房地產市場風險淺析

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1、當前，房地產業(yè)已經成為國民經濟發(fā)展的主要支柱產業(yè)之一。要保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，必須繼續(xù)保持旺盛的房地產有效需求。由于房屋是高價值的耐用商品，市場消費主體的中低收入階層很難依靠自己的能力購房，必須借助相適應的銀行信貸，才能將房地產的潛在需求轉換成為真正的住宅需求。單一的房地產抵押貸款蘊藏著巨大的信用風險，尤其是貸款時間長，存在著經濟周期波動和地域經濟變動引發(fā)風險的可能，需要有多種融資形式和貸款擔保機制來分散和分擔風險。但目前住房貸款抵押手段單一，不僅使銀行聚集越來越大的潛在風險，而且貸款門檻較高，限制了部分中低收入居民早日購房的意愿，金融機構和貸款客戶普遍感到住房貸款

2、涉及面廣、手續(xù)繁雜、風險難以控制。建立和完善住宅貸款擔保體系，可以起到分散銀行金融風險、降低房地產貸款門檻、刺激房地產有效需求的作用。同時還為房地產貸款證券化提供了基礎條件，是發(fā)展房地產金融業(yè)必不可少的內容之一。美國和加拿大政府根據(jù)當時的需要，都成立了政府的政策性擔保機構，為中低收入家庭的住房貸款進行擔保，并給予一定的政策優(yōu)惠。在此基礎上，由政府推動全社會市場化住宅貸款擔保制度的實施，允許和鼓勵商業(yè)性貸款擔保機構的發(fā)展，建立政策性5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictranspor

3、tinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve貸款擔保機構和商業(yè)性貸款擔保并存的房地產貸款擔保體系，根據(jù)不同目標群體，實現(xiàn)合理分工，公平競爭，保證了房地產業(yè)和房地產金融業(yè)發(fā)展的需要。綜上所述，信貸政策既要防止引起房地產泡沫，防范金融風險；又要引導商業(yè)銀行繼續(xù)擴大個人住房抵押貸款覆蓋面，支持中低收入家庭購買住房。僅僅依靠住房

4、抵押貸款一種方式是不能做到兩全其美的，應該開拓思路，尋求新的途徑。為了使個人住房貸款業(yè)務達到規(guī)范、規(guī)?；\行，并與國際金融機制接軌，應將個人住房擔保制度引入個人住房貸款業(yè)務中，以適應房地產金融業(yè)發(fā)展的客觀需求?！　∫弧斍胺康禺a信貸市場存在問題及風險分析　　1998年以來，銀行個人住房信貸保持了高速增長，直接拉動了住房需求，全國大部分地區(qū)房地產市場呈現(xiàn)出購銷兩旺的形勢。但是，在個人住房貸款和個人住房消費雙增長的同時，仍然存在著不可忽視的問題?！　。ㄒ唬┊斍般y行住宅抵押貸款方式使得房貸增長的同時銀行金融風險也在聚集和增大5.1-9,,services,andmakethec

5、itymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve　　目前，個人住房貸款主要是以所購買的房地產為抵押物，向金融機構申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。雖然有些保險公司介入，大部分是針對房地產的財險和針對債務人的意外險，而銀行

6、作為債權人要全部承擔債務人違約的風險。因此，銀行面臨多方面的問題及風險。一是目前住房貸款種類偏少，除了住房公積金貸款外，就是商業(yè)貸款，銀行是住房借款者的最大債權人，也是住房貸款最大的風險承擔者。二是缺乏住房貸款的風險分擔機制。由于我國住房貸款證券化等金融衍生工具沒有推出，住房貸款的風險基本無法轉嫁出去，完全由銀行承擔。三是住房貸款基本是10年以上的中長期貸款，隨著我國住房市場的發(fā)展和住房需求的增長，房貸余額將不斷增加，聚集的風險也在增長，尤其是我國的征信制度還沒有建立，貸款人的信用無法掌握，惡意逃廢債者無法控制，開發(fā)商以房貸名義騙貸無法了解，下崗、失業(yè)人員無能力還貸也可能

7、出現(xiàn)，這些風險都可能由銀行承擔。國際經驗證明，房貸信用風險在貸款發(fā)放后的3～8年內達到頂峰。近幾年我國房貸以兩位數(shù)的速度快速增長，隨著時間的推移，信用風險將逐漸顯露，事實上，近年來各銀行房貸的違約率已經出現(xiàn)上升的趨勢。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functiona