2007年北京望京區(qū)融科橄欖城調(diào)研報(bào)告-偉業(yè)顧問

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1、前言十分感謝貴司邀請(qǐng)我司參與本項(xiàng)目的全案策劃工作，使我司有幸與貴司共同探討、研究本項(xiàng)目未來之商業(yè)發(fā)展方向。自開始參與本項(xiàng)目以來，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域、輻射范圍進(jìn)行了大量的調(diào)查研究，并針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行多種可行性策劃案之研討。我司相信，憑借我司多次從事策劃工作積累之經(jīng)驗(yàn)，定能為貴司提供具有指導(dǎo)意義的專業(yè)建議。本項(xiàng)目全案策劃報(bào)告共包括四部分內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告及營(yíng)銷推廣報(bào)告。我司堅(jiān)信，上述報(bào)告所提供的全部?jī)?nèi)容將在貴司對(duì)本項(xiàng)目全案運(yùn)作過程中提供極大協(xié)助。全案策劃報(bào)告將從客觀的角度、以科學(xué)的

2、方法進(jìn)行分析與論證，最大限度的排除市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目各種不利因素的干擾，充分挖掘和發(fā)揮項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。本部分報(bào)告（市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）的主要目的是利用詳細(xì)、深入、客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，了解項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境、掌握與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)信息，通過分析、研究得出有效結(jié)論，以此確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供充分的支持和依據(jù)。1.望京地區(qū)研究1.1望京區(qū)域概況望京居住區(qū)從1992年開始動(dòng)工，到1997年起陸續(xù)開始交付使用，預(yù)計(jì)規(guī)劃至2010年基本結(jié)束。望京住宅社

3、區(qū)位于東北四環(huán)外，首都機(jī)場(chǎng)與舊城區(qū)之間。望京居住社區(qū)總占地面積860公頃，其中建設(shè)用地510公頃，總建筑面積約1000萬平方米。望京新城由中心區(qū)及外圍區(qū)組成，中心區(qū)包括A、B兩個(gè)部分，其中A區(qū)為住宅區(qū)，B區(qū)為大型公共建筑和商貿(mào)區(qū)（主要包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游、文化娛樂等設(shè)施）。經(jīng)過近些年來的不斷建設(shè)與發(fā)展，望京社區(qū)現(xiàn)已基本符合成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的新興大型住宅社區(qū)。1.1.1地區(qū)人口目前望京地區(qū)的住宅建筑面積為500萬平方米，總戶數(shù)約7萬戶，目前望京常住人口約20萬人左右，規(guī)劃居住人口為35萬。

4、望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。社區(qū)居民年齡構(gòu)成以25-45歲為主，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以韓籍為主。1.1.2交通情況望京地區(qū)交通體系規(guī)劃較完善，道路寬敞、主要設(shè)施齊備，可以方便快捷的透過四環(huán)、三環(huán)、二環(huán)和城中心聯(lián)系，同時(shí)可以通過機(jī)場(chǎng)路、京承高速公路、五環(huán)路等與東部、北苑、西北部等地區(qū)相連。同時(shí)，目前望京地區(qū)公共交通體系發(fā)達(dá)，主要公交線路如下：401路、4

5、02路、403路、404路、405-416聯(lián)運(yùn)、409-367聯(lián)運(yùn)、408路、409路、359路、361路、415路、418路、420路、421路、606路、運(yùn)通201、運(yùn)通101、運(yùn)通104、606路、614路、623路、707路、710路、735路、939路、944路、952路、976路、輕軌13號(hào)線、規(guī)劃輕軌13號(hào)支線、規(guī)劃城市鐵路等。由于沿四環(huán)路進(jìn)入望京腹地的望京西路、阜通東大街都已通車，大大地改善了望京地區(qū)進(jìn)出難的老問題，這無疑提升了望京地區(qū)的居住品質(zhì)，也因此成為了望京樓市興旺的助推器。加之已經(jīng)

6、聚集了西門子、松下、LG、摩托羅拉等通訊電子行業(yè)的幾大巨頭公司及第四使館區(qū)的規(guī)劃，這使得本來就走熱的望京樓市又掀起新一輪的開發(fā)熱潮。1.2地區(qū)環(huán)境經(jīng)過近些年來的開發(fā)建設(shè)，望京社區(qū)現(xiàn)已初步成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的新興住宅區(qū)，商業(yè)市場(chǎng)正逐漸走向成熟。然而，由于整個(gè)社區(qū)的開發(fā)建設(shè)還處于正在進(jìn)行之中，商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對(duì)滯后，導(dǎo)致現(xiàn)有的部分基礎(chǔ)設(shè)施雖能滿足消費(fèi)者基本日常生活需要，但作為一個(gè)完整的大規(guī)模居住區(qū)，望京地區(qū)商業(yè)大環(huán)境尚需不斷完善和加強(qiáng)，除住宅物業(yè)的需求外，正常的生活配套也同樣需進(jìn)一步加強(qiáng)。?學(xué)校：望京

7、地區(qū)除分布6所中學(xué)、6所小學(xué)、8所幼兒園之外，社區(qū)南部存在部分高等院校，主要包括：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、中國(guó)青年政治學(xué)院、北京經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)、北京針灸骨傷學(xué)院等。然而隨著未來居住人口的不斷增多，對(duì)于教育行業(yè)的規(guī)劃還需進(jìn)一步考慮；?寫字樓、酒店：由于望京地區(qū)開發(fā)建設(shè)以住宅物業(yè)為主，因此區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店等物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)較少，尚不具備規(guī)模，代表性物業(yè)以望京大廈、區(qū)域邊緣的麗都假日飯店為主。但現(xiàn)今世界500強(qiáng)企業(yè)不約而同在此安家建廠，對(duì)于僅有的商務(wù)配套是不夠的；?銀行：大多數(shù)銀行在望京地區(qū)均已

8、設(shè)立分理處，雖然目前尚不能滿足社區(qū)內(nèi)居民方便辦理金融業(yè)務(wù)的需求，但各大樓盤在推出同時(shí)對(duì)金融配套進(jìn)行了規(guī)劃，可謂完善之中；?醫(yī)院：現(xiàn)時(shí)望京地區(qū)大型醫(yī)院只有望京醫(yī)院(中醫(yī)院)，社區(qū)醫(yī)療機(jī)制和居民健康保障體系尚待大力完善；?公園、體育場(chǎng)館：除南湖公園外，望京地區(qū)將興建多處以公園為主的公共休閑場(chǎng)所，如森林公園；此外，望京體育中心、望京體育館、體育公園以及高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)等基本上可以滿足社區(qū)居民的休閑、鍛煉的需求；1.2.1商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀