房地產(chǎn)投資市場

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1、第三章房地產(chǎn)投資市場主講：劉雷房地產(chǎn)投資市場房地產(chǎn)市場概述1房地產(chǎn)市場供求2房地產(chǎn)價格3房地產(chǎn)價格指數(shù)4房地產(chǎn)租價比5www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、概念房地產(chǎn)市場是整個市場體系中的一個子市場，具有市場的共性特征。價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所。也是房地產(chǎn)商品所經(jīng)過的流通過程的總和。包括：房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、交換、抵押、信托和融資等房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機構(gòu)構(gòu)成。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述價值

2、規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟規(guī)律。即商品的價值量取決于社會必要勞動時間，商品按照價值相等的原則互相交換。在私有制社會中，價值規(guī)律自發(fā)地調(diào)節(jié)生產(chǎn)，刺激生產(chǎn)技術(shù)的改進，加速商品生產(chǎn)者的分化。（１）價值規(guī)律是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟中唯一的經(jīng)濟規(guī)律。商品經(jīng)濟中有許多經(jīng)濟規(guī)律，價值規(guī)律是基本的規(guī)律。　?。ǎ玻﹥r值規(guī)律作為商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。　　實際上，商品的價格與價值相一致是偶然的，不一致卻是經(jīng)常發(fā)生的。這是因為，商品的價格雖然以價值為基礎(chǔ)，但還受到多種因素的影響，使其發(fā)生變動。　　一般情況下，

3、影響價格變動的最主要因素是商品的供求關(guān)系。在市場上，當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時，其價格就可能上漲到價值以上；而當(dāng)商品供過于求時，其價格就會下降到價值以下。同時，價格的變化會反過來調(diào)整和改變市場的供求關(guān)系，使得價格不斷圍繞著價值上下波動。　　價格圍繞價值上下波動正是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。因商品價格雖然時升時降，但商品價格的變動總是以其價值為軸心。另外，從較長時期和全社會來看，商品價格與價值的偏離有正有負(fù)，可彼此抵消。因此總體上商品的價格與價值還是相等的。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述供求規(guī)律是指商品的供求狀況與價格變動之間的內(nèi)在的必然聯(lián)系

4、。　　一方面，商品的供求狀況影響價格變動：1.商品的供給一定，需求增加會引起商品價格的升高，反之則會引起商品價格的下降。2.商品的需求一定，供給增加會導(dǎo)致商品價格的下降，反之則會導(dǎo)致商品價格的升高。3.商品的供給與需求同時增加，商品的需求增加快于供給增加會引起商品價格的升高，反之則會引起商品價格的下降，而二者同步增加則不會影響價格的變動。4.商品的供給與需求同時減少，商品的需求減少快于供給減少會導(dǎo)致商品價格的下降，反之則會導(dǎo)致商品價格的升高，而二者同步減少則不會影響價格的變動。　　另一方面，商品價格的變動也會影響商品的供求狀況：1.商品價格的升高會引起供給的增

5、加和需求的減少。2.商品價格的下降會導(dǎo)致需求的增加和供給的減少。　　總之，價格與供求之間存在一種相互制約的關(guān)系。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述競爭規(guī)律是指商品經(jīng)濟中各個不同的利益主體，為了獲得最佳的經(jīng)濟效益，互相爭取有利的投資場所和銷售條件的客觀必然性，它和價值規(guī)律一樣，都是商品經(jīng)濟固有的規(guī)律。它起著如下作用：　　第一，實現(xiàn)產(chǎn)品的價值與市場價格。商品的價值是在競爭即市場上商品生產(chǎn)者的勞動消耗比較中實現(xiàn)的，只有通過競爭，才能在現(xiàn)實上了解決定商品價值的社會必要勞動時間是多少，一個新的產(chǎn)品的價值也是在市場競爭中形成的。它還促使平均利潤和

6、生產(chǎn)價格的形成，說明它在促使資源的流動和配置方面的效率更加提高。　　第二，通過競爭，促使各種商品生產(chǎn)實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，不僅能夠促進資源的最佳配置，而且實現(xiàn)了市場的新陳代謝。自然淘汰的法則在市場競爭中起著同樣的作用。通過優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到最迅速、最有效、最徹底的調(diào)整，促進社會經(jīng)濟更加迅速的、合理的發(fā)展。　　第三，競爭能夠推動社會技術(shù)進步，推動企業(yè)創(chuàng)新。企業(yè)的創(chuàng)新是社會發(fā)展的根本動力，而其中技術(shù)創(chuàng)新又是根本的，誰的技術(shù)先進，誰就在競爭中處于領(lǐng)先地位，立于不敗之地。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場獨特性市場供給缺乏彈性——市

7、場供給壟斷性市場供給的不同質(zhì)——不完全市場政府壟斷土地出讓市場需求的廣泛性和多樣性與銀行金融融資關(guān)系密切房地產(chǎn)市場具有較強的區(qū)域性房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切——位置決定房地產(chǎn)價格的60%-70%房地產(chǎn)交易需要專業(yè)人士提供服務(wù)——交易復(fù)雜性房地產(chǎn)市場信息的不對稱性。www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、主要特征壟斷與競爭相結(jié)合房地產(chǎn)市場區(qū)域性房地產(chǎn)市場供給的反經(jīng)濟循環(huán)性---負(fù)利率房地產(chǎn)業(yè)的社會制約性流通方式和交易形式的多樣性www.themegallery.com第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、房地產(chǎn)市場功能價值評價的功能調(diào)節(jié)供求的功能優(yōu)化資源配置

8、功能政府宏