對“城中村”改造成本的探析1

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1、對“城屮村”改造成本的探析作者：陳連姝劉泊洋發(fā)布時間：07?08?25［摘要］隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的城屮村，城中村出現(xiàn)了諸多突出問題，阻礙城市的發(fā)展，必須加以改造。本文將從技術(shù)層血介紹改造“城中村”的成木及如何控制。［關(guān)鍵詞］城屮村改造成本安置補償費隨著我國經(jīng)濟和建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及加快城市化進程口號的提出。各地城市擴張的腳步不斷加快，出現(xiàn)了大量的“城屮村”?！俺侵写濉卞嬖谥T多突出問題，在衛(wèi)生、環(huán)境、治安上給城市總體發(fā)展帶來矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，勢在必行。改造“城

2、中村”不僅耍改造環(huán)境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復(fù)雜得過程。本文主要從技術(shù)層而介紹環(huán)境改造的成本。一、城中村的內(nèi)涵及存在的問題所謂“城中村”即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的村莊。在我國，由于急風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)，導(dǎo)致城市用地急劇擴大，農(nóng)村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農(nóng)村，仍然保留著農(nóng)村建制，其行政管理機構(gòu)是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則。“城中村”給人的卬象就是臟、亂、差。靠著穩(wěn)定的租房收入、村里的福利,

3、村民們過著悠閑自在的生活，打麻將、下彖棋、閑聊，這是目前許多“城屮村”的村民生活的寫照?！俺侵写濉逼毡榇嬖谥芾砺湮椤⒔ㄔO(shè)混亂、社會治安突出等問題。村內(nèi)供水、供電、排污等設(shè)施布局不合理。經(jīng)常出現(xiàn)下水道堵塞，污水橫流，基本沒冇公共綠地。治安問題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業(yè)，居無定所的人。賭博行竊現(xiàn)象在“城中村”也比較普遍，與現(xiàn)代文明相孑盾，這些都深刻地彩響著一個城市的發(fā)展進程。二、“城屮村”改造成木“城中村”改造的成木最主要的有三個方面：1?村民安置補償費?！俺清濉贝迕袷鞘チ?/p>

4、土地而只冇宅基地，在城市建成區(qū)生活。那么對村民的安置補償費，按什么標準補償這是村民最關(guān)心的問題。拆遷補償應(yīng)包括:一是房屋拆遷補償費;二是臨時安置補助費;三是搬遷補助費。拆遷補償?shù)姆绞娇贘以實行貨幣補償，也口J以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑而積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價格確定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照貨幣補償?shù)慕痤~的規(guī)定，計算被拆遷房的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?；騾f(xié)商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業(yè)

5、問題，可以采用現(xiàn)金補償和安排就業(yè)兩種辦法?，F(xiàn)金補償標準由省市門治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。就冃而來看，國家補償標準比較低。安排就業(yè)，政府部門通過政策補償，比如免費為“城中村”村民進行勞動技能培訓(xùn)；利用城中村改造產(chǎn)生出來的商機，優(yōu)先考慮安置經(jīng)過專門培訓(xùn)的村民就業(yè)。此所謂授之于仇，不如授之于漁。2?土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得冇限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當今社會主義土地市場，在保證土地為

6、國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償?shù)氖袌龈偁幦〉猛恋厥褂脵?quán)。土地使用權(quán)不是無限而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運用土地使用權(quán)。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運作冇三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國有土地，由政府負責(zé)安置村民及補償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā);二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運作開發(fā)土地;三是村集體成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利用。

7、這三種方式各有其特點:第一種從城市總體發(fā)展觀點來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團經(jīng)濟利益最大化為目標，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地吋，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅持以下原則：即地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生人的影響；地價與當?shù)氐纳鐣?jīng)濟承受能力相適應(yīng)；地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用，土地市場供求關(guān)系，土地用途和使用年限。3?土地重新規(guī)劃建設(shè)成本。開發(fā)

8、商對“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費用有：建設(shè)單位的管理費、勘察設(shè)計費、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、建安工程費、預(yù)備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等。在房地產(chǎn)開發(fā)成本屮，地價、建安成本和開發(fā)商稅費、管理費等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年?2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元伽2左右，建安成木這項費用是房地產(chǎn)開發(fā)成木的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安成本在600元/m2?800元/m2,小高層