農(nóng)村集體建設(shè)用地管理

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1、第十四章農(nóng)村集體建設(shè)用地管理20121219B主要內(nèi)容：§14—1農(nóng)村集體建設(shè)用地管理概述§14—2農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批§14—3農(nóng)村集體建設(shè)用地的收回§14—4農(nóng)村集體建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)與要求重點(diǎn)：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題20121219B§14—1農(nóng)村集體建設(shè)用地管理概述一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指由農(nóng)村基層政權(quán)組織或者農(nóng)村各級(jí)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織以及農(nóng)村居民個(gè)人投資，依據(jù)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用的農(nóng)村集體土地。是用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。《土地管理法》“建設(shè)用地”中所稱鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)也是指非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

2、20121219B農(nóng)村集體建設(shè)用地主要是通過(guò)集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式取得，不改變土地所有制的性質(zhì)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)所占有的土地為農(nóng)民集體所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有，在一般情況下，其所有權(quán)和使用權(quán)是相分離的。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)對(duì)其建設(shè)用地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)；農(nóng)村居民的住宅用地的所有權(quán)，歸農(nóng)民集體所有，各農(nóng)村的居民只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的所有權(quán)與地上建筑物和其他設(shè)施的所有權(quán)一般也是分離的。20121219B從地域范圍來(lái)講，農(nóng)村集體建設(shè)用地是城鎮(zhèn)以外，廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)范圍的建設(shè)占用土地的總和。農(nóng)村集體建設(shè)用地量大面廣，一般要占全部建設(shè)用地的60％左右，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中

3、，農(nóng)戶比例大的地區(qū)，其比例可達(dá)70％以上。從前幾年農(nóng)村建設(shè)用地管理情況看，農(nóng)村集體建設(shè)用地主要的存在問(wèn)題包括：20121219B1．土地占用數(shù)量過(guò)大，建設(shè)占地失控。農(nóng)民蓋房子互相攀比，比寬比闊；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦廠貪大求洋，在工作中沒(méi)有貫徹“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針。2．布局零亂分散。農(nóng)民住宅安排占地過(guò)多過(guò)散，農(nóng)民不經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)占地建房，超標(biāo)準(zhǔn)或多處宅基地現(xiàn)象突出；發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不搞規(guī)劃，不履行審批手續(xù)，隨意占用等問(wèn)題嚴(yán)重。3．土地利用率低下。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的特殊性，往往使得它的上馬帶有盲目性，下馬又帶有隨意性，在產(chǎn)品、原材料、供銷計(jì)劃都還沒(méi)有多大頭緒的情況下，就先圈地建廠房，“鋪好攤子，筑巢引鳳”，這種情況下

4、其結(jié)果常造成廠房閑置和土地的荒廢。同時(shí)由于技術(shù)水平行對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)效益與土地利用效率低下。20121219B4.違法用地多。農(nóng)村中不少干部和群眾有集體土地可以自由支配的錯(cuò)誤觀念，隨意占地，越權(quán)批地，少批多用，私定協(xié)議、非法買賣土地情況嚴(yán)重。農(nóng)民建房亂占濫用耕地；有的地方名為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)際建造許多永久性建筑；有的地方借搞觀光旅游農(nóng)業(yè)，非法占用耕地建別墅，搞房地產(chǎn)開發(fā)；有的基層政府擅自與村社簽訂“征地協(xié)議”，非法占用土地提供給用地單位或用于自己建設(shè)等等。20121219B二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍按照《土地管理法》第43條規(guī)定，有3種情況均可以使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。1．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)

5、使用本集體的土地。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)、村辦企業(yè)、村民組辦企業(yè)、個(gè)人辦企業(yè)均可使用所在農(nóng)民集體組織的土地，而不允許使用其他集體所有的土地。但是農(nóng)民集體組織用本集體所有土地與其他單位或個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，視為使用本農(nóng)民集體所有土地，是允許的。2．村民建住宅使用集體的土地。農(nóng)村集體居民，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)回原籍落戶的職工，退伍軍人、離、退休干部以及回家定居的華僑，港澳臺(tái)同胞住宅建設(shè)可以使用集體的土地。20121219B一般情況下，城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)民集體土地，或農(nóng)民建住宅使用其他集體所有的土地是不允許的。3．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共沒(méi)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地。包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校、

6、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委會(huì)辦公室，不管是使用本集體所有的土地，還是其他集體的土地都是允許的。主要考慮一些道路、水利設(shè)施及學(xué)校等，在本集體土地內(nèi)無(wú)法安排，需要使用其他村民小組土地的實(shí)際悄況。因此，法律不能限制此類項(xiàng)目使用非本集體的土地。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)因本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)無(wú)法安排，可以申請(qǐng)使用國(guó)有建設(shè)用地；按國(guó)有建設(shè)用地的規(guī)定辦理。20121219B三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的原則鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地都必須遵循以下原則：1．必須是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)項(xiàng)目，方可使用農(nóng)村集體建設(shè)用地

7、。2．必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃是集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地的最高原則，一切建設(shè)都必須服從，對(duì)沒(méi)有農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)或超過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)新增建設(shè)用地。20121219B3.必須依法取得縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。不論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)還是農(nóng)民宅基地都必須依法取得批準(zhǔn)。否則都被視為是非法占地，必須依法處理。如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用