案例四：天津星耀五洲深陷信托門(1)

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1、案例四：天津星耀五洲深陷信托門2011年10月19日下午2點(diǎn)，一條名為“海川之寧”的微博宣稱，“天津星耀投資有限公司于2011年10月19日向法院申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，破產(chǎn)程序已經(jīng)通過并正式啟動(dòng)。”隨著破產(chǎn)消息在網(wǎng)上迅速傳播，星耀五洲被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其銷售現(xiàn)場(chǎng)舉行了媒體新聞發(fā)布會(huì)，星耀集團(tuán)副總裁楊文枝表示，“破產(chǎn)傳聞子虛烏有，目前該事件正在調(diào)查中。同時(shí)，星耀五洲項(xiàng)目整體進(jìn)展很正常。當(dāng)下樓市正在經(jīng)受深度調(diào)控，資金鏈問題是擺在所有地產(chǎn)企業(yè)面前的問題，星耀五洲確實(shí)面臨一定的融資問題，但是在政府和信托伙伴的支持下不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況?！薄?1月1日，《中國(guó)經(jīng)

2、營(yíng)報(bào)(微博)》記者撥通了天津星耀投資有限公司董事長(zhǎng)顏語(yǔ)的電話，他對(duì)記者表示，“破產(chǎn)肯定是謠言！我們正在追查此事。目前不宜透露任何細(xì)節(jié)，但我可以告訴的是，對(duì)方已道歉，我們?cè)谶M(jìn)一步交涉之中?！?007年10月，星耀五洲以62.9億元人民幣一舉拿下天津市天嘉湖地塊，成為當(dāng)年的“地王”。而當(dāng)時(shí)該地塊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是中信地產(chǎn)?！爱?dāng)年星耀是以高于起拍價(jià)格1倍多的價(jià)格拿下這塊地的，而且是現(xiàn)金付賬?！毙且逯薜墓ぷ魅藛T安寧對(duì)記者說道。當(dāng)時(shí)的土地出讓合同規(guī)定：30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%；2年半內(nèi)酒店等經(jīng)營(yíng)性公建和非經(jīng)營(yíng)性配套項(xiàng)目竣工，5年內(nèi)整個(gè)區(qū)域

3、所有項(xiàng)目要全部竣工。2007年12月25日，也就是星耀集團(tuán)拍下天嘉湖地塊兩個(gè)月后，星耀集團(tuán)與中信信托成立“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該一年期信托計(jì)劃募集資金額達(dá)30億元，為天津星耀的天嘉湖項(xiàng)目提供資金支持，不過融資成本非常高，年化收益率達(dá)到25%。由于星耀五洲項(xiàng)目自2008年才開始銷售，并且當(dāng)年僅實(shí)現(xiàn)銷售回款1829萬(wàn)元，因此在2008年9月，星耀集團(tuán)與中信信托提前終止了上述信托計(jì)劃，并以數(shù)額高達(dá)68.9億元的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”(下稱“中信盛景計(jì)劃”)替代，這個(gè)募集資金額也創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)信托之最。實(shí)際上，由于天津星耀以天嘉湖地塊折價(jià)后的32

4、.9億元資產(chǎn)投入信托基金，享有次優(yōu)級(jí)受益權(quán)，“中信盛景計(jì)劃”的實(shí)際募集資金額為36億元。天津星耀這36億元來的并不輕松。該筆資金分為兩個(gè)部分，第一部分為面向社會(huì)公開募集11.5億元，預(yù)期年收益率為14%，償付周期為15個(gè)月，享有超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)；第二部分，中信集團(tuán)和中信信托以自有出資、外加部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)的基金共23.5億元，享有優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，償付周期3年。2009年6月26日，與中信信托合作還沒結(jié)束時(shí)，星耀五洲又與華能國(guó)際集團(tuán)下的華能貴誠(chéng)信托攜手成立了一只名為“星洲1號(hào)?天嘉湖生態(tài)環(huán)境綜合治理建設(shè)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”(下稱“星洲1號(hào)計(jì)劃”)的信托產(chǎn)品，周期為兩年，募集資金規(guī)模達(dá)3

5、2.94億元。該項(xiàng)目是華能集團(tuán)控股貴誠(chéng)信托后的第一單業(yè)務(wù)，雖然名為生態(tài)環(huán)境綜合治理項(xiàng)目，實(shí)際上還是給星耀五洲的房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持。由于“星洲1號(hào)計(jì)劃”的募集資金，“中信盛景計(jì)劃”很快被提前中止，從內(nèi)部資料來看，天津星耀償還了中信信托32.09億元，2009年末“中信盛景計(jì)劃”在天津星耀公司中僅剩余資金3.912億元。但“星洲1號(hào)計(jì)劃”同樣條件苛刻。根據(jù)“星洲1號(hào)計(jì)劃”的募集公告，該總額32.9378億元的信托計(jì)劃分為四個(gè)類別，其中占比約一半的為A類，資金額為16.3726億元，但融資期限僅為一年，B類1.932億元資金融資期限為15個(gè)月，C類6.0601億元資金融資期限為18個(gè)月

6、，D類8.5371億元資金融資期限最長(zhǎng)，為兩年。另外，華能貴誠(chéng)信托還要求天津星耀將所有4100畝土地使用權(quán)及公司股權(quán)全部進(jìn)行抵押，同時(shí)為了保證到期還款，華能貴誠(chéng)信托還要求，天津星耀每售一平米房子就要將2000元轉(zhuǎn)到共管賬戶，作為償還信托貸款的專項(xiàng)資金。2010年6月24日，也就是“星洲1號(hào)計(jì)劃”的A類資金馬上到期，B類資金即將到期的時(shí)候，星耀五洲又與華融國(guó)際信托成立了“華融?星耀項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”(下稱“華融星耀計(jì)劃”)，該計(jì)劃募集資金額度為23.278億元，分為兩年期、三年期和四年期。根據(jù)華融國(guó)際信托說明，上述資金主要用于三個(gè)方面，即置換“星洲1號(hào)計(jì)劃”到期貸款本金18.3億元

7、，余下僅剩3.716億元、1.26億元，分別用于支付星耀五洲項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程款。然而，隨著2011年6月25日“星洲1號(hào)計(jì)劃”最后的償付期限來臨，天津星耀很快又面臨著新的資金壓力，2011年6月30日，隨著“星洲1號(hào)計(jì)劃”最后一筆貸款清算，天津星耀的負(fù)債并未減少，非流動(dòng)負(fù)債較三個(gè)月前上升了5億多元。于是天津星耀又必須開始再找新資金。2011年7月8日，“中信?聚信匯金養(yǎng)老地產(chǎn)星耀健康城1號(hào)集合信托計(jì)劃1期”(下稱“養(yǎng)老地產(chǎn)計(jì)劃”)開始發(fā)行，該計(jì)劃募集額