2007年大連別墅市場(chǎng)分析建議報(bào)告

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1、大連別墅市場(chǎng)分析建議一大連別墅市場(chǎng)供求情況分析2000年至2006年別墅產(chǎn)品的供求情況表年份2000200120022003200420052006合計(jì)供應(yīng)量120-7158710832414918銷售量593245278164137150715二大連現(xiàn)有別墅項(xiàng)目大連市各區(qū)別墅項(xiàng)目（36個(gè)）區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順金州9個(gè)項(xiàng)目3個(gè)項(xiàng)目2個(gè)項(xiàng)目5個(gè)項(xiàng)目5個(gè)項(xiàng)目11個(gè)項(xiàng)目1個(gè)項(xiàng)目1托斯卡納海天瀛洲大華御庭藍(lán)天山莊格林小鎮(zhèn)玫瑰花園萊茵海岸2濱海陽光頤和園逸品漫谷金碧海景莊園海灣國(guó)際公館白玉山莊3海昌楓橋園桃源山莊福佳·新城優(yōu)

2、山美地圣美利加莊園4伊頓山莊憑海藝術(shù)人生王子莊園海山中擁5維多利亞莊園萬科溪之谷鳳泉山莊振安假日海岸6宏都嘉園紫廬7山水別墅大眾開世嘉年8文園別墅二期雙島灣農(nóng)耕莊園9南山別墅海珠花園10西城故事11藍(lán)灣大連是一個(gè)在建別墅方面擁有得天獨(dú)厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個(gè)別墅項(xiàng)目（包括含別墅的混合型項(xiàng)目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個(gè)項(xiàng)目和11個(gè)項(xiàng)目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個(gè)項(xiàng)目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。其中按容積率和建筑形式分為頂級(jí)別墅，普通別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅三種，目

3、前大連的別墅樓盤平均容積率是0.54，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。其建筑風(fēng)格不斷推陳出新，從早期的日式歐式發(fā)展到現(xiàn)在比較流行的西班牙風(fēng)情和托斯卡納風(fēng)格，總體說大連別墅的建筑風(fēng)格以異國(guó)風(fēng)情為主，中式的較少。從別墅銷售市場(chǎng)來看，供應(yīng)量一直較低，項(xiàng)目宣傳以小眾傳播為主，2005年別墅供應(yīng)量3.4萬平，占據(jù)當(dāng)年全部房地產(chǎn)的供應(yīng)量不足百分之一，2006年的供應(yīng)面積僅2萬平，進(jìn)入2007年隨著萬科，魯能，億達(dá)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼推出了萬科溪之谷，魯能優(yōu)山美地，億達(dá)

4、藍(lán)灣等高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目，在提升大連別墅建設(shè)整體檔次的同時(shí)，也給一直不溫不火的大連別墅市場(chǎng)注入一支“強(qiáng)心劑”。2007年已推出并在年內(nèi)即將推出的別墅項(xiàng)目總面積在18.9萬㎡以上，推出總套數(shù)在699套左右。其中藍(lán)灣和溪之谷項(xiàng)目建筑面積在5萬㎡以上，另外處于中山區(qū)東港附近的托斯卡納項(xiàng)目，因其鮮明的建筑風(fēng)格和極好的地理位置而倍受關(guān)注。大連知名的別墅項(xiàng)目藍(lán)灣萊茵海岸東方·優(yōu)山美地萬科溪之谷小平島大連市金石灘國(guó)家旅游位置旅順南路塔河灣浴場(chǎng)北金州金渤海岸度假區(qū)甘井子柳樹街柳樹村旅順南路海岸度假區(qū)大連萊茵海岸度假村有開發(fā)商億達(dá)·大連圣北大連魯能置業(yè)大連

5、萬科房地產(chǎn)安達(dá)圣島限公司疊拼、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙建筑形式獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼聯(lián)排獨(dú)棟拼總套數(shù)178套一期24棟一期15棟380套價(jià)格20000元/平未定未定15000—18000元/平米1200萬/套一期：490-900平二期：戶型面積范圍157-251平未定聯(lián)排180-260平220平400平雙拼350平總銷售面積20.6萬平40萬平未定開盤時(shí)間一期預(yù)計(jì)2007年末一期：2007年9月8日一期2007年9月8日開盤未定交房時(shí)間一期：2008年4月一期：2009年初一期：2008年末容積率0.681.020.81.07物業(yè)費(fèi)未定3.80元/

6、平·月未定綠化率65%48.20%50%70%項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，一整體分四期開發(fā)，別墅項(xiàng)項(xiàng)目整體分四期開發(fā)，一一期：獨(dú)棟15套二期：一期開盤當(dāng)日70套聯(lián)排備注期57套，二期47套，三目為3期，現(xiàn)推出2期中期24套為疊拼，一棟四戶50萬平聯(lián)排、雙拼別墅即售出50余套期74套高檔住宅項(xiàng)目2007年別墅產(chǎn)品在建筑風(fēng)格上趨于多樣化，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)也較以前有了很大提升，在安保和項(xiàng)目智能化方面更人性化更成熟。價(jià)格方面除原生墅（三期）老樓盤起價(jià)低于10000元外，其他定價(jià)項(xiàng)目起價(jià)均達(dá)到10000元以上，主要得益于項(xiàng)目的良好地理位置和優(yōu)良的自身品質(zhì)。在

7、別墅面積的設(shè)計(jì)上一改大空間為主的傳統(tǒng)，其中藍(lán)灣最小面積是175平，加州墅最小面積是160平，溪之谷是統(tǒng)一的220平，在品質(zhì)提升的同時(shí)，極大的降低了單套別墅的總房款，讓購(gòu)買者以低成本購(gòu)買到尊崇感受。總體來看“經(jīng)濟(jì)型別墅“是今年和未來幾年的主流。隨著別墅“禁令”的出臺(tái)，別墅項(xiàng)目將來必將面臨一個(gè)“奇貨可居”“僧多粥少”的局面，其中獨(dú)棟別墅更是稀缺資源，升值價(jià)值更大。聯(lián)排別墅和雙拼別墅也以其不遜色于獨(dú)棟別墅的建筑品質(zhì)和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，會(huì)成為未來別墅市場(chǎng)的主流。但隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，非別墅產(chǎn)品的品質(zhì)也有了很大提高，分流了一部分投資性購(gòu)房的資金，一些市

8、區(qū)內(nèi)的大戶型高檔公寓憑借其地段優(yōu)勢(shì)和成熟的配套以及優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，以及同樣能給客戶帶來的尊崇感受，會(huì)對(duì)別墅銷售造成一定的壓力。從整體來看，大連別墅市場(chǎng)前景看好，獨(dú)棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑