美的海岸花園項目價值判斷暨投資分析

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1、第五節(jié)美的海岸花園項目價值判斷暨投資分析一、美的海岸花園項目市場調(diào)研報告主要內(nèi)容本報告對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、項目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項目的市場定位。（一）當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境隨著改革的深入，經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的新的增長點，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也越來越受到政府的重視并進(jìn)一步實施。各級政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列積極的利好政策。銀行對按揭的成數(shù)和年限也空前地放寬到7成30年按揭，整個房地產(chǎn)業(yè)的運作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。（二）廣州房地產(chǎn)市場的供求狀況廣州

2、作為珠三角地區(qū)的中心城市，是國內(nèi)最早開發(fā)外銷商品房的城市之一，經(jīng)歷了前幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷和1996年以來的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，1~5月份，全市的現(xiàn)樓銷售面積94.35萬平方米，預(yù)售面積為147,17萬平方米，分別較去年同期增長65.5%和41.7%，但其中很大部分因素為機關(guān)單位在房改實施前大量購房所致。從成交均價看，多層樓盤的均價僅有1.54%輕微升幅，高層樓宇均價下跌9.11%，表明市場仍處于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過量狀況。據(jù)廣州市統(tǒng)計局的資料表明：1997年底廣州在建的商品房面積達(dá)2819萬平方米，其中市

3、區(qū)2183萬平方米，以每年竣工遞增25%的速度計算，今后4年廣州每年將有700萬平方米的新盤供應(yīng)，為了刺激樓市，廣州市政府推出了一系列的優(yōu)惠政策：減免部分稅費，購房入戶，簡化辦證程序等，以保證房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。珠江三角洲的優(yōu)秀樓盤，對香港市場仍具有很強的價格優(yōu)勢。若在環(huán)境、配套設(shè)施等方面考慮周全，對香港退休的公務(wù)員有著較大的吸引力，將其作為度假養(yǎng)老之用。隨著中心城市周邊的交通狀況的改善和配套設(shè)施的成熟，住宅郊區(qū)化逐步被越來越多的人所接受，將有更多的廣州人購買城市邊緣的優(yōu)秀樓盤，遠(yuǎn)離鬧市，享受自然之樂。美的海岸花

4、園距廣州市僅半小時的車程，配套齊全而且環(huán)境優(yōu)美，具備了郊區(qū)優(yōu)秀樓盤所應(yīng)具有的特點，對廣州將會產(chǎn)生強有力的輻射力。（三）廣州個盤實態(tài)分析在廣州無論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費者，都知道廣州市郊有三個極具代表性的房地產(chǎn)項目：廣州碧桂園、麗江花園、祈福新村，這三個項目的熱銷反映出廣州住宅郊區(qū)化的趨勢。1、廣州碧桂園1）背景及概況由順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司獨資開發(fā)，位于番禺南浦島，規(guī)劃占地面積超過1000畝（66萬平方米），總建筑面積超過100萬平方米，總投資超過20億元。第一期工程占地面積超過35萬平方米，建筑面積近50萬平方米，共

5、有洋房4500套，別墅82套。整個小區(qū)分為七個組團，總共有180多幢樓。綠化率在35%以上。其最具特色的是擁有面積達(dá)3.5萬平方米的巨型會所。廣州碧桂園是順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司在成功開發(fā)了順德碧桂園后，所實施的品牌擴張戰(zhàn)略的結(jié)果。順德碧桂園經(jīng)過六年的建設(shè)已成長為一個成熟的品牌，碧桂園挾持著這幾年積累下來的建筑經(jīng)驗和建設(shè)理念，搶灘廣州城下，以規(guī)模開發(fā)，綜合配套五星級物業(yè)管理為賣點，加之品牌優(yōu)勢和強有力的宣傳攻勢，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。2）目標(biāo)客戶群廣州碧桂園將主力目標(biāo)客戶鎖定在廣州企業(yè)中的中高級白領(lǐng)階層，為了獲得更多的

6、中高級白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購買。3）經(jīng)營開發(fā)模式①廣州碧桂園推出的住宅有別墅和洋房兩種別墅：有6種不同風(fēng)格的外形，多為兩層半結(jié)構(gòu)，建筑面積在190~800平方米。這些設(shè)計都是順德碧桂園在銷售過程被證實最受歡迎的戶型。洋房：全部為6~7層設(shè)計，一梯四戶，面積在65平方米至284平方米，有二房二廳到六房兩廳等復(fù)式單位。②五星級的物業(yè)管理碧桂園倡導(dǎo)五星級的家，因此產(chǎn)生了五星級的物業(yè)管理。廣州碧桂園有2000多人的物業(yè)管理隊伍，整個社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，每個小區(qū)都實行封閉

7、式管理。社區(qū)內(nèi)建立了內(nèi)部網(wǎng)站，可實現(xiàn)點播歌曲、網(wǎng)上購物等多種便利服務(wù)。2、祈福新村1）背景概況祈福新村的發(fā)展商在香港有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，1991年初，正值中國房地產(chǎn)市場如火如荼之際，發(fā)展商挾著房地產(chǎn)市場的深刻了解及充裕的資金，揮師進(jìn)入了廣州番禺市鐘村鎮(zhèn)，開創(chuàng)了祈福新村，以港資概念在銷售上一炮打紅。可以說，祈福新村屋村會所、區(qū)內(nèi)穿梭巴士、港式物業(yè)管理、氣勢雄偉的屋村入口等專業(yè)手法在當(dāng)時均超過同行。同時，其寵大的規(guī)劃、整齊劃一的建筑風(fēng)格、超大規(guī)模的人工湖、湖心公園、快捷的施工進(jìn)度以及每次銷售數(shù)以千計的“噓撼”場面，均給人留下

8、深刻的印象。2）目標(biāo)客戶群祈福新村一直都致力于“度假”消費群體的開發(fā)，因而面積偏小，戶型較為單一，形成整齊的“軍營式”排列。度假設(shè)施豐富集中、游樂項目刺激前衛(wèi)，一次性投資3億多元，修建了度假型俱樂部，建筑面積達(dá)8萬平方米，50多項服務(wù)，吃、喝、玩、樂應(yīng)有盡有。為滿足城市家庭的