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《____年3月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析和未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)_34頁(yè).pdf》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析和未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)中房馳昊2011年3月總體分析框架123近期市場(chǎng)走勢(shì)市場(chǎng)所處階段判斷未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷新增供應(yīng)量分析成熟國(guó)家經(jīng)驗(yàn)借鑒未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷銷(xiāo)售總量分析–日本和臺(tái)灣房地產(chǎn)周期分析–宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)環(huán)境判斷–中國(guó)房地產(chǎn)周期分析–未來(lái)市場(chǎng)供需判斷-銷(xiāo)售量及市場(chǎng)集中度-銷(xiāo)售均價(jià)成熟城市經(jīng)驗(yàn)借鑒–未來(lái)價(jià)格走勢(shì)判斷–受抑制需求釋放時(shí)間判斷銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)–階段鐘模型–市場(chǎng)走勢(shì)判斷和不確定性因素–香港房地產(chǎn)周期分析-面積結(jié)構(gòu)-單價(jià)結(jié)構(gòu)北京市場(chǎng)所處階段判斷研究結(jié)論和建議–研究結(jié)論總結(jié)-總價(jià)結(jié)構(gòu)–從投資增速分析供需和存
2、貨分析–新開(kāi)工增速分析–房?jī)r(jià)收入比分析-批售比–存貨去化周期分析-存貨量及去化周期二手房市場(chǎng)分析1.1新增供給量——商品住宅新增上市量10年3月份開(kāi)始放量，年中因調(diào)控出現(xiàn)波動(dòng)，年末兩個(gè)月大幅放量。11年1月和2月受新國(guó)八條及春節(jié)影響供應(yīng)較少，遠(yuǎn)低于歷史平均放量水平。250批準(zhǔn)上市面積(M2)環(huán)比150%100%20050%1500%10年月均10009年月均-50%50-100%0-150%1.2銷(xiāo)售量——2010年底，政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀望和消化之后，市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈。1月國(guó)八條出臺(tái)，在加上年初是傳統(tǒng)的淡季，導(dǎo)致反彈未
3、能延續(xù)，市場(chǎng)成交不斷萎縮。180成交面積(M2)環(huán)比80%09年月均16060%14040%12020%10010年月均0%80-20%60-40%4020-60%0-80%市場(chǎng)集中度——11月以來(lái)，商品住宅銷(xiāo)售量集中度走高，市場(chǎng)呈現(xiàn)出項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況差異增大的趨勢(shì)。商品住宅銷(xiāo)售量TOP20市場(chǎng)占有率54%51%55%46%47%40%40%36%top20市場(chǎng)份額（銷(xiāo)售面積占比）3月商品住宅銷(xiāo)售額TOP2040,00035,00030,00025,000成交面積(M2)20,00015,00010,0005,0000銷(xiāo)售
4、均價(jià)——商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)從09年初刺激政策出臺(tái)開(kāi)始步入上升階段，10年4月后進(jìn)入調(diào)控期后，價(jià)格整體處于平穩(wěn)波動(dòng)。近兩個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)大幅反彈。30,00025,00020,00010%57%73%15,000178%93%10,0005,00001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月2006年2007年2008年2009年2010年2011年銷(xiāo)售面積結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）——09年2月90平米以下戶型比重超過(guò)50%，首置需求占據(jù)絕對(duì)
5、主導(dǎo)地位；尤以60平米以下住宅成交快速上漲。100%11%9%13%13%11%8%9%12%8%12%13%10%13%13%90%11%14%15%17%13%160平米80%16%15%16%15%15%15%17%16%18%70%24%23%19%21%120-160平米60%20%20%25%21%22%27%24%23%14%28%50%90-120平米40%34%26%27%36%39%28%43%34%36%40%28%26%28%30%34%60-90平米20%24%24%22%20%29%10%1
6、9%19%18%18%20%11%13%13%13%60平米以下0%?09年2月，60平米以下的戶型比重大幅2010年2月29%26%14%18%13%60平米以下上升，市場(chǎng)上首置需求占絕對(duì)主導(dǎo)地60-90平米位；90-120平米?與10年平均水平比較，60平米以下戶2009年平均18%33%22%15%11%120-160平米型、120平方米以上戶型所占比重呈現(xiàn)160平米大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。0%20%40%60%80%100%銷(xiāo)售價(jià)格結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）——近兩月高價(jià)位（20000以上）的項(xiàng)目產(chǎn)品比重大幅上升；中等價(jià)位（1000
7、0-16000）產(chǎn)品比重大幅下降；而中低價(jià)位（10000以下）項(xiàng)目比重明顯下降。100%90%31%32%29%31%30%30%20000以上80%42%44%36%37%39%45%47%70%63%16000-2000060%18%20%24%27%27%29%19%18%50%19%10000-1600020%18%24%22%40%14%30%21%32%30%24%31%26%27%15%6000-1000028%34%22%17%20%23%7%27%13%10%11%21%14%8%15%11%6%3%
8、6000以下13%7%6%7%6%9%11%6%0%6%3%2%3%3%3%3%4%4%4%2010年2月4%6%13%15%63%6000以下?11年2月，單價(jià)20000以上產(chǎn)品的比重大6000-10000幅上升，高價(jià)產(chǎn)品需求旺盛；10000-?與去年平均水平比較，中高價(jià)位產(chǎn)品的16000比重上升明顯，低價(jià)項(xiàng)目比重處于低2009
