2011開(kāi)遠(yuǎn)市新景盛世營(yíng)銷推廣方案

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1、新景盛世營(yíng)銷推廣方案匯報(bào)呈送：開(kāi)遠(yuǎn)新景地昆明錦譽(yù)機(jī)構(gòu)2011-05-18報(bào)告目錄壹、報(bào)告要點(diǎn)回顧貳、目標(biāo)梳理與營(yíng)銷現(xiàn)狀分析叁、客群研判肆、銷售模式與案例借鑒伍、營(yíng)銷戰(zhàn)略陸、營(yíng)銷策略柒、廣告企劃壹、報(bào)告要點(diǎn)回顧4我們對(duì)前期定位達(dá)成的統(tǒng)一共識(shí)回顧：項(xiàng)目發(fā)展策略多功能商業(yè)休閑主題街區(qū)，即休閑主題都市生活體驗(yàn)中心市場(chǎng)形象定位現(xiàn)代都市休閑主題商業(yè)體驗(yàn)中心，引領(lǐng)開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流。打造成為開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)名片及城市經(jīng)濟(jì)引擎。商業(yè)功能定位集休閑、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、購(gòu)物、旅游等多種消費(fèi)功能經(jīng)營(yíng)檔次定位中檔，局部高檔【中檔滿足大眾化消費(fèi)，高檔滿足特色消費(fèi)】投資客戶開(kāi)遠(yuǎn)市區(qū)收入較高的投資客（政

2、府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等)項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）紅河州投資客及其他客戶價(jià)格實(shí)現(xiàn)試算街區(qū)定位優(yōu)化后，價(jià)格預(yù)期為6000元/平方米5經(jīng)營(yíng)者主力商家：特色餐飲及特色休閑吧。如：必勝客、STARBUCKS、上島、花園咖啡等品牌專賣店、專業(yè)店、便利店：如服裝、休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店等獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶目標(biāo)消費(fèi)群體主力消費(fèi)群主要居住在項(xiàng)目所界定的商圈內(nèi)收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主次消費(fèi)群居住在以上商圈之外的次輻射地帶消費(fèi)

3、能力強(qiáng)以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同時(shí)可能吸引部分外來(lái)人口間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來(lái)2-3次項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式定位經(jīng)營(yíng)管理方向銷售期，統(tǒng)一進(jìn)行招商，直至項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢；后期主力店聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負(fù)責(zé)商業(yè)街后期經(jīng)營(yíng)管理工作。物業(yè)管理方向由新景溪畔的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責(zé)。或與知名物業(yè)管理公司合作，如銀海、俊發(fā)、萬(wàn)科、中海等。6各組團(tuán)品類規(guī)劃定位主力店，主要滿足區(qū)域消費(fèi)及項(xiàng)目形象1-2F精品購(gòu)物及展示3F為名品休閑餐飲等1-2F精品展示、文化、精致小酒店、旅游3-4層名品餐飲及娛樂(lè)1-3層，

4、酒吧、餐飲、娛樂(lè)，商務(wù)等。貳、目標(biāo)梳理與營(yíng)銷現(xiàn)狀分析如何整合營(yíng)銷，讓其成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？營(yíng)銷如何有效地支持項(xiàng)目?jī)r(jià)位和銷售速度？8目標(biāo)梳理：階段銷售的實(shí)現(xiàn)乃當(dāng)前核心工作重點(diǎn)商鋪實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6000元/平方米；商鋪實(shí)現(xiàn)55%銷售。1.5億元的銷售額9我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（Question）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情資料來(lái)源：錦譽(yù)模型存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效

5、我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效10S：情境（situation）——營(yíng)銷環(huán)境、市場(chǎng)、項(xiàng)目等市場(chǎng)眾多外來(lái)發(fā)展商與本地企業(yè)、及代理商進(jìn)入開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)營(yíng)銷手法比較正統(tǒng)，但創(chuàng)新程度不高，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；2010年年中至今，開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)集中放量，為市場(chǎng)提供巨大的商業(yè)物業(yè)需求，特別是落云路沿街商鋪及步行街商鋪；開(kāi)遠(yuǎn)市2011年商鋪供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化；項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的成長(zhǎng)性高，但產(chǎn)品價(jià)值更容易得到快速認(rèn)同；交通便捷，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊街鋪銷售情況較好，但實(shí)現(xiàn)的價(jià)位不高，經(jīng)營(yíng)情況一般；本項(xiàng)目所處片區(qū)未來(lái)兩年有大量人口入駐，商業(yè)機(jī)會(huì)明顯。公園優(yōu)勢(shì)，定位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。

6、項(xiàng)目實(shí)情市場(chǎng)環(huán)境營(yíng)銷環(huán)境11R1與R2之間存在著的問(wèn)題R1(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果)R2(我們的期望目標(biāo))市場(chǎng)進(jìn)入激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，且營(yíng)銷手法日趨雷同，本項(xiàng)目營(yíng)銷如何創(chuàng)新，如何提供項(xiàng)目的認(rèn)知度與內(nèi)涵價(jià)值釋放？市場(chǎng)新推項(xiàng)目供應(yīng)量大，銷售速度目前較好快速走量，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠如何進(jìn)行差異化營(yíng)銷取得市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大影響層面；搶奪市場(chǎng)有限客戶資源，支持銷售成果實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)臨街商鋪銷售價(jià)格，均價(jià)7000-10900元/平方米；商鋪?zhàn)饨鸬?，出租率較差；經(jīng)營(yíng)狀況不理想實(shí)現(xiàn)6000元/平方米銷售均價(jià)VS如何搶奪細(xì)分市場(chǎng)，讓客戶群體快速關(guān)注并認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)？Q1？如何突破市場(chǎng)價(jià)格瓶頸，實(shí)現(xiàn)預(yù)期售價(jià)，

7、最終完成銷售目標(biāo)？Q212開(kāi)遠(yuǎn)商業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀總結(jié)營(yíng)銷通路創(chuàng)新度低，多樂(lè)于使用宣傳單、戶外廣告牌等傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道；現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò)媒體的作用日益得到重視；區(qū)域營(yíng)銷、客戶俱樂(lè)部、車體等媒介及電梯廣告牌等形式還未見(jiàn)使用。開(kāi)遠(yuǎn)商鋪營(yíng)銷水平呈現(xiàn)兩極分化，外來(lái)開(kāi)發(fā)及策劃公司的介入，使得商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)整體營(yíng)銷水平呈現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)；大型商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷水平較高，而社區(qū)配建類商鋪仍處于較為原始和被動(dòng)的營(yíng)銷狀態(tài)。整體營(yíng)銷水平營(yíng)銷渠道大型商業(yè)項(xiàng)目重視活動(dòng)營(yíng)銷及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示；銷售團(tuán)隊(duì)商業(yè)銷售方面的專業(yè)素質(zhì)較低、商業(yè)及投資意識(shí)