房地產可研及一般項目可研差異

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1、房地產開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的差異一、兩種可研報告主要內容對比表序號房地產可研內容一般項目可研內容1項目前說明總論2市場調查與說明市場分析3資源條件評價4規(guī)劃設計方案建設規(guī)模與產品方案5場址選擇6技術方案、設備方案和工程方案7原材料燃料供應8總圖運輸與公用輔肋工程9節(jié)能節(jié)能章10節(jié)水措施11環(huán)境影響許價12勞動衛(wèi)生安全與消防13組織機構與人力資源配制14項目開發(fā)經營周期項目實施進度15投資估算投資估算16資金籌措計劃融資方案17項目收入估算財務評價18經濟評價國民經濟評價19不確定分析社會評價20風險分析風險分析21

2、結論研究結論與建議對比分析結論：一般項目可研內容全面詳細,而房地產可研內容只側重經濟分析4二、兩種可研報告總投資構成對比表序號房產地開發(fā)項目總投資構成序號一般性建設項目總投資構成1項目建設投資1項目建設投資1.1.開發(fā)建設投資1.1建設投資1.1.2土地費用1.1.1設備及工器具購置費用1.1.3基礎設施工程費1.1建筑安裝工程費用1.1.4建筑安裝工程費1.1公用工程建設費1.1.5公共配套設施配套費1.1環(huán)保、消防設施建設費1.1.6開發(fā)間接費1.1預備費1.2.運行費用1.1建設期利息管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其

3、它費用不可預見費2經管費用2流動資金對比分析結論：一般項目可研總投資構成只有項目建設投資沒有運行費用,運行費用是計入產品戍本中的，不是總投資構成；房產地開發(fā)項目總投資構成由兩部分組成，既有項目建設投資又有運行費用。三、兩種可研報告運行時間對比一般項目可研運行時間比較長，其運行時間（不包括建設期）一般在八年或八年以上；房產地開發(fā)項目運行時間比較短,以售商品房為主的項目，包括建設期在內的項目運行時間一般不大于六年。4四、兩種可研報告主要財務報表的具體內容不同這兩種可研報告共有的四個表格，即現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產

4、負債表。兩種可研報告具體內容都不同?，F(xiàn)將這兩種可研報告現(xiàn)金流量表具體內容對比如下表；兩種可研報告現(xiàn)金流量表具體內容對比表序號房產地開發(fā)項目現(xiàn)金流量表房產地開發(fā)項目現(xiàn)金流量表1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其它收入1.6回收固定資產資金回收固定資產資金1.7回收經營資金回收流動資金2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資固定資產投資2.2經營資金流動資金2.3運營費用經營成本2.4修理費用2.5土地增值稅2.6經營稅金及附加經營稅金及附加2.7所得稅所得稅3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流

5、量4累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量五、兩種可研報告評價方法文件對比表一般項目可研評價方法文件是國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改投資【2006】1325號文《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）房產地開發(fā)項目可研評價方法文件是4建設部建標【2000】205號文《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》一4