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《東尚新城（暫）項目定位初步思路》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、東尚新城項目定位初步思路西安東尚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2006年05月25日21目錄第一部分項目概述與分析1、地理位置2、項目規(guī)模3、土地現(xiàn)狀4、地塊分析5、自然環(huán)境分析6、區(qū)域配套分析7、交通環(huán)境分析8、周邊街區(qū)功能分析第二部分區(qū)域市場分析第三部分項目S.W.O.T分析第四部分項目定位思路1、市場定位2、客群定位3、客群構(gòu)成及分析4、產(chǎn)品定位21第一部分項目概述與分析1.地理位置本項目位于西安市韓森路與幸福路什字東北側(cè)、幸福中路東側(cè)。隸屬于西安市新城區(qū)韓森寨。西距康樂路160米，距東二環(huán)(金花路)2公里；南距咸寧路1.5公里；北距長樂路1.5公里。2.項目規(guī)模項
2、目總占地面積6.2公頃（合93畝），其中含代征道路0.733公頃（合11畝），規(guī)劃總建設(shè)用地5.467公頃（合82畝）。規(guī)劃用地呈不規(guī)則狹長長方形，南北寬約120m，東西長537.6米。3.土地現(xiàn)狀土地拆遷補償及房屋拆遷工作已完畢,南側(cè)道路已鋪好柏油路面，與韓森路連通；電、上水、下水、雨污水、通訊接口均已引至紅線外側(cè)，市政完備。場地內(nèi)土地平整，具備開工條件。4.地塊分析?21本項目地塊整體上呈不規(guī)則狹長的長方形，沿新建規(guī)劃路長達(dá)537.6米，便于規(guī)劃沿街商業(yè)；西側(cè)沿幸福路稍窄，可規(guī)劃獨立商業(yè)；?地塊海拔高于南側(cè)及西側(cè)路面，落差明顯，有利于在園林規(guī)劃中表現(xiàn)景觀的立體
3、層次感；?因尚未報建，地塊南側(cè)規(guī)劃路寬度未知，若政府規(guī)劃加寬該路，勢必擠占項目用地，將加大獨立商業(yè)甚至住宅用地規(guī)劃難度?？傊?，本項目地塊具備一定優(yōu)勢，但潛存政府規(guī)劃占用項目用地，增加規(guī)劃難度的可能。5.自然環(huán)境分析西安市的老工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，配套設(shè)施齊全，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢，區(qū)域形象整體較為陳舊，人文環(huán)境一般。5.1.周邊整體環(huán)境狀況一般本項目雖然大區(qū)位上不屬于東城邊緣。但從小區(qū)位來看，由于：?韓森路為“斷頭路”；?因功能不同，幸福路和萬壽路雖僅距140米，但與萬壽路行人接踵相比，幸福路顯得要冷清得多，似為城市邊緣；?項目地周邊汽車修理、摩托修理店鋪
4、雜亂無章、檔次較低；?幸福路為出入外地大中型貨車進(jìn)出市區(qū)的必經(jīng)之地，日夜穿梭不停；因此，整體環(huán)境較為嘈雜，街區(qū)形象很差，城市形象落差很大，遜于緯度更去東方的紫薇家天下、鑫龍?zhí)烊痪拥雀偁庬椖俊?15.2.自然景觀資源缺乏（現(xiàn)狀），遠(yuǎn)景令人期待幸福路是職工過萬人的國有大型軍工企業(yè)聚集地，項目地塊南為秦川、東方，北為華山、黃河，其間散落村莊，破舊的廠房、雜亂的民宅毫無景觀價值可言，[幸福林帶]現(xiàn)狀一派破落之景。?地塊東面為大片秦川廠服務(wù)公司廠區(qū)，高架管道丑陋不堪。項目雖距產(chǎn)河不遠(yuǎn)，卻無濱河之實；?地塊南面陜西恒正科技發(fā)展有限公司90畝土地開發(fā)，規(guī)劃及定位未知，如與本項目
5、整體呼應(yīng)，巧妙營造，應(yīng)有較好景觀價值；?地塊正西道路筆直寬闊，經(jīng)年行道樹樹影婆娑，雖車流嘈雜，卻具一定景觀價值；?地塊西側(cè)是市政府規(guī)劃之重點工程—占地960畝的[幸福林帶]。[幸福林帶]位于萬壽路和幸福路之間，北起華清路，南至建工路，全長5.4公里，寬140米，占地960畝。政府規(guī)劃將其30%用于地上限高兩層、地下三層的商業(yè)開發(fā)；其余為生態(tài)景觀工程，成為西安城東的“有氧綠肺”。綠化景觀工程預(yù)計投資15億，計劃于年內(nèi)啟動建設(shè)工程。[幸福林帶]若能如期實施，將根本改變項目自然景觀狀況，根本性的提升區(qū)域居住環(huán)境和生活品質(zhì)。6.區(qū)域生活配套分析本項目區(qū)位上位于城區(qū)邊緣，但
6、項目周邊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施相對21完善，配套齊全，道路交通狀況較好。6.1.商業(yè)項目西側(cè)為黃河、華山、秦川、西光等企業(yè)生活區(qū)，大量的居住人群帶動了周邊商業(yè)，如建工路貿(mào)易市場、韓森寨貿(mào)易市場、菜市場、夜市等；依托秦川、陜氣、西光等企業(yè)的產(chǎn)品類型，形成了以汽車銷售、配件銷售、汽車修理，摩托車及配件銷售、修理，眼鏡批發(fā)零售為主商業(yè)業(yè)態(tài)，如摩托車城、西部眼鏡城等?？傮w看，商業(yè)氛圍濃厚，但多為周邊人群已經(jīng)形成認(rèn)可和接受的檔次不高商業(yè)類型，區(qū)域內(nèi)商業(yè)成熟，但缺乏中高檔商業(yè)。6.2教育?東城區(qū)是僅次于南郊的西安市第二大教育區(qū)域。項目南側(cè)為西安建大華清小區(qū)，在校學(xué)生1萬人，東二環(huán)沿線
7、由近而遠(yuǎn)有西安工程科技大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安工業(yè)學(xué)院、西安交通大學(xué)、第四軍醫(yī)大學(xué)等高等學(xué)府。?項目西側(cè)萬壽路集中了眾多企業(yè)子校和市屬中學(xué)，如黃河中學(xué)、西光中學(xué)、華山中學(xué)、鐵4中、市83中、西光試驗小學(xué)、華山小學(xué)、黃河小學(xué)等；幼兒園數(shù)量更多，項目北側(cè)為華山幼兒園。其中，市83中、黃河中學(xué)、西光中學(xué)為省市重點，聲譽雖不及西工大附中、陜師大附中、鐵一中、高新中學(xué)、西安中學(xué)等，在區(qū)域內(nèi)能稱名校。6.3醫(yī)療機構(gòu)?21東郊區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大、陜西省建材醫(yī)院、陜鋼醫(yī)院、西安市華山中心醫(yī)院、東郊第一職工醫(yī)院等；以上醫(yī)院均為二、三等級，這些醫(yī)院相對規(guī)模較大，條件
8、較好，設(shè)施
