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《淺析土地還原率的求取》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、word文檔整理分享淺析土地還原率的求取摘要收益還原法是進行不動產(chǎn)評估的重要方法，而土地還原率的求取是比較困難的步驟。本文從土地還原率的重要性入手，全面分析我國《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中所規(guī)定的關于土地還原率求取的三種方法，利用風險測算方法，對安全利率加風險調(diào)整值法這種方法進行創(chuàng)新，得出r=if+ir+b這一新興求取公式，并結合評估實例說明該公式的實際操作過程。關鍵字：土地還原率；安全利率；風險參考資料word文檔整理分享 目 錄一、土地還原利率重要性………………………………………………（1）（一）有利于提高土地評估結果的準確性……………………………………………（1）（
2、二）合理的土地還原率有利于增強土地評估結果的可比性………………………（2）（三）土地還原率是其他一切經(jīng)濟活動還原率的基礎………………………………（2）二、土地還原利率求取方法分析…………………………………………（2）（一）現(xiàn)行土地還原率求取方法………………………………………………………（2）1.土地純收益與價格比率法…………………………………………………………（3）2.安全利率加風險調(diào)整值法…………………………………………………………（3）3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法…………………………………………（3）（二）求取方法分析……………………………………………
3、………………………（3）1.土地純收益與價格比率法來測算土地還原利率…………………………………（3）2.投資風險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率……………………（5）3.安全利率加風險調(diào)整值法測算土地還原利率……………………………………（6）4.r=if+ir+b求取法分析……………………………………………………………（6）三、土地還原利率的求取方法……………………………………………（7）（一）安全利率的確定…………………………………………………………………（7）（二）風險調(diào)整值的確定………………………………………………………………（8）1.求取待評估行業(yè)
4、的風險貼水………………………………………………………（8）2.年通貨膨脹率b的求取……………………………………………………………（9）（三）土地還原率的求取………………………………………………………………（10）（四）估價人員個人主觀經(jīng)驗參考……………………………………………………（10）四、結論與探討…………………………………………………………（10）參考文獻…………………………………………………………………（11）英文摘要…………………………………………………………………（11）致謝………………………………………………………………………（12）參考資料word文
5、檔整理分享收益還原法是在計算待估物在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年預期純收益折算為評估時日收益總和的一種評估方法。它是不動產(chǎn)評估中常用的基本估價方法之一，其基本思想就是把評估對象未來各期的純收益折現(xiàn)求和后，作為評估物的現(xiàn)在價值。土地還原利率實質(zhì)上是一種土地投資收益率，是土地純收益與土地價格之間的比率，也是反映土地純收益與土地市場交易價格之間比例關系的系數(shù)，而且土地還原率也是社會一切還原率的基本。因此在估價人員實際采用收益還原法評估不動產(chǎn)的時候，如何確定合理的土地還原率就成為困饒估價師們最為棘手的問題。一、土地還原利率重要性（一）有利
6、于提高土地評估結果的準確性土地還原利率是影響土地估價準確性的重要因素，同時也是土地估價中最難以確定的因素。而在實際的土地評估中,由于評估人員未能充分認識和理解土地還原利率的內(nèi)涵，往往忽略其在不動產(chǎn)評估中對評估價格的影響作用，對土地還原率的重視程度不夠，確定比較草率，從而在很大程度上影響土地評估結果的準確性。這是因為在利用收益還原法評估不動產(chǎn)的時候，選擇的還原利率不同，估價結果就會發(fā)生很大的差異。假設在無限年期條件下，有宗每年產(chǎn)生5萬元純收益的土地，在不同的還原率下進行評估，其可以取得的收益折現(xiàn)價格如下左圖所示。其中橫軸為還原率（%），縱軸土地評估價格（萬元）參考資料
7、word文檔整理分享參考資料word文檔整理分享參考資料word文檔整理分享假設在無限年期條件下，土地還原率定為5%，在不同的土地收益下，該宗地可以取得的土地評估價格，其中橫軸為土地純收益（萬元），縱軸為土地評估價格（萬元）如上右圖所示：通過上面兩個圖中我們可以看出對于土地的評估價格來說，土地評估價格會因為土地還原率的微小變動而造成的較大差異，而其對土地純收益的變化則敏感度就較小。因此可以說土地還原利率的失之毫厘，其土地價格就差之千里，這就要求在確定土地還原利率時要科學、慎重而不能主觀判斷．（二）合理的土地還原率有利于增強土地評估結果的可比性目前我國土地評估結果
