房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)

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1、房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，本文從近幾年房地產(chǎn)價(jià)格成因及發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析現(xiàn)今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況，希望可以從中找出抑制房?jī)r(jià)不斷猛升的勢(shì)頭的辦法。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)，發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)展趨勢(shì)正文：改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場(chǎng)所，住房?jī)r(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當(dāng)中，因此越來(lái)越被人們所關(guān)注。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之高而無(wú)力購(gòu)買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)

2、，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月全國(guó)商品房銷售面積75203.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.0%，增幅同比提高71.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-10月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積68952.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.4%，增幅同比提高73.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-10月提高4.3個(gè)百分點(diǎn)；同期，全國(guó)商品房銷售額35987.1億元，同比增長(zhǎng)86.8%，增幅同比提高106.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-10月提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為3

3、1624.9億元，同比增長(zhǎng)91.5%，增幅同比提高112.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-10月提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2009年3月份開始扭轉(zhuǎn)了2008年8月份以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的狀況出現(xiàn)正增長(zhǎng)；2009年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了2009年以來(lái)首次同比上漲，上漲幅度為0.2%，隨后幾個(gè)月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，7月份同比漲幅1.0%，8月份同比漲幅2.0%，9月份同比漲幅2.8%，10月同比漲幅3.9%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年12月10日發(fā)布的信息，11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售

4、價(jià)格同比上漲5.7%，上漲的幅度創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄，漲幅比10月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。從商品房銷售情況看，1-11月，全國(guó)商品房銷售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。2009年從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。一、房?jī)r(jià)上漲成因分析（一）總體需求呈旺盛趨勢(shì)1、居民住房需求的增長(zhǎng)1)所謂正常住房需求是指隨著我國(guó)

5、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長(zhǎng)和城市化建設(shè)過(guò)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求，特別是包括外地人購(gòu)房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁。消費(fèi)型住房需求增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。2)　超前住房需求。這是指超出了購(gòu)買者自身現(xiàn)行購(gòu)買能力而形成的一種需求?，F(xiàn)時(shí)生活中，這種有效購(gòu)房需求是無(wú)法完全得到滿足的，因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房者是沒(méi)有實(shí)際購(gòu)買能力需通過(guò)銀行貸款才得以滿足。2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入的比重高達(dá)24.07%，這超出了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力，產(chǎn)生了大

6、量所謂的“房奴”。以上海為例，數(shù)據(jù)表明，2009年8月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加58.7億元，比7月多增13.2億元，相當(dāng)于第二季度的全部增量。月末政策性個(gè)人住房公積金貸款余額首次突破500億元，高達(dá)501.6億元，當(dāng)月新增住房公積金貸款39.2億元，為上半年月均增量的5倍多，創(chuàng)三年來(lái)單月增量新高。此外，在急劇增加的外資銀行貸款中，也有23.9億元投向了房地產(chǎn)業(yè)?？梢?jiàn)，上海房地產(chǎn)業(yè)總體需求旺盛，但這種總體需求大部份是通過(guò)銀行貸款得于實(shí)現(xiàn)的，并不是有效需求。從購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)看，這種住房需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這部分人的經(jīng)濟(jì)承受

7、能力，住房?jī)r(jià)格上漲，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系緊張，供不應(yīng)求3)　被動(dòng)住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市、盲目大規(guī)模拆建，引起大量的被動(dòng)住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料推算，每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開。雖然通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)居民舊房屋進(jìn)行拆遷，可增加土地的供給量，解決城市土地供給不足的問(wèn)題，但這增加的拆遷成本，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上，從而抬高了房?jī)r(jià)。1)　投機(jī)型住房需求

8、。是指由于投機(jī)炒作而形成的需求。住房本身具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，購(gòu)買住房除了正常消費(fèi)之外，還可用來(lái)投資，便出現(xiàn)了專門“炒房”的人群，人為地拉動(dòng)住房需求，造成房?jī)r(jià)暴漲，使房地產(chǎn)背離了市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律。然而造成這種投機(jī)住