店鋪選址及洽談規(guī)范

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1、店鋪選址及談判管理制度本規(guī)范試用于專賣店店面選址及租店談判。一、店鋪選址要求（一）周邊商店群周邊店鋪經(jīng)營類型對該店鋪的經(jīng)營有重大影響，一般可分為互補(bǔ)型、互斥型及競爭店3種。若為互補(bǔ)型或競爭型，可依據(jù)其他條件進(jìn)一步考察，若為互斥店則堅(jiān)決不選。1、互補(bǔ)店珠寶店、美發(fā)院、超級市場、百貨公司、精品店、女鞋店、服裝店、婚紗攝影店、美容、塑身沙龍、面包店等2、互斥店輪胎行、貨運(yùn)行、汽機(jī)車修理店、電腦維修等。3、競爭店化妝品專營店、化妝品品牌專賣店等（二）地點(diǎn)1、主要干道交會(huì)點(diǎn)2、上、下班回定之主要街道和方向3、人潮走向之咽喉地段4、主要轉(zhuǎn)運(yùn)

2、公車站牌附近5、商圈人流重要集會(huì)點(diǎn)（三）租金1、以占預(yù)估營業(yè)額之（）為最佳2、以占預(yù)估營業(yè)額之（）為最限二、店鋪立地要素（一）營業(yè)面積1、至少（）平方米2、格局方正，勿外寬內(nèi)窄3、店內(nèi)高度不宜太低，以免妨礙空調(diào)裝璜4、店內(nèi)梁柱不可影響人流動(dòng)線（二）店面寬度店面寬度不少于（）米（三）便利性1、同一商圈內(nèi)以半徑（）米，為其設(shè)店基數(shù)2、人口密度高之地帶以（）人口為設(shè)基數(shù)3、注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵路（四）房屋使用類別1、目前之房屋使用類別2、水電型態(tài)之現(xiàn)狀5三、租店洽談（一）如何找出房東1、直接拜訪l以電話約定洽談l洽詢

3、房東其租店之意向2、間接拜訪詢問對象：鄰居、大廈管理員、書報(bào)攤、路邊攤、房屋中介（二）房東洽談及應(yīng)對方法1.目前承租之狀況(1)原承租人承租很久與房東建立不錯(cuò)的感情A.提高租金B(yǎng).說服加盟C.說明租予公司的益處(2)租約未到A.詢問何時(shí)到期B.原承租金額租予公司(3)自已經(jīng)營:邀請加盟(4)無租賃合同(與房客)A.請房東與房客復(fù)位合同B.充當(dāng)房東法律顧問，替其解決問題2.確定房東有意出租意念之談判(1)談判前注意事項(xiàng)A.確定能否供用B.可從房東取得房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)面圖C.先行訪價(jià)，了解當(dāng)?shù)胤康匦星榧捌骄饨餌.了解房東從事之行業(yè)及興

4、趣以建立共識以利談判氣氛E.確認(rèn)房屋使用執(zhí)照使用區(qū)分及房屋所有權(quán)人F.水電收據(jù)憑單考慮是否可以申請用電(2)談判內(nèi)容及技巧A.租金a)原則由房東先開價(jià)，再回公司與主管根據(jù)當(dāng)?shù)匦星?，協(xié)調(diào)合理租金再做第二次談判<切勿先行開價(jià)>b)合理租金之判斷c)根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告書，評估該店損益平衡點(diǎn)，擬出合理租金d)向房東陳述公司的經(jīng)營理念，借機(jī)會(huì)提出我方希望承租價(jià)格，視其反應(yīng)，另行拜訪，此階段可能需要花費(fèi)洽談次數(shù)較多(注意保持堅(jiān)定意志力，不易受動(dòng)搖，不急著想要取得之欲望讓對方洞悉)e)觀察房東有無降低的可能性，如有可能則繼續(xù)堅(jiān)持殺價(jià)，但保持良好

5、氣氛f)若房東堅(jiān)持價(jià)格，則須與主管協(xié)調(diào)租金上下限，以利與房東談判，并吸引其有再談判機(jī)會(huì)5B.租期a)應(yīng)先堅(jiān)持公司初約五年之原則(可分析公司投資裝璜需五年回收之立場b)如果房東堅(jiān)不讓步時(shí)，可斟酌洽談4年或3年c)房東考慮將來自已收回經(jīng)營，公司可同意其加盟d)租約之談判于租約未到期前三個(gè)月事與房東洽談C.租金之調(diào)整a)原則上3年合約堅(jiān)持不調(diào)整b)5年合約可考慮第4年起調(diào)整或分2次調(diào)整c)調(diào)整之金額盡量以確定之金額書寫，避免以百分比或物價(jià)指數(shù)調(diào)整以免產(chǎn)生日后之困擾D.押租金(保證金)a)一般以3個(gè)月，最多不能超過6個(gè)月租金為原則b)租

6、賃期間，押金不調(diào)整為原則E.租金支付方式c)月繳:1年份12張支票(即月付)d)季繳:1年份4張支票(即季付)e)半年繳:1年份2張支票(即半年付)最好無押金f)年繳:1年份1張支票(即一年付)一定無押金三、簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng)1.簽約內(nèi)容(1)房屋所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé)(2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說明恢復(fù)內(nèi)容<最好拍照留底>(3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請房東另開立書面同意書<以防違約，切記需與簽立合約同時(shí)辦理>(4)其它特殊條文,應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意后始可簽立2.過程注意事項(xiàng)(

7、1)簽約階段有下幾點(diǎn)必須注意:l注明是全部租用，還是只租部分，并清楚記載租用面積及區(qū)域l金額總數(shù)，什么時(shí)候付款:租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時(shí)，名義書轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。另外，像房租方面，要詳細(xì)注明款額、起算日、換約時(shí)間、換約時(shí)漲價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)及限度、管理費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi)及其它項(xiàng)目等等，皆必須明載金額的多寡。l物品交接要確實(shí):要注意電力狀況、瓦斯?fàn)顩r、給排水設(shè)備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細(xì)記載于合同書中。l何時(shí)申請移轉(zhuǎn)登記:租借時(shí)，要清楚注明合同的起契期間。l何時(shí)解除合

8、同:必須具體規(guī)定解除合同時(shí)要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。l須載明天災(zāi)及其它不可抗力的損害該由誰負(fù)責(zé)，如何負(fù)責(zé)等。l注明店改裝時(shí)須辦理的手續(xù)。(2)原則上以公司信譽(yù)保證，避免公證。若房東堅(jiān)持需公證，則要求公證費(fèi)由房東自付5(3)公證所需文件A.公司方面a