江蘇盱眙首席花園洋房社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

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1、[鍵入文字]【盱眙·首席·花園洋房社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案】[鍵入文字][鍵入文字]目　　錄第一部分、市場(chǎng)篇5□盱眙總體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析6□總體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析6□項(xiàng)目所處市場(chǎng)特征7□市場(chǎng)給予本案定位的啟示8第二部分、定位篇9□產(chǎn)品定位10□功能定位10□品質(zhì)定位11□市場(chǎng)定位11□形象定位11□客群定位11□總結(jié)13□推廣案名14[鍵入文字][鍵入文字]□主題推廣語(yǔ)15□綜合分析結(jié)論17第三部分、營(yíng)銷(xiāo)篇18□營(yíng)銷(xiāo)核心19□入市時(shí)機(jī)20□銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備22□營(yíng)銷(xiāo)分期推廣策略23□營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)設(shè)想26□價(jià)格執(zhí)行28□價(jià)格執(zhí)行策略30□定價(jià)細(xì)節(jié)30

2、□包裝總體策略32□廣告策略——努力尋求訴求點(diǎn)33□具體推廣策略34□媒介策略36□推廣費(fèi)用預(yù)算37[鍵入文字][鍵入文字]第一部分、市場(chǎng)篇□[鍵入文字][鍵入文字]盱眙總體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平緩、但隨著政府一系列開(kāi)放市場(chǎng)政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)盱眙市場(chǎng)的信心正逐步增強(qiáng)，期房供應(yīng)量正呈上升趨勢(shì)。從我司的走訪中可以看出，別墅上市很少，走訪目前在建一項(xiàng)目，尚未有公開(kāi)亮相價(jià)格就已被搶定一空。這樣的一個(gè)現(xiàn)象，讓我們看到了盱眙房地產(chǎn)的前景；改善居住品質(zhì)的需求有待被挖掘，確切地說(shuō)目前盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)；2.關(guān)

3、于樓盤(pán)：隨著龍蝦節(jié)的揚(yáng)名，盱眙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)也正逐步對(duì)外開(kāi)放，但由于過(guò)去一段時(shí)間盱眙本地開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部消化，未引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，客觀的評(píng)價(jià)——目前樓盤(pán)的整體素質(zhì)并不高。因此這無(wú)疑給我們進(jìn)入盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向，借助于項(xiàng)目本身的高端定位，為推動(dòng)盱眙房地產(chǎn)整體素質(zhì)出一份力。3.關(guān)于客戶：盱眙市民關(guān)于居住的品質(zhì)潛在需求并未得到真正挖掘，因無(wú)太多可選和比較對(duì)象，于是人們只有選擇主動(dòng)或被動(dòng)的接受，這樣一個(gè)未開(kāi)荒之處女地對(duì)于棲霞城鄉(xiāng)無(wú)疑是最大利好，更應(yīng)堅(jiān)定做市場(chǎng)的引導(dǎo)者，而非迎合者，這樣將更有助于項(xiàng)目的銷(xiāo)售達(dá)成。[鍵入文字][鍵入文字]□總體

4、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1.價(jià)格漲幅速度將會(huì)逐步減緩，但市場(chǎng)供應(yīng)量有不斷上升之趨勢(shì)；2.由于盱眙總體收入水平及三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度并不太高，這樣的一個(gè)現(xiàn)狀，也給我們客觀的看待盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了客觀而理性的參考。3.但隨著異地開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理公司紛紛進(jìn)入盱眙，越來(lái)越多的發(fā)展商欲分食同一塊蛋糕的同時(shí)，也為盱眙帶來(lái)更多新的思路、新的理念，這些新鮮元素將使盱眙市場(chǎng)更加成熟，促進(jìn)本地發(fā)展商的發(fā)展，帶動(dòng)了他們的創(chuàng)新意識(shí)，讓人們的居住品質(zhì)更進(jìn)一步的改善并提高。4.從目前盱眙的總體消費(fèi)情況看，消費(fèi)者的需求行為需要進(jìn)行科學(xué)、合理、有效地引導(dǎo)方能實(shí)現(xiàn)?！蹴?xiàng)

5、目所處市場(chǎng)特征1.目前項(xiàng)目所處地塊在眾多受訪者心目中存有一定陰影，眾多受訪者都有信風(fēng)水一說(shuō)的傾向，這也是本案最大的抗性所在；2.該項(xiàng)目正處兩個(gè)中心的中間地帶，相對(duì)配套的成熟度還不夠，且周邊的公共設(shè)施，諸如：路燈等市政工程尚未提供，就目前現(xiàn)狀再加上市民對(duì)該地塊舊有印象，恐難達(dá)到良好的市場(chǎng)反映，這需要進(jìn)行一系列的政府公關(guān)，以期給予本案更大的支持。3.[鍵入文字][鍵入文字]由于盱眙現(xiàn)有的地理區(qū)位決定，人們對(duì)于新鮮事物的接受度需要一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，這需要在營(yíng)銷(xiāo)推廣準(zhǔn)確把握好人們的心理，逐步改變?nèi)藗兊南M(fèi)和居住觀念?！跏袌?chǎng)給予本案定位的

6、啟示1.控制成本2.合時(shí)定價(jià)3.產(chǎn)品創(chuàng)新4.景觀營(yíng)造5.貼心物管[鍵入文字][鍵入文字]第二部分、定位篇[鍵入文字][鍵入文字]產(chǎn)品定位疊墅＋聯(lián)排產(chǎn)品類(lèi)型面積(㎡)占比（％）疊墅16,17660%聯(lián)排別墅10,78440%項(xiàng)目可售面積26960100%□功能定位盱眙升級(jí)版第一居所[鍵入文字][鍵入文字]升級(jí)版第一居所:不僅可滿足最基本的居住需求，而且具有三個(gè)明顯特征：能帶來(lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施、豐富多元的文化形態(tài)和景觀，以及可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)?！跗焚|(zhì)定位高品質(zhì)、人性化□市場(chǎng)定位盱眙·首席·花園洋房社區(qū)□形象定位現(xiàn)代簡(jiǎn)

7、約而不失大氣[鍵入文字][鍵入文字]□客群定位?職業(yè)特征:B私營(yíng)業(yè)主；B來(lái)盱眙投資經(jīng)營(yíng)的外商;B國(guó)家政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；B企事業(yè)單位中高層管理人員；?特征描述：B私營(yíng)業(yè)主擁有較強(qiáng)的購(gòu)房實(shí)力，綜合素質(zhì)普遍較高，隨著事業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)始注重家人生活質(zhì)量的改善，關(guān)注子女的教育問(wèn)題，更注重購(gòu)買(mǎi)能展現(xiàn)個(gè)人生活品味的居所。生活關(guān)鍵詞：中高檔餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所、汽車(chē)、貿(mào)易、政府宏觀、汽車(chē)、金融、應(yīng)酬、手機(jī)、子女教育等；B來(lái)盱眙投資經(jīng)營(yíng)的外商[鍵入文字][鍵入文字]擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，學(xué)歷普遍較高，有較為敏銳的市場(chǎng)判斷力和強(qiáng)烈的投資意識(shí)。生活關(guān)鍵詞：高

8、檔餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所、汽車(chē)、身份、貿(mào)易、政府宏觀、汽車(chē)、金融、應(yīng)酬、品味、子女教育等；B國(guó)家政府機(jī)關(guān)公務(wù)員他們擁有較高學(xué)歷且工作生活穩(wěn)定、薪資待遇優(yōu)厚，對(duì)新鮮事物的接受度較強(qiáng)，他們注重生活品味與生活品質(zhì)。生活關(guān)鍵詞：子女教育問(wèn)題、健身、時(shí)事、汽車(chē)、金融、政府宏觀、B企事業(yè)單位中高層