主觀題部分的復(fù)習(xí)要點(diǎn)

《主觀題部分的復(fù)習(xí)要點(diǎn)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、三、名詞解釋題(本大題共4小題，每小題3分，共12分)真題部分：1．樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是將土地的總價(jià)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e的土地價(jià)格，即樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑總面積。2．交通便捷度：是指交通方便的程度，即距離相同時(shí)居民達(dá)到該地耗費(fèi)時(shí)間的多少，又稱可達(dá)性。3．商服繁華程度：是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚與人流狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。4．凈收益：有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的歸屬于房地產(chǎn)的收益。5．類似房地產(chǎn)：是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與帶評(píng)估的房地產(chǎn)基本相似的房

2、地產(chǎn)。6．余額遞減法：又稱定律法，是用某一固定的比率（折舊率）乘以尚未折舊的建筑物的重新建造價(jià)值部分，計(jì)算每年折舊額的方法。7．路線價(jià)估價(jià)法：是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨街宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。8．基準(zhǔn)地價(jià)：是按城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。補(bǔ)充部分：1、商服繁華度：指所在地的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚的程度，各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)的服務(wù)范圍，影響程度。2、剩余法

3、：又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、余值法或預(yù)期開發(fā)法等，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算待估房地產(chǎn)的價(jià)格。3、路線價(jià)：是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。四、簡(jiǎn)答題(本大題共3小題)真題部分：1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。（6分）房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要來(lái)源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性：①?gòu)脑u(píng)估角度看，實(shí)質(zhì)上是權(quán)益價(jià)格；②價(jià)格構(gòu)成的雙重性：房屋建造成本構(gòu)成房?jī)r(jià)，地價(jià)是地租的資本化；③可用租金的形式表示：地價(jià)=地租/

4、資本化率；④無(wú)統(tǒng)一的市場(chǎng)，價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)；⑤受折舊的影響小、增值性強(qiáng)。2．簡(jiǎn)述決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。（6分）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為：一般因素、城市區(qū)域因素、個(gè)別因素，其中一般因素主要包括：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、政策因素和心理因素，城市區(qū)域因素主要包括：商服繁華度、交通便捷度、城市設(shè)施完備度和自然條件、環(huán)境因素。這些因素本身具有動(dòng)態(tài)性，因此它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是動(dòng)態(tài)的。隨著時(shí)間不同、地區(qū)不同、房地產(chǎn)用途不同，因素的影響作用也不同。3.什么是商服繁華程度？（4分）商服繁華程度是指所在地區(qū)的商業(yè)、服

5、務(wù)業(yè)集聚與人流狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于集聚規(guī)模和距離兩個(gè)因子。4．土地區(qū)位的通達(dá)性含義是什么?（4分）5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thuspr

6、otectingtheregionalpositionandachieve土地區(qū)位的通達(dá)性含義，則是把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運(yùn)費(fèi)；同時(shí)又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時(shí)間減少到最低限度。5.簡(jiǎn)述確定土地級(jí)別時(shí)應(yīng)遵循的原則。（5分）①確定的土地級(jí)之間，收益差別要明顯；②在不影響土地級(jí)評(píng)定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡可能考慮成果實(shí)施的可行性和易操作性；③對(duì)測(cè)定的土地級(jí)，應(yīng)明確反映級(jí)別的邊界。6.什么是中房指數(shù)?（4分）中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），簡(jiǎn)稱中房指數(shù)，是一套以指數(shù)形式來(lái)

7、反映全國(guó)重要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢(shì)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。7．簡(jiǎn)述中房指數(shù)的服務(wù)對(duì)象和作用。（6分）①為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策提供依據(jù)；②為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息；③為廣大消費(fèi)者服務(wù)：在什么時(shí)候什么城市購(gòu)房最有利。④中房指數(shù)還可為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理部門和研究機(jī)構(gòu)服務(wù)。8．簡(jiǎn)述在特爾菲法中，對(duì)專家的選擇應(yīng)符合的要求。（5分）①專家總體的權(quán)威程度較高，保證測(cè)定結(jié)果合理，同時(shí)也便于成果推行和應(yīng)用；②專家的代表面應(yīng)廣泛，通常應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)專家、技術(shù)專家、管理專家和高層決策人員；③專家的

8、推薦和審定要嚴(yán)格；④專家人數(shù)要適當(dāng)，一般以20-25人為宜。9．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估程序。（5分）①受理評(píng)估業(yè)務(wù)；②初步選定評(píng)估方法；③實(shí)地勘察與收集資料；④評(píng)估計(jì)算；⑤撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。10．計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時(shí)，應(yīng)具備哪些條件?（6分）①應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入；②收入必須能持續(xù)獲得；③收入應(yīng)具有預(yù)測(cè)性。11.凈收益的基本公式是什么？分別說(shuō)明。（6分）