房地產(chǎn)投資市場淺析

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1、房地產(chǎn)投資市場淺析從2009年春節(jié)開始，房地產(chǎn)投資市場在是“小陽春”還是“大陽春”的爭執(zhí)中，由全國主要城市開始，住宅成交量一步步放大，地王頻現(xiàn)，大有趕超2007年高峰之勢。盡管年初時(shí)大多數(shù)開發(fā)商都和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的人們都沒有預(yù)料到市場的回暖如此迅速；盡管上年末香港中環(huán)唱衰內(nèi)地樓市尤其深圳，廣州市場的聲音還在耳邊回響。但事實(shí)就是事實(shí)，開發(fā)商年初預(yù)計(jì)的銷售目標(biāo)在短短幾個(gè)月里實(shí)現(xiàn)大半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年同期。房地產(chǎn)投資市場回暖的原因也眾說紛紜，剛需、信貸政策的放松、未來通貨膨脹的預(yù)期等等。投資，房地產(chǎn)投資這個(gè)詞再一次回

2、到人們的視野中來，本文就大宗物業(yè)投資市場進(jìn)行一個(gè)簡單的回顧，以供大家參考?！　∈袌龌仡櫋　?005年開始，人民幣的匯率政策由與美金的固定匯率改變?yōu)楦粡椥缘呢泿艡C(jī)制，中國的¾­濟(jì)增長讓越來越多的境外資本想要在中國的蓬勃發(fā)展中分一±­羹，房地產(chǎn)市場是一個(gè)不能被人遺忘的地方。作為世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)顧問公司，戴德梁行的投資部¾­過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，接觸的外資機(jī)構(gòu)主要采取以下三種方式在大陸進(jìn)行投資：　　1．直接購買持有現(xiàn)成物業(yè)，包括整棟寫字樓、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的商場、工業(yè)物業(yè)、酒

3、店和整棟住宅等。其交易結(jié)構(gòu)由于各歷史時(shí)期政策的不同而有所差異，可分為資產(chǎn)交易、境內(nèi)股權(quán)交易和境外股權(quán)交易?！　?．項(xiàng)目開發(fā)層面，不少境外基金愿意在項(xiàng)目公司層面和一些優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目合作。其操作模式即基金按照合作時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目公司所持有的土地的市場價(jià)值作價(jià)，進(jìn)行一定比例的股權(quán)投資。多數(shù)的基金會選擇作為項(xiàng)目公司的小股東，只是扮演一個(gè)財(cái)務(wù)投資者的角色，對開發(fā)過程中的大筆支出、財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審查，派駐一到兩名成員進(jìn)駐¶­事會。項(xiàng)目開始銷售后雙方按照事先的約定條款進(jìn)行利潤共享，當(dāng)項(xiàng)目銷售到雙方預(yù)計(jì)的比例后（例

4、如90%～95%），由開發(fā)商回購基金股權(quán)，幫助基金退出?！　?．開發(fā)商集團(tuán)層面，由于大陸房地產(chǎn)市場的火爆，不少開發(fā)商完成了初步的積累，在繼續(xù)做大的誘惑下，上市集資便成了地產(chǎn)商的夢想。各大投行或者房地產(chǎn)基金作為公司的戰(zhàn)略投資者會選擇有潛質(zhì)的公司進(jìn)行上市前投資，待公司上市后再行退出以博取高額回報(bào)?！　?005年之前中國的房地產(chǎn)投資市場并不十分吸引外資機(jī)構(gòu)，主要是對大陸市場的不了解。真正的外資機(jī)構(gòu)對大陸房地產(chǎn)的投資蓬勃發(fā)展是在2006年開始的，在2008年上半年達(dá)到最高峰，不論是交易宗數(shù)還是交易總額都可以從圖1和圖2兩

5、個(gè)表格中看出。在圖1中，盡管2008年的整棟物業(yè)交易金額小于2006、2007兩年，但其中必須要考慮的因素就是下半年開始的全球金融危機(jī)，2008年的全年交易額中至少有80%是在上半年完成的。　　房地產(chǎn)的投資區(qū)域上看，整棟的商業(yè)物業(yè)交易主要集中在北京和上海，同時(shí)位于二線城市中心位置的商業(yè)物業(yè)和二線城市的住宅合作開發(fā)同樣吸引著投資者的目光?！　≈饕顿Y者分析　　由于內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場的起步較晚，商業(yè)物業(yè)的起步就更晚。最初很多的開發(fā)商開發(fā)完寫字樓、商場后，由于資金的壓力，沒有能力長期持有此類物業(yè)，多數(shù)選擇的是像住宅一樣

6、散賣掉，這樣方便剛剛起步的內(nèi)地開發(fā)商繼續(xù)拿地、開發(fā)。以深圳為例，整個(gè)城市的寫字樓總數(shù)并不少，但是單一業(yè)權(quán)的卻屈指可數(shù)，很多中小企業(yè)以自用為目的，或者在其他行業(yè)賺到錢的私人老板都學(xué)會了香港人投資房地產(chǎn)的習(xí)慣，形成了大量的投資客群體。盡管這些自用或投資為目的的投資人群買不起整棟的寫字樓，但是他們卻形成了強(qiáng)大的需求，促進(jìn)了物業(yè)價(jià)格的增長?！　〕艘陨系闹行⊥顿Y者外，機(jī)構(gòu)的投資者只會把眼光放在產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，方便管理以提升品質(zhì)的整棟物業(yè)上。目前活躍在市場上的機(jī)構(gòu)投資者大致可以分為如下幾種：　　1.境外機(jī)會基金（Opportun

7、isticFunds），此類基金多屬于私募類型，尋找較高回報(bào)的投資機(jī)會，他們往往專注于尋找合作開發(fā)機(jī)會或者有提升空間的商業(yè)物業(yè)，以博取更高的匯報(bào)。盡管由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的因素，2008年下半年后此類機(jī)會基金活動(dòng)有所放緩，但他們卻是房地產(chǎn)投資市場的主要玩家?！　?.境外核心基金（CoreFunds）,此類基金多為境外保險(xiǎn)基金，投資方向是長期持有商業(yè)資產(chǎn)，收取穩(wěn)定租金回報(bào)和資產(chǎn)自身升值，此類基金在市場上的數(shù)量有限?！　?.房地產(chǎn)信托基金（REITs）,一種房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，把穩(wěn)定收租的商業(yè)物業(yè)打包上市，賣給私人投資者。由

8、于內(nèi)地法律制度的問題，市場上并沒有本地的房地產(chǎn)信托基金，外資的房地產(chǎn)信托基金由于在物業(yè)持有結(jié)構(gòu)等技術(shù)上的問題，目前在大陸市場也并不活躍?！　?.本地機(jī)構(gòu)投資者，其中包括境內(nèi)銀行、保險(xiǎn)公司、國內(nèi)大型企業(yè)、私人投資者等在內(nèi)的境內(nèi)機(jī)構(gòu)或個(gè)人。由于大宗房地產(chǎn)投資市場近幾年才形成，國內(nèi)的法律法規(guī)正處在完善的過程中，此類投資者將會越來越多的出現(xiàn)在市場上并且慢慢形成主流。事實(shí)上，自從金