第17講 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策-1(上)

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1、一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)登記概述2、房地產(chǎn)登記制度二、考試目的和考試要求：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、《物權(quán)法》確定的不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考試基本要求包括：1．熟悉房地產(chǎn)登記的概念；2．了解房地產(chǎn)登記制度的類型；3．了解房地產(chǎn)登記的目的和意義；4．了解房地產(chǎn)登記的任務(wù)；5．熟悉房地產(chǎn)登記的原則；6．掌握《物權(quán)法》確定的不動產(chǎn)登記制度；7．了解房地產(chǎn)登記制度的特點；8．熟悉房屋登記發(fā)證法定機關(guān)；9．掌握房地產(chǎn)登記的地域范圍；10．掌握房地產(chǎn)登記的種類；11

2、．掌握房地產(chǎn)登記的條件及當(dāng)事人申請登記的時限；12．熟悉房地產(chǎn)登記程序；13．熟悉登記發(fā)證的時限；14．熟悉幾種特殊情況下的房地產(chǎn)登記；15．掌握注銷房屋證書；16．熟悉房地產(chǎn)登記收費。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：1、08年本章教材變化較大，依據(jù)是2008年7月1日開始開始實施的《房屋登記辦法》。今年基本無變化。2、本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括：1）《城市房地產(chǎn)管理法》及《物權(quán)法》；2）《城市私有房屋管理條例》；3）《房屋登記辦法》；4）原建設(shè)部令第101號《城市房屋權(quán)屬檔案管理辦法》；5）《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》（建住房[2006]

3、244號）。3、本章歷年考題分析本章主要介紹了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的有關(guān)政策，是考試的重點內(nèi)容之一。歷年考試本章內(nèi)容基本都在6-10分之間，只有2002年占4分，而2006年占到10分，2007年占到4.5分。從幾年的本章考試出題分布來看，所出考題主要是針對房屋權(quán)屬登記的類型、時限要求及房地產(chǎn)測繪有關(guān)知識等兩部分內(nèi)容，特別是本章的前面部分如房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述及相關(guān)制度，未曾出過試題。據(jù)不完全統(tǒng)計，2001-2005考試試題中，涉及本章內(nèi)容共計出了23道題，其中屬于“房屋權(quán)屬登記的類型、時限要求”占了12道；屬于“房地產(chǎn)測繪有關(guān)知識

4、”占了9道。同時2004、2005、2006年連續(xù)三年的綜合分析題都出了一道有關(guān)“房地產(chǎn)測繪有關(guān)知識”的試題。因此，本章的學(xué)習(xí)重點應(yīng)放在“房屋權(quán)屬登記的類型和特點及房地產(chǎn)測繪有關(guān)知識”等部分內(nèi)容上。第一節(jié)房地產(chǎn)登記概述一、房地產(chǎn)登記的概念（熟悉）房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度?！段餀?quán)法》規(guī)定；不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)登記是指，房地產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載

5、的事項在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectin

6、gtheregionalpositionandachieve5頁二、房地產(chǎn)登記制度的類型（了解）根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。(一)契據(jù)登記制契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變更、他項權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只

7、能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。(二)產(chǎn)權(quán)登記制產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

8、1．權(quán)利登記制登記機構(gòu)對權(quán)利人的申請進行實質(zhì)性審查，登記是由房地產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)備置登記簿，簿上記載房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程，使有利害關(guān)系的第三人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得，未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人