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1、第三章房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主講:劉雷房地產(chǎn)投資市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1房地產(chǎn)市場(chǎng)供求2房地產(chǎn)價(jià)格3房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)4房地產(chǎn)租價(jià)比5www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、概念房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系中的一個(gè)子市場(chǎng),具有市場(chǎng)的共性特征。價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。也是房地產(chǎn)商品所經(jīng)過的流通過程的總和。包括:房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、交換、抵押、信托和融資等房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)構(gòu)成。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述價(jià)值
2、規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。即商品的價(jià)值量取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間,商品按照價(jià)值相等的原則互相交換。在私有制社會(huì)中,價(jià)值規(guī)律自發(fā)地調(diào)節(jié)生產(chǎn),刺激生產(chǎn)技術(shù)的改進(jìn),加速商品生產(chǎn)者的分化。(1)價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律,價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律。 (2)價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,同其他任何規(guī)律一樣,是客觀的,是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。 實(shí)際上,商品的價(jià)格與價(jià)值相一致是偶然的,不一致卻是經(jīng)常發(fā)生的。這是因?yàn)?,商品的價(jià)格雖然以價(jià)值為基礎(chǔ),但還受到多種因素的影響,使其發(fā)生變動(dòng)。 一般情況下,
3、影響價(jià)格變動(dòng)的最主要因素是商品的供求關(guān)系。在市場(chǎng)上,當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí),其價(jià)格就可能上漲到價(jià)值以上;而當(dāng)商品供過于求時(shí),其價(jià)格就會(huì)下降到價(jià)值以下。同時(shí),價(jià)格的變化會(huì)反過來調(diào)整和改變市場(chǎng)的供求關(guān)系,使得價(jià)格不斷圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)。 價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)正是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。因商品價(jià)格雖然時(shí)升時(shí)降,但商品價(jià)格的變動(dòng)總是以其價(jià)值為軸心。另外,從較長時(shí)期和全社會(huì)來看,商品價(jià)格與價(jià)值的偏離有正有負(fù),可彼此抵消。因此總體上商品的價(jià)格與價(jià)值還是相等的。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述供求規(guī)律是指商品的供求狀況與價(jià)格變動(dòng)之間的內(nèi)在的必然聯(lián)系
4、。 一方面,商品的供求狀況影響價(jià)格變動(dòng):1.商品的供給一定,需求增加會(huì)引起商品價(jià)格的升高,反之則會(huì)引起商品價(jià)格的下降。2.商品的需求一定,供給增加會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的下降,反之則會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的升高。3.商品的供給與需求同時(shí)增加,商品的需求增加快于供給增加會(huì)引起商品價(jià)格的升高,反之則會(huì)引起商品價(jià)格的下降,而二者同步增加則不會(huì)影響價(jià)格的變動(dòng)。4.商品的供給與需求同時(shí)減少,商品的需求減少快于供給減少會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的下降,反之則會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格的升高,而二者同步減少則不會(huì)影響價(jià)格的變動(dòng)。 另一方面,商品價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)影響商品的供求狀況:1.商品價(jià)格的升高會(huì)引起供給的增
5、加和需求的減少。2.商品價(jià)格的下降會(huì)導(dǎo)致需求的增加和供給的減少。 總之,價(jià)格與供求之間存在一種相互制約的關(guān)系。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律是指商品經(jīng)濟(jì)中各個(gè)不同的利益主體,為了獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益,互相爭(zhēng)取有利的投資場(chǎng)所和銷售條件的客觀必然性,它和價(jià)值規(guī)律一樣,都是商品經(jīng)濟(jì)固有的規(guī)律。它起著如下作用: 第一,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格。商品的價(jià)值是在競(jìng)爭(zhēng)即市場(chǎng)上商品生產(chǎn)者的勞動(dòng)消耗比較中實(shí)現(xiàn)的,只有通過競(jìng)爭(zhēng),才能在現(xiàn)實(shí)上了解決定商品價(jià)值的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是多少,一個(gè)新的產(chǎn)品的價(jià)值也是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的。它還促使平均利潤和
6、生產(chǎn)價(jià)格的形成,說明它在促使資源的流動(dòng)和配置方面的效率更加提高。 第二,通過競(jìng)爭(zhēng),促使各種商品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,不僅能夠促進(jìn)資源的最佳配置,而且實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的新陳代謝。自然淘汰的法則在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中起著同樣的作用。通過優(yōu)勝劣汰,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到最迅速、最有效、最徹底的調(diào)整,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)更加迅速的、合理的發(fā)展。 第三,競(jìng)爭(zhēng)能夠推動(dòng)社會(huì)技術(shù)進(jìn)步,推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新。企業(yè)的創(chuàng)新是社會(huì)發(fā)展的根本動(dòng)力,而其中技術(shù)創(chuàng)新又是根本的,誰的技術(shù)先進(jìn),誰就在競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位,立于不敗之地。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特性市場(chǎng)供給缺乏彈性——市
7、場(chǎng)供給壟斷性市場(chǎng)供給的不同質(zhì)——不完全市場(chǎng)政府壟斷土地出讓市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性與銀行金融融資關(guān)系密切房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切——位置決定房地產(chǎn)價(jià)格的60%-70%房地產(chǎn)交易需要專業(yè)人士提供服務(wù)——交易復(fù)雜性房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述三、主要特征壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)性---負(fù)利率房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)制約性流通方式和交易形式的多樣性www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述三、房地產(chǎn)市場(chǎng)功能價(jià)值評(píng)價(jià)的功能調(diào)節(jié)供求的功能優(yōu)化資源配置
8、功能政府宏