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《淺析土地還原率的求取》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、word文檔整理分享淺析土地還原率的求取摘要收益還原法是進行不動產(chǎn)評估的重要方法，而土地還原率的求取是比較困難的步驟。本文從土地還原率的重要性入手，全面分析我國《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中所規(guī)定的關(guān)于土地還原率求取的三種方法，利用風(fēng)險測算方法，對安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法這種方法進行創(chuàng)新，得出r=if+ir+b這一新興求取公式，并結(jié)合評估實例說明該公式的實際操作過程。關(guān)鍵字：土地還原率；安全利率；風(fēng)險參考資料word文檔整理分享 目 錄一、土地還原利率重要性………………………………………………（1）（一）有利于提高土地評估結(jié)果的準確性……………………………………………（1）（
2、二）合理的土地還原率有利于增強土地評估結(jié)果的可比性………………………（2）（三）土地還原率是其他一切經(jīng)濟活動還原率的基礎(chǔ)………………………………（2）二、土地還原利率求取方法分析…………………………………………（2）（一）現(xiàn)行土地還原率求取方法………………………………………………………（2）1.土地純收益與價格比率法…………………………………………………………（3）2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法…………………………………………………………（3）3.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法…………………………………………（3）（二）求取方法分析……………………………………………
3、………………………（3）1.土地純收益與價格比率法來測算土地還原利率…………………………………（3）2.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率……………………（5）3.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法測算土地還原利率……………………………………（6）4.r=if+ir+b求取法分析……………………………………………………………（6）三、土地還原利率的求取方法……………………………………………（7）（一）安全利率的確定…………………………………………………………………（7）（二）風(fēng)險調(diào)整值的確定………………………………………………………………（8）1.求取待評估行業(yè)
4、的風(fēng)險貼水………………………………………………………（8）2.年通貨膨脹率b的求取……………………………………………………………（9）（三）土地還原率的求取………………………………………………………………（10）（四）估價人員個人主觀經(jīng)驗參考……………………………………………………（10）四、結(jié)論與探討…………………………………………………………（10）參考文獻…………………………………………………………………（11）英文摘要…………………………………………………………………（11）致謝………………………………………………………………………（12）參考資料word文
5、檔整理分享收益還原法是在計算待估物在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年預(yù)期純收益折算為評估時日收益總和的一種評估方法。它是不動產(chǎn)評估中常用的基本估價方法之一，其基本思想就是把評估對象未來各期的純收益折現(xiàn)求和后，作為評估物的現(xiàn)在價值。土地還原利率實質(zhì)上是一種土地投資收益率，是土地純收益與土地價格之間的比率，也是反映土地純收益與土地市場交易價格之間比例關(guān)系的系數(shù)，而且土地還原率也是社會一切還原率的基本。因此在估價人員實際采用收益還原法評估不動產(chǎn)的時候，如何確定合理的土地還原率就成為困饒估價師們最為棘手的問題。一、土地還原利率重要性（一）有利
6、于提高土地評估結(jié)果的準確性土地還原利率是影響土地估價準確性的重要因素，同時也是土地估價中最難以確定的因素。而在實際的土地評估中,由于評估人員未能充分認識和理解土地還原利率的內(nèi)涵，往往忽略其在不動產(chǎn)評估中對評估價格的影響作用，對土地還原率的重視程度不夠，確定比較草率，從而在很大程度上影響土地評估結(jié)果的準確性。這是因為在利用收益還原法評估不動產(chǎn)的時候，選擇的還原利率不同，估價結(jié)果就會發(fā)生很大的差異。假設(shè)在無限年期條件下，有宗每年產(chǎn)生5萬元純收益的土地，在不同的還原率下進行評估，其可以取得的收益折現(xiàn)價格如下左圖所示。其中橫軸為還原率（%），縱軸土地評估價格（萬元）參考資料
7、word文檔整理分享參考資料word文檔整理分享參考資料word文檔整理分享假設(shè)在無限年期條件下，土地還原率定為5%，在不同的土地收益下，該宗地可以取得的土地評估價格，其中橫軸為土地純收益（萬元），縱軸為土地評估價格（萬元）如上右圖所示：通過上面兩個圖中我們可以看出對于土地的評估價格來說，土地評估價格會因為土地還原率的微小變動而造成的較大差異，而其對土地純收益的變化則敏感度就較小。因此可以說土地還原利率的失之毫厘，其土地價格就差之千里，這就要求在確定土地還原利率時要科學(xué)、慎重而不能主觀判斷．（二）合理的土地還原率有利于增強土地評估結(jié)果的可比性目前我國土地評估結(jié)果
