淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制

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1、淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制在當(dāng)前激烈的市場競爭中，企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品必須物美價廉，在市場競爭中才能立足。所以，有遠(yuǎn)見的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人致力于新的產(chǎn)品、項(xiàng)目和技術(shù)開發(fā)的過程中，也會注重成本的管理，這樣企業(yè)勢必會加強(qiáng)成本管理，以求得生存和發(fā)展，成本管理也就不可避免的成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。因此房屋建筑企業(yè)需要切實(shí)加強(qiáng)對于房屋建筑項(xiàng)目的成本管理，只有這樣才能夠在保證房屋建筑項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，有效降低建設(shè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在此背景下，本文結(jié)合房屋建筑項(xiàng)目特點(diǎn)，對房屋建筑成本管理進(jìn)行探究；梳理總結(jié)當(dāng)前成本管理方面存在的問題，并針對問題提出合理化的建議

2、。在我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，針對房價問題我國出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，以此保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營需求，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低房地產(chǎn)工程造價10%左右。通過項(xiàng)目成本管理工作的開展，使企業(yè)的管理能力及管理水平適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展需求。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求及企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取全過程成本控制方法提高成本管理效果、降低項(xiàng)目綜合成本，滿足我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控需求。1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀受傳統(tǒng)施工管理習(xí)慣影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著忽視成本管理的問題。雖然近年來房地

3、產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)及施工企業(yè)通過市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，加強(qiáng)了對成本控制的認(rèn)識。但是，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理理念仍不能適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作需求，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、施工企業(yè)應(yīng)更新成本管理理念。利用現(xiàn)代全過程成本管理理念及全面成本管理理論指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理工作，以此促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合成本的降低，有效執(zhí)行我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。通過房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合成本的降低，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及綜合市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。2房地產(chǎn)成本管理的概念及組成1.1房地產(chǎn)成本管理項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的前提，項(xiàng)目要合理的進(jìn)行成本控制，就必須保證項(xiàng)目決

4、策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無從談起，只能求得將損失降到最低。所以說立項(xiàng)決策階段是決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)階段，直接影響著以后各個建設(shè)階段的成本控制是否具有科學(xué)性和合理性。目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃、由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算、在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要

5、參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時了解市場、由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場是千變?nèi)f化的，而目開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是控制成本

6、的關(guān)鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測和成本計(jì)劃，這階段的任務(wù)主要是估算出項(xiàng)目的整體成本水平，確定目標(biāo)成本以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃方案，進(jìn)而確定了一個成本控制的架，而設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目立項(xiàng)后各實(shí)質(zhì)性工作的前導(dǎo)和方向，若設(shè)計(jì)方案完成，項(xiàng)目的成本就基本確定了整體工程的支出。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的主要工作是按照市場定位報告的指導(dǎo)設(shè)計(jì)出滿足市場需求的、能夠適銷對路的產(chǎn)品，在這一階段，人家更多關(guān)注的是設(shè)計(jì)效果是否滿足營銷需求，設(shè)計(jì)成果鹿量是否滿足報批報建的要求，往往會忽視設(shè)計(jì)產(chǎn)品的成本高低。但是，若對設(shè)計(jì)階段的成本不重視，將會使項(xiàng)目成本構(gòu)成可能會出現(xiàn)合

7、理，也會降低資金利用效率。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價的計(jì)價形式是編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過設(shè)計(jì)預(yù)算可以了解項(xiàng)目造價的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并可以利用價值工程理論分析項(xiàng)目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整使項(xiàng)目功能與成本更合理，并可以對投資比例較大的部分進(jìn)行投資重點(diǎn)控制，提高資金控制效率。其次，在設(shè)計(jì)階段通過編制成本計(jì)劃，主動發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)方而的差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)；同時，在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本能夠體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，在充分考慮經(jīng)濟(jì)因素的情況下，使設(shè)計(jì)方案較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。2.3標(biāo)階段及施工階段的成本控制招投標(biāo)與合同簽訂階段是通過招