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《公有經(jīng)營性房產(chǎn)保值增值策略研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、公有經(jīng)營性房產(chǎn)保值增值策略研究 一、當前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中存在的問題 1、私設帳外帳,坐收坐支。在我縣,部分縣直機關(guān),各系統(tǒng)、街道乃至其下屬單位都或多或少掌握著一定的經(jīng)營性房產(chǎn)用于租賃,但是數(shù)量不清、帳目不明,部分單位也沒有完善的資產(chǎn)臺帳。根據(jù)我縣國庫統(tǒng)一支付、收支兩條線的規(guī)定,租金這樣的預算外收是要統(tǒng)一進入財政,再由財政根據(jù)使用情況返還給各單位。由于缺乏全縣公有經(jīng)營性房產(chǎn)的統(tǒng)一臺帳,各單位租金收入也就無法準確統(tǒng)計。部分單位利用這個漏洞,將部分或全部租金收入截留,不進財政,坐收坐支,自行使用。同時由于對于經(jīng)營性房產(chǎn)基本信息的不明確,時間久了,房產(chǎn)流失,被個人侵吞也就存在著可能?！?/p>
2、 2、部分房產(chǎn)租賃期限過長,“二房東”現(xiàn)象突出,公有經(jīng)營性房產(chǎn)的收益受損。房產(chǎn)租賃市場的行情瞬息萬變,尤其是近幾年我縣房地產(chǎn)市場行情一路看漲,房屋租賃價格節(jié)節(jié)攀升。在這樣的情況下,仍有部分單位的店面一簽五年,更有甚者一簽十年,國家、集體的利益嚴重受損。同時,由于我縣的公房租金標準實行1997年前的政府定價,租金明顯低于市場租金。一些承租戶便利用政府定價的低租金擅自以高價將自己承租的公有經(jīng)營性房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人,從中獲取租金差價,牟取高額回報。尤其是在中山路,勝利路這樣的繁華地段,層層轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象多有發(fā)生。這些嚴重違反房屋租賃管理規(guī)定的行為,造成了國有、集體資產(chǎn)的大量流失?！ ?、公有經(jīng)營性房
3、產(chǎn)租賃管理不公開、不透明,暗箱操作較多,是商業(yè)賄賂的多發(fā)地帶。除直管公房有明確的臺帳外,各單位的店面情況大都是自行掌握。店面何時到期、現(xiàn)承租人是誰、租金多少等等信息也都只有各單位相關(guān)的人員才清楚。這種信息的不透明、不公開,為暗箱操作和各種腐敗現(xiàn)象孳生提供了土壤。日前,我縣就查處了縣屬某單位書記、經(jīng)理、副經(jīng)理三人利用店面租賃,采取降低租賃價格、違規(guī)延長租賃期限等手段,收受承租人好處的商業(yè)賄賂窩案,涉案金額四十余萬元?！ ?、房產(chǎn)租賃稅款收取成難點?，F(xiàn)在各公有經(jīng)營性房產(chǎn)的使用權(quán)多在企業(yè)手中。而我縣的企業(yè)多為困難企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)和停產(chǎn)企業(yè),企業(yè)職工也多已下崗。因此,租賃收入成為了發(fā)放職工生活費
4、、繳納社保等各項保險,維護企業(yè)穩(wěn)定的主要來源。從我縣目前的情況看來,大部分的企業(yè)都是入不敷出,都拖欠了社保等各項保險無力繳納。在這種情況下,繳納房產(chǎn)租賃稅更是無從談起?！ 《?、解決當前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中問題的對策 1、規(guī)范程序,促使租賃活動步入有序軌道 從公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃的管理現(xiàn)狀來看,現(xiàn)行的制度規(guī)定,過于原則和籠統(tǒng),缺乏可操作性,已經(jīng)不適應或者不完全適應新形勢的需要,迫切需要加以健全和完善。各地要結(jié)合實際,深入調(diào)研,及時出臺單位經(jīng)營性房產(chǎn)租賃管理等相關(guān)文件,在租賃主體、時限、程序、收入使用、監(jiān)管等方面予以規(guī)范。 2、建章立制,強化租賃活動的長效管理 一是建立臺帳制度。紀檢
5、監(jiān)察機關(guān)要聯(lián)合房管、建設部門,對經(jīng)營性房產(chǎn)進行了全面清查。同時要根據(jù)清查結(jié)果,及時制定經(jīng)營性房產(chǎn)的統(tǒng)一臺帳,內(nèi)容包括房產(chǎn)的地址、面積、現(xiàn)承租人、租金、合同期限等內(nèi)容。同時要將經(jīng)營性房產(chǎn)的臺帳(包括面積、位置、現(xiàn)承租人、合同到期期限等內(nèi)容)全面進行公開,讓每一個想承租的人都可以得到相同的信息和公平的機會,從而確保租賃活動的公開化,提高拍租和公開召租的參與率,杜絕暗箱操作?！ 《墙⒔⒐_透明的運行機制。要將店面的招、拍租信息以報紙、公告、政務網(wǎng)等多種形式多渠道的廣而告之。經(jīng)營性房產(chǎn)必須通過公開的招租或拍租,讓更多的人可以平等地參與店面的租賃過程,同時,實行拍租現(xiàn)場公開競價,價高者得,
6、對于最后的承租人還要將其信息進行公示,接受群眾的全面監(jiān)督?！ ∪墙㈦S行就市的租金調(diào)整機制。每年要由統(tǒng)計部門牽頭,在對市場行情進行調(diào)查摸底的基礎上,對租金變化進行全面測算,并結(jié)合對市場價格變化的調(diào)查,對下一年度的租金市場指導價進行調(diào)整。 四是建立合理有效的租金使用管理機制。紀檢、審計、財政等部門要對各單位的帳戶開展專項清理,根據(jù)臺帳清算所有收入。同時規(guī)定所有行政事業(yè)性單位,租金收入必須納入財政專戶,并按照財政預算,實行統(tǒng)一的國庫集中支付,嚴格落實收支兩條線制度;針對國有集體企業(yè)困難較多的實際情況,必須要求企業(yè)租金收入必須優(yōu)先確保企業(yè)職工工資、養(yǎng)老保險、醫(yī)保、工傷保險、生育保險、失業(yè)
7、保險六大項支出;幫助和指導各村完善財務管理制度,嚴格實行村務公開制度,適時推行村級財務審計制度,確保租金的合理使用?！ ∥迨墙烂芡陚涞谋O(jiān)督管理機制。要抓住公開招拍租工作中的重點進行定期和不定期的抽查。一查程序,即查是否對外公開張貼招租公告并書面通知原承租人,張貼的時間、地點是否公開,競租人報名是否暢通。二查價格,即查租賃價格是否明顯偏低。三查入帳,即查經(jīng)營性房產(chǎn)(店面)租賃收入是否按規(guī)定落實了收支兩條線。要建立紀檢介入、現(xiàn)場監(jiān)督制度,做到嚴
