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《以物房抵債涉稅策略與風險管理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、會計實務操作課程《涉稅戰(zhàn)略與風險管理》第四講以物（房）抵債涉稅策略與風險管理一、問題概述以房抵債是時下經常發(fā)生的經濟業(yè)務。在資金周轉不靈的情況下，債務方與債權方通過協(xié)商，用現有存量資產償還債務就成了無奈的選擇。特別是房地產開發(fā)企業(yè)，由于市場低迷，銷售活動成效不明顯，而建筑安裝工程結算時間緊，在工程尾欠款無法兌付的情況下，開發(fā)商不得不選擇以開發(fā)產品抵償債務的方法。但是，對于以物（房）抵債的涉稅問題目前人們的認識并不全面，所以，在這里我們引用部分案例對相關問題進行簡要分析。主要內容1.了解相關稅收政策，重點掌握
2、如何確定營業(yè)稅和企業(yè)所得稅計稅依據。2.抵債（債權人與債務人）雙方有關的票據問題。即如何開票；3.通過案例進行相關法律分析；4.以房抵債的涉稅會計處理及稅會差異調整；5.抵債合同涉稅風險分析。稅收政策：1.國稅函[2005]1103號《關于以房抵債未辦理房屋產權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復》；2.國稅函[1998]771號《關于以房屋低頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復》；3.國稅函[2005]869號國家稅務總局《關于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產有關稅收問題的復函》；4.國稅發(fā)[2005]156號國家稅務總局《
3、關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》；5.四川文件：關于金融行業(yè)“以資抵債”有關稅收政策的通知頒布日期：2001-7-106.中華人民共和國財政部令第52號〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。第三條條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指
4、有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務，不包括在內。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。7.國稅發(fā)〔2009〕31號第七條企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（
5、一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。二、【案例分析】以房抵債怎樣確定計稅價格？第7頁會計實務操作課程《涉稅戰(zhàn)略與風險管理》問：我公司主營房地產開發(fā)業(yè)務，尚未執(zhí)行新會計準則，2008年欠一家建安公司工程款1000000元。由于我公司開發(fā)的房產銷售情況不好，導致目前現金流量嚴重不足，不能支付所欠的工程款。2010年3月，經與建安
6、公司協(xié)商，我公司以開發(fā)的兩套商品房作價1000000元抵償對方的債務。該商品房的賬面成本為800000元，市場價格約1200000元。請問這筆業(yè)務該如何進行納稅申報，如何進行會計處理？（某房地產開發(fā)有限責任公司會計）答：以房產抵償債務，屬于債務重組的一種方式，主要涉及流轉稅和所得稅。一、營業(yè)稅方面根據《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，以房產抵償債務應視同銷售不動產，按“銷售不動產”稅目計算繳納營業(yè)稅。但是，營業(yè)稅的計稅價格該如何確定呢？這里有兩種選擇：一種選擇是，計稅價格等于市場價格1200000元。依據是《營業(yè)稅
7、暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；核定計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。由于你公司兩套商品房的市場價格為1200000元，如果按1000000元作價，則屬于價格明顯偏低。另一種選擇是，計稅價格等于雙方的作價1000000元。以商品房抵償
8、債務可以分解為銷售不動產和清償債務兩筆經濟業(yè)務。依據《營業(yè)稅暫行條例》第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”的規(guī)定，可以看作你公司先是銷售商品房，取得價款1000000元，然后再將取得的價款1000000元用于償付欠款。兩種處理方式看起來似乎都有道理，讓我們來作進一步分析。第一種處理方式是按市場價格計征營業(yè)稅，只要是轉讓同樣的商品房，其稅負都是相同的
