結(jié)果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎之上，因此真正做到這一點并不容易。 在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產(chǎn)生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產(chǎn)增值和收益增加、還貸后自有
6、資金的增加。另外，風險的補償、免稅政策以及房地產(chǎn)類型、位置、年代、租約、結(jié)構等也影響還原率，因此房地產(chǎn)還原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業(yè)知識和智慧確定一個與房地產(chǎn)市場價格最接近的還原率。 本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進行系統(tǒng)闡述。 ?。ㄒ唬┦袌鎏崛》ā 〈朔ㄟm用于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，準確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運用市場租金
7、（收益）／價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產(chǎn)相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發(fā)生的，在用途、結(jié)構、功能、權益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產(chǎn)，并求其純收益與價格之比的算術平均值或加權平均值作為待估房地產(chǎn)的還原率?！ ∵@種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建筑條件、經(jīng)
