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《房地產(chǎn)估價還原率求取方法比較及其優(yōu)化 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)估價還原率求取方法比較及其優(yōu)化內(nèi)容摘要：收益還原法是收益性房地產(chǎn)估價的最常用、最重要的方法，但由于還原利率的確定較為困難，很難確定其是否準(zhǔn)確、是否科學(xué)，導(dǎo)致應(yīng)用受到一定限制。筆者通過分析現(xiàn)行較通行的還原利率確定方法，得到以復(fù)合調(diào)整法確定還原率的優(yōu)化方法。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價還原率復(fù)合調(diào)整法 房地產(chǎn)估價是一項復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，要想使評估活動高效、準(zhǔn)確、公正，必須注重活動過程的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性。房地產(chǎn)估價收益法，是目前國際上流行的資產(chǎn)評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理,將房地產(chǎn)未來收益折現(xiàn)求其現(xiàn)在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度
2、，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的準(zhǔn)確與否，將極大地影響到采用該方法所得出評估結(jié)論的真實性和客觀性。因此在運用收益還原法評估房地產(chǎn)的價值時，還原率確定的準(zhǔn)確與否對估價結(jié)果的準(zhǔn)確性具有重要影響?！ ∵€原率實質(zhì) 由于房地產(chǎn)具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續(xù)性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)不僅能為其提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續(xù)取得。因此可以把購買房地產(chǎn)作為一種投資，房地產(chǎn)價格作為購買若干年房地產(chǎn)收益而投入的資本，房地產(chǎn)價格高低取決于可以獲取的預(yù)期收益高低，由此產(chǎn)生了
3、房地產(chǎn)估價收益法。收益還原法的基本公式為： 收益價格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形) 還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價格的比率。還原利率的實質(zhì)體現(xiàn)為以下幾方面： 還原率會隨著所投資房地產(chǎn)的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化?！ ∵€原利率其值必須為正值。如果還原利率小于零，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計算是無意義的?！ ∵€原利率其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高
4、于將資金存入銀行或購買國債，因此不合算?！ ∵€原率與投資風(fēng)險的大小成正比。若預(yù)期未來會產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風(fēng)險，且更具有投機(jī)性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高?！ ≡诓捎檬找孢€原法評估房地產(chǎn)價格時估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，取決于估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產(chǎn)生很大的影響。選擇一個適當(dāng)?shù)倪€原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵問題?！ ∵€原率求取的常用方法 對確定還原利率有許多
5、觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風(fēng)險調(diào)整率、資本增值率（機(jī)會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側(cè)重。從理論上看，房地產(chǎn)估價人員根據(jù)不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結(jié)果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎(chǔ)之上，因此真正做到這一點并不容易?！ ≡谶€原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產(chǎn)生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產(chǎn)增值和收益增加、還貸后自有資金的增
6、加。另外，風(fēng)險的補(bǔ)償、免稅政策以及房地產(chǎn)類型、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響還原率，因此房地產(chǎn)還原率的影響因素是很復(fù)雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業(yè)知識和智慧確定一個與房地產(chǎn)市場價格最接近的還原率。 本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進(jìn)行系統(tǒng)闡述?！ 。ㄒ唬┦袌鎏崛》ā 〈朔ㄟm用于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，準(zhǔn)確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復(fù)雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的
7、是，運用市場租金（收益）／價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產(chǎn)相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發(fā)生的，在用途、結(jié)構(gòu)、功能、權(quán)益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產(chǎn)，并求其純收益與價格之比的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值作為待估房地產(chǎn)的還原率?！ ∵@種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應(yīng)用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建筑條件、經(jīng)營時期都可能不同。此外，市場上出售的房地產(chǎn)的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關(guān)。
8、假如估價對象和可比實例的
