東尚新城可行性報(bào)告.doc

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1、西安東尚新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告國(guó)世通地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心市場(chǎng)部二零零五年十二月目錄第一章城市區(qū)域環(huán)境分析1第二章項(xiàng)目宗地情況2第三章市場(chǎng)分析3第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位15第五章項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)分析17綜述19第21頁西安東尚新城可行性分析報(bào)告第一章城市區(qū)域環(huán)境分析一、西安市的過去與現(xiàn)狀西安，取"安定西北"之意，古稱長(zhǎng)安，現(xiàn)為陜西省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心。西安市轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、藍(lán)田區(qū)、周至區(qū)、戶縣、高陵十一個(gè)行政區(qū)。西安南依秦嶺，北臨渭河，地處關(guān)中中部，海拔400米，地勢(shì)東南高，西北低。氣候?qū)倥瘻貛В募痉置?，一月份?/p>

2、冷，平均氣溫?cái)z氏零下1．3度。七月份最熱，平均氣溫為攝氏26．7度。年平均降水量883.2毫米，降水天數(shù)約110天，雨季在9-10月，平均風(fēng)速0.9米/秒。西安是中國(guó)歷代建都最久的城市，為我國(guó)六大古都之一，也是漢唐兩代時(shí)期著名的絲綢之路的起點(diǎn)。歷史上，先后有10個(gè)朝代建都西安，長(zhǎng)達(dá)1100余年。漢代張騫出使西域，唐代玄奘天竺取經(jīng)，出發(fā)地和歸宿都在西安。在近代，1936年12月12日，以張學(xué)良為首的東北軍和以楊虎城為首的西北軍，發(fā)動(dòng)了震驚中外的"西安事變"?，F(xiàn)今，西安已從一個(gè)消費(fèi)城市變?yōu)橐蛔屡d的工業(yè)城市，其中紡織、航空、電子工業(yè)在全國(guó)舉足輕重。中國(guó)的衛(wèi)星監(jiān)視中心設(shè)在這里。西安有正規(guī)大學(xué)2

3、4所；科研綜合能力僅次于北京和上海，名列全國(guó)第三。西安是大西北的門戶，也是全國(guó)陸路和航空交通運(yùn)輸?shù)闹袠兄?，公路四通八達(dá)，鐵路和航班連接全國(guó)各大城市，并與香港、日本、新加坡通航。作為全國(guó)旅游熱點(diǎn)城市，西安近年每年接待近百萬海內(nèi)外游客。二、城市規(guī)劃分析西安市第十三屆人大常委會(huì)第21次會(huì)議通過《西安市2004-2020城市總體規(guī)劃》?！兑?guī)劃》針對(duì)西安市發(fā)展面臨的“瓶頸”問題，按照“九宮一局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”第21頁西安東尚新城可行性分析報(bào)告的空間布局模式，著力突出歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃、新城規(guī)劃、交通與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，解決西安新時(shí)期城市發(fā)展存在的問題。l在城市格

4、局方面采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展。l綜合治理渭、灞、浐河，規(guī)劃渭、灞、浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心。l近期規(guī)劃在二環(huán)商業(yè)帶上，安排新建15-20家大型超市，超市間距離控制在兩公里左右。l到2010年完成“六橫、七縱、兩環(huán)”的城區(qū)公交骨架線網(wǎng)體系架構(gòu)。西安的悠久與獨(dú)特，展示著它的與眾不同。城市規(guī)劃向利好方向發(fā)展，也將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更好的機(jī)遇。第二章項(xiàng)目宗地情況一、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于西安市東二環(huán)韓

5、森路延長(zhǎng)線上，距東二環(huán)約三公里，隸屬新城區(qū)韓森寨，西側(cè)緊臨幸福中路和萬壽路，東側(cè)臨國(guó)家二級(jí)企業(yè)華山機(jī)械廠?？捎媒ㄔO(shè)用地6.75公頃。二、土地現(xiàn)狀1、拆遷工作：該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償及房屋拆遷工作已完畢。2、市政條件：該項(xiàng)目市政完備。項(xiàng)目西側(cè)緊臨成熟市政路，南側(cè)道路已鋪好柏油路面，與韓森路連接；電、上水、下水、污水、通訊均已引至紅線外側(cè)，場(chǎng)地內(nèi)土地平整，具備開工條件。3、本項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，基本呈“一”字型，南北長(zhǎng)約120米，東西寬537.6米。地形利于增加小區(qū)采光面積；不利于景觀組團(tuán)及樓座的安排。建議在對(duì)日照分析及居住心理分析基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，精心規(guī)劃樓座與景觀。第21頁西安東尚新城可行性分析

6、報(bào)告4、地塊北面約四十米處，有一組高壓電力線塔，使項(xiàng)目居住舒適度大幅降低，將對(duì)銷售及未來居住造成影響，建議將其引埋至地下。三、項(xiàng)目地段分析東尚新城所在區(qū)域城東韓森寨，處于長(zhǎng)樂路與咸寧路之間，隸屬新城區(qū)，名字由韓森冢（又名韓信墳、秦莊襄王墓）得來。西安人的歷史觀念里，這片區(qū)域有郊區(qū)印象，繁華程度遠(yuǎn)不如東大街、西高新、城南等地。項(xiàng)目周邊現(xiàn)在環(huán)境稍差，與東二環(huán)金花路附近相比顯得落后。但交通狀況良好，距東二環(huán)約三公里，公車車程約十分鐘。項(xiàng)目西面是五六十年代的蘇式公房建筑，建筑年代較早，格局陳舊；東面是五六十年代西安大建設(shè)時(shí)期興建的六大工廠之一——華山機(jī)械廠，屬中國(guó)兵器制造集團(tuán)下屬單位，國(guó)家二級(jí)企

7、業(yè)；北面有部分農(nóng)民自建宅，多為自用或出租，本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)影響其樓體采光，應(yīng)作好與居民直接協(xié)調(diào)的準(zhǔn)備；南面臨住宅規(guī)劃用地，占地約75畝，土地現(xiàn)狀與本項(xiàng)目基本雷同，如定位相似，將產(chǎn)生市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但如果與本地塊一并規(guī)劃，共同開發(fā)，可塑造大盤氣勢(shì)。寺院城東歷來是西安商賈云集之福地，這里最早崛起8個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)，30個(gè)中小市場(chǎng)?，F(xiàn)已發(fā)展成為西北最具規(guī)模的市場(chǎng)群落。商貿(mào)、金融、交通、教育、酒店、文化、娛樂、服務(wù)業(yè)等興旺發(fā)達(dá)。但多較為集中，批發(fā)