對“城中村”改造本錢的探析(1)

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1、對“城中村”改造本錢的探析(1)[摘要]隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的城中村，城中村出現(xiàn)了諸多突出題目，阻礙城市的發(fā)展，必須加以改造。本文將從技術(shù)層面先容改造“城中村”的本錢及如何控制?！　關(guān)鍵詞]城中村改造本錢安置補(bǔ)償費(fèi)　　隨著我國經(jīng)濟(jì)和建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及加快城市化進(jìn)程口號的提出。各地城市擴(kuò)張的腳步不斷加快，出現(xiàn)了大量的“城中村”。“城中村”中存在著諸多突出題目，在衛(wèi)生、環(huán)境、治安上給城市總體發(fā)展帶來矛盾?！俺侵写濉备脑炱仍诿冀蓿瑒菰诒匦?。改造“城中村”不僅要改造環(huán)境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復(fù)雜得過程。本文主要從技術(shù)層面先容環(huán)境改造的本錢?！　∫弧⒊侵写宓膬?nèi)

2、涵及存在的題目　　所謂“城中村”即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的村莊。在我國，由于急風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)，導(dǎo)致城市用地急劇擴(kuò)大，農(nóng)村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農(nóng)村，仍然保存著農(nóng)村建制，其行政治理機(jī)構(gòu)是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則?！　　俺侵写濉苯o人的印象就是臟、亂、差?？恐€(wěn)定的租房收進(jìn)、村里的福利，村民們過著悠閑安閑的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前很多“城中村”的村民生活的寫照?！俺侵写濉逼毡榇嬖谥卫砺湮?、建設(shè)混亂、社會治安突出等題目。村內(nèi)供水、供電、排污等設(shè)施布局不公道。經(jīng)常出現(xiàn)下水道堵塞，污水橫流

3、，基本沒有公共綠地。治安題目一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業(yè)，居無定所的人。賭博行竊現(xiàn)象在“城中村”也比較普遍，與現(xiàn)代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個城市的發(fā)展進(jìn)程?！　《ⅰ俺侵写濉备脑毂惧X　　“城中村”改造的本錢最主要的有三個方面：　　1.村民安置補(bǔ)償費(fèi)?！俺侵写濉贝迕袷鞘送恋囟挥姓?，在城市建成區(qū)生活。那么對村民的安置補(bǔ)償費(fèi)，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償這是村民最關(guān)心的題目。拆遷補(bǔ)償應(yīng)包括:一是房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi);二是臨時安置補(bǔ)助費(fèi);三是搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，

4、以房屋拆遷評估價格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?；騾f(xié)商確定公道的拆賠比。村民變市民，安置就業(yè)題目，可以采用現(xiàn)金補(bǔ)償和安排就業(yè)兩種辦法?，F(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。就目前來看，國家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較低。安排就業(yè)，政府部分通過政策補(bǔ)償，比如免費(fèi)為“城中村”村民進(jìn)行勞動技能培訓(xùn)；利用城中村改造產(chǎn)生出來的商機(jī)，優(yōu)先考慮安置經(jīng)過專門培訓(xùn)的村民就業(yè)。此所謂授之于魚，不如授之于漁?！　?.土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項(xiàng)目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)

5、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當(dāng)今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的條件下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償?shù)氖袌龈偁幦〉猛恋厥褂脵?quán)。土地使用權(quán)不是無窮而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運(yùn)用土地使用權(quán)。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更公道，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運(yùn)作有三種模式可鑒戒:一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國有土地，由政府負(fù)責(zé)安置村民及補(bǔ)償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā);二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運(yùn)作開發(fā)土地;三是村集體成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利

6、用。這三種方式各有其特點(diǎn):第一種從城市總體發(fā)展觀點(diǎn)來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標(biāo)，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以團(tuán)體經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。　　在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時，政府對地價不作同一規(guī)定，但應(yīng)堅(jiān)持以下原則：即地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響；地價與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)；地價要考慮已投進(jìn)的土地開發(fā)用度，土地市場供求關(guān)系，土地用途和使用年限?！　?.土地重新規(guī)劃建設(shè)本錢。開發(fā)商對“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開發(fā)成貿(mào)易用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的用度

7、有：建設(shè)單位的治理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建安工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)本錢中，地價、建安本錢和開發(fā)商稅費(fèi)、治理費(fèi)等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年～2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安本錢這項(xiàng)用度是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安本錢在600元/m2～800元/m2