花園洋房營銷推廣方案

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1、唐山市東方房地產(chǎn)集團銷售部——世紀花園·花園洋房營銷推廣計劃書世紀花園·花園洋房推廣計劃書一、唐山高端住宅市場分析為切實配合世紀花園·花園洋房的營銷工作，在做本案之前對唐山高端住宅市場現(xiàn)狀進行了一次有針對性的市場調(diào)查，以從中得出相關(guān)結(jié)論來指導(dǎo)本次營銷活動的展開。1、周邊項目概況（見下表）天源駿景宏揚香木林翡翠城景泰御苑鷺港項目規(guī)模一期28棟，二期15棟一期15棟7棟82套住宅總占地800畝，一期開發(fā)200畝，約38棟大戶型面積500、800（二期中）160、188、20960-130140-280193銷售單價8800-8900意向總價：958888、1188888、1

2、2888884700-48007800-98005300建筑類型7層、9層、11層、16層、18層11層、12層、18層12層、18層3層、5層、6層12-22層物業(yè)顧問天元物業(yè)自管萬科物業(yè)自管未定第一太平戴維斯物業(yè)費1.5元/平米/月1.5-2.0元/平米/月1.2-1.5元/平米/月1.5元/平米/月1.5元/平米/月左右第18頁共18頁唐山市東方房地產(chǎn)集團銷售部——世紀花園·花園洋房營銷推廣計劃書剩余房源現(xiàn)在剩的房源只有這兩種面積。前期認購400余套，現(xiàn)具體規(guī)劃未定目前銷售完畢，剩余3棟現(xiàn)不售剩余20多套共有96套，剩余8套（售樓處數(shù)據(jù)）交房時間07年底尚未開工，

3、且無具體開工時間2009年2007年11月一期07年10月中旬優(yōu)勢層高4米，物業(yè)承諾五星級標準貼身服務(wù)，位于天元主景觀南側(cè)，視野通透，戶型布局較合理項目戶型布局合理，三室兩廳戶型以117-130平米為主，項目規(guī)模大，交通位置便利手續(xù)齊全，（現(xiàn)只差預(yù)售許可證）宣傳到位（深圳長城盛花策劃），地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全臨近大城山公園，主入口在公園處，價格最高。容積率低5-6有電梯，一二層花園，樓上贈露臺贈送儲藏間項目成規(guī)模，宣傳到位（有專屬的公交車站點，售樓處設(shè)計氣派），劣勢周邊配套缺乏，高容積率手續(xù)不齊備，周邊配套不方便項目規(guī)模小，周邊配套缺乏，項目周邊環(huán)境較差戶型設(shè)計不合

4、理，周邊環(huán)境尚未形成1、周邊項目分析2.1價格分布：價格分為兩類：4000——5000元/建筑平米的普通住宅和8000-10000元/建筑平米的高檔住宅。2.2裝修標準：均為毛坯房。2.3入住時間：從入住時間來看最早的入住時間為07年10月份。與我項目的現(xiàn)房無法相比。第18頁共18頁唐山市東方房地產(chǎn)集團銷售部——世紀花園·花園洋房營銷推廣計劃書2.4建筑類型：從建筑類型來看，無論是普通住宅還是高檔住宅均以高層項目為主。2.5物業(yè)服務(wù)：幾個項目都很重視后期的物業(yè)服務(wù)。3、主要個案分析根據(jù)本項目的地段、價格、規(guī)模、客戶定位來看，花園洋房的主要競爭對手為天源駿景（天元帝景）。

5、3.1地理位置：興源道與大理路交叉口東北方向。唐山市高檔住宅集中區(qū)。3.2規(guī)模規(guī)劃：共計43棟樓，建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、總體風格套取北京項目方案。3.3開發(fā)公司：開發(fā)商天元地產(chǎn)，在唐山市開發(fā)時間較長，物業(yè)服務(wù)到位，在唐山人心目中天元地產(chǎn)開發(fā)的項目均屬高檔住宅。品牌知名度較大。3.4開發(fā)分期：整個項目分兩期開發(fā)，一期現(xiàn)已入住，二期已主體封頂，正在進行內(nèi)部裝修。3.5市場推廣：天元地產(chǎn)在2005年以當時185萬/畝的市場最高價拿下該地塊，當時在唐山房地產(chǎn)市場引起不小的轟動。隨后其售樓處的建立，在當時是唐山市場最為規(guī)范及豪華的售樓處，圍擋廣告的面世由此給予客戶直觀地感受，奠定該

6、項目的高檔市場地位。項目一期開發(fā)面積適中，最大在250平米左右，為頂層躍層。二期開發(fā)最大面積800平米?，F(xiàn)開發(fā)商準備在500、800平米兩種戶型做精裝樣板間。3.6銷售進度：截止到目前為止只剩下500、800平米大戶型。3.7銷售價格：銷售初期（2005年）普通住宅均價為4600元/建筑平米，而后漲到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市場價格為6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名費。3.8小區(qū)配套：24小時熱水，幼兒園，業(yè)主會所，地上停車場（非露天一層），小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街第18頁共18頁唐山市東方房地產(chǎn)集團銷售部——世紀花園·花園洋房營銷推廣計劃書

7、3.9客戶定位：唐山本市及周邊縣區(qū)高收入人群。3.10市場賣點：層高4米，開發(fā)商實力背景，高標準物業(yè)服務(wù)。3.11銷售現(xiàn)場：售樓處位置明顯（在主干道興源道道邊），室內(nèi)裝修簡單，大氣，人員安排有保安一人，保潔一人，現(xiàn)場登記一人，置業(yè)顧問在后臺根據(jù)客戶來訪由現(xiàn)場登記統(tǒng)一安排。銷售人員著裝整齊，現(xiàn)場安排井然有序。4、與我項目對比4.1天源駿景目前手續(xù)齊備，客戶口碑良好，為我項目的主要競爭對象。4.2宏揚香木林因目前手續(xù)不齊備，無法確定準確的開工時間，目前與花園洋房不具備直接的競爭力。4.3翡翠城戶型面積主要以140平米以下為主，對外銷售主要在1