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《房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)摘要:隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,房?jī)r(jià)不斷攀升,本文從近幾年房地產(chǎn)價(jià)格成因及發(fā)展現(xiàn)狀入手,分析現(xiàn)今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況,希望可以從中找出抑制房?jī)r(jià)不斷猛升的勢(shì)頭的辦法。關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià),發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展趨勢(shì)正文:改革開放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,住房作為市民賴以生存的安居場(chǎng)所,住房?jī)r(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線,貫穿于住房的銷售與使用當(dāng)中,因此越來(lái)越被人們所關(guān)注。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房,但因房?jī)r(jià)之高而無(wú)力購(gòu)買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)
2、,而有部分急需住房有些卻是超前的需求,過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力,從而最終影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年1-11月全國(guó)商品房銷售面積75203.2萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)53.0%,增幅同比提高71.3個(gè)百分點(diǎn),比1-10月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售面積68952.2萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)54.4%,增幅同比提高73.2個(gè)百分點(diǎn),比1-10月提高4.3個(gè)百分點(diǎn);同期,全國(guó)商品房銷售額35987.1億元,同比增長(zhǎng)86.8%,增幅同比提高106.6個(gè)百分點(diǎn),比1-10月提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售額為3
3、1624.9億元,同比增長(zhǎng)91.5%,增幅同比提高112.1個(gè)百分點(diǎn),比1-10月提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2009年3月份開始扭轉(zhuǎn)了2008年8月份以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的狀況出現(xiàn)正增長(zhǎng);2009年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了2009年以來(lái)首次同比上漲,上漲幅度為0.2%,隨后幾個(gè)月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,7月份同比漲幅1.0%,8月份同比漲幅2.0%,9月份同比漲幅2.8%,10月同比漲幅3.9%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年12月10日發(fā)布的信息,11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售
4、價(jià)格同比上漲5.7%,上漲的幅度創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄,漲幅比10月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。從商品房銷售情況看,1-11月,全國(guó)商品房銷售面積75203萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)53.0%;商品房銷售額35987億元,同比增長(zhǎng)86.8%。2009年從年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”,短短一年間,中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^,由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s,由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。一、房?jī)r(jià)上漲成因分析(一)總體需求呈旺盛趨勢(shì)1、居民住房需求的增長(zhǎng)1)所謂正常住房需求是指隨著我國(guó)
5、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng),現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加,從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長(zhǎng)和城市化建設(shè)過(guò)程的加快,大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求,特別是包括外地人購(gòu)房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁。消費(fèi)型住房需求增長(zhǎng),直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。2) 超前住房需求。這是指超出了購(gòu)買者自身現(xiàn)行購(gòu)買能力而形成的一種需求?,F(xiàn)時(shí)生活中,這種有效購(gòu)房需求是無(wú)法完全得到滿足的,因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房者是沒(méi)有實(shí)際購(gòu)買能力需通過(guò)銀行貸款才得以滿足。2005年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入的比重高達(dá)24.07%,這超出了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力,產(chǎn)生了大
6、量所謂的“房奴”。以上海為例,數(shù)據(jù)表明,2009年8月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加58.7億元,比7月多增13.2億元,相當(dāng)于第二季度的全部增量。月末政策性個(gè)人住房公積金貸款余額首次突破500億元,高達(dá)501.6億元,當(dāng)月新增住房公積金貸款39.2億元,為上半年月均增量的5倍多,創(chuàng)三年來(lái)單月增量新高。此外,在急劇增加的外資銀行貸款中,也有23.9億元投向了房地產(chǎn)業(yè)??梢?jiàn),上海房地產(chǎn)業(yè)總體需求旺盛,但這種總體需求大部份是通過(guò)銀行貸款得于實(shí)現(xiàn)的,并不是有效需求。從購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)看,這種住房需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這部分人的經(jīng)濟(jì)承受
7、能力,住房?jī)r(jià)格上漲,并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系緊張,供不應(yīng)求3) 被動(dòng)住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。近幾年,一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市、盲目大規(guī)模拆建,引起大量的被動(dòng)住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料推算,每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右,而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米,住房缺口由此被撕開。雖然通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)居民舊房屋進(jìn)行拆遷,可增加土地的供給量,解決城市土地供給不足的問(wèn)題,但這增加的拆遷成本,最終還是會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上,從而抬高了房?jī)r(jià)。1) 投機(jī)型住房需求
8、。是指由于投機(jī)炒作而形成的需求。住房本身具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性,購(gòu)買住房除了正常消費(fèi)之外,還可用來(lái)投資,便出現(xiàn)了專門“炒房”的人群,人為地拉動(dòng)住房需求,造成房?jī)r(jià)暴漲,使房地產(chǎn)背離了市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律。然而造成這種投機(jī)住