《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀

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1、《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府〔2004〕177號，下稱“城中村改造暫行規(guī)定”）和《深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》（深府〔2007〕75號）以來，我市相繼開展了城中村和工業(yè)區(qū)升級改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺了《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，下稱“省三舊改造意見”），進一步明確了廣東省三舊改造的相關政策，市政府按其相關規(guī)定制定頒布

2、了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號，下稱“更新辦法”），該辦法自2009年12月1日起施行。一、從“舊城改造”到“城市更新”更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改

3、善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽物質(zhì)形態(tài)改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵。更新辦法為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結(jié)合,而且盡可能以綜合整治為主。二、兩個新概念（一）城市更新實行年度計劃管理制度更新辦法規(guī)定“城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度”。我市的城市更新年度計劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規(guī)劃編制

4、和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目做出計劃安排,強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。在已經(jīng)完成的2010年年度計劃申報工作基礎上，市更新辦調(diào)整了更新單元規(guī)劃制定計劃管理模式，年度計劃不再采用一年一報的形式，而是常態(tài)申報的形式。（二）城市更新單元在更新辦法中首次提出城市更新實行城市更新單元規(guī)劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進行了規(guī)定。城市更新單元要按照有關技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元,制

5、定城市更新單元規(guī)劃。城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進行規(guī)劃，可綜合考慮單元內(nèi)的規(guī)劃和配套設施安排，尤其是對單元內(nèi)存在多個更新項目的，可以平衡各項目利益，保證配套設施落地，有效避免了以前按項目進行規(guī)劃的弊端。按照以前做法，舊改規(guī)劃按項目進行，如某一片區(qū)內(nèi)有兩個更新項目，按規(guī)劃需安排一所學校時，由于無法平衡項目間利益，往往兩個項目都不愿意接收學校落地，造成公共設施建設困難，無法實現(xiàn)完善城市功能的改造目標。三、三方面突破更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序、地價繳納標準、城市更新計劃管理

6、等內(nèi)容，在保持與原城中村用地改造地價政策延續(xù)的基礎上，對特區(qū)內(nèi)外的城中村地價標準進行了統(tǒng)一，并主要是在以下三個方面進行了較大的突破：（一）改造對象從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區(qū)按照城中村改造暫行規(guī)定，“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國土部門已劃定的原農(nóng)村非農(nóng)建設用地、農(nóng)村住宅建成區(qū)、老屋村三類，我區(qū)大量原農(nóng)村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍；而且從我區(qū)城市建設的現(xiàn)狀來看，原農(nóng)村建成區(qū)域并未形成獨立街區(qū)，大多數(shù)地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城

7、舊村分別改造，不符合城市建設的規(guī)律。因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區(qū)納入更新對象，并按照城市規(guī)劃和城市建設的規(guī)律進行改造，其突破意義是非常重大的。（二）在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮市場的配置作用，變事先確定為事后確認更新辦法出臺前，根據(jù)城中村改造暫行規(guī)定和我區(qū)相關文件精神，舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開發(fā)商、或街道選擇開發(fā)商報區(qū)政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補償完成后辦理相關行政許可手續(xù)。更新辦法在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場的配置作用，改造主體主要通

8、過“收購”、“協(xié)議”等民事權(quán)利義務關系，由企業(yè)或個人完成補償收購后報區(qū)政府確認的方式產(chǎn)生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關規(guī)定。（三）協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來按照市政府城中村改造暫行規(guī)定，我市在城市更新項目上一開始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國家規(guī)定經(jīng)營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開始市國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)。