[精品]大連別墅市場分析建議報(bào)告.doc

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1、大連別墅市場分析建議大連別墅市場供求情況分析2000年至2006年別墅產(chǎn)品的供求情況表年份2000200120022003200420052006合計(jì)供應(yīng)量120—7158710832414918銷售量593245278164137150715二大連現(xiàn)有別墅項(xiàng)目大連市各區(qū)別墅項(xiàng)目（36個(gè)）區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順金州9個(gè)項(xiàng)目3個(gè)項(xiàng)目2個(gè)項(xiàng)目5個(gè)項(xiàng)目5個(gè)項(xiàng)目11個(gè)項(xiàng)目托斯卡納濱海陽光海天瀛洲大華御庭逸品漫谷藍(lán)天山莊格林小鎮(zhèn)金碧海景莊園海昌楓橋園桃源山莊伊頓山莊維多利亞莊園福佳?新城憑海藝術(shù)人生

2、萬科溪之谷海灣國際公館優(yōu)山美地王子莊園鳳泉山莊玫瑰花園白玉山莊圣美利加莊園海山中擁振安假日海岸1個(gè)項(xiàng)目萊茵海岸6宏都嘉園紫廬7山水別墅大眾開世嘉年8文園別墅二期雙島灣農(nóng)耕莊園9南山別墅海珠花園10西城故事11藍(lán)灣大連是一個(gè)在建別樂方面擁有得天獨(dú)厚條件的城市，H前在大連市各區(qū)分彳IJ著大小36個(gè)別墅項(xiàng)H（包括含別墅的混合型項(xiàng)H）,主要集屮在東部、西部和北部，比較集小的區(qū)域是小山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個(gè)項(xiàng)R和11個(gè)項(xiàng)戸，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個(gè)項(xiàng)FI,在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。其屮按容積率和建筑形

3、式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅三種，戸前大連的別墅樓盤平均容積率是0.54,從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%,另外疊拼形式的占比為4%,所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。其建筑風(fēng)格不斷推陳出新，從早期的FI式歐式發(fā)展到現(xiàn)在比較流行的西班牙風(fēng)情和托斯卡納風(fēng)格，總體說大連別累的建筑風(fēng)格以異國風(fēng)情為主，屮式的較少。從別墅銷售市場來看，供應(yīng)量一直較低，項(xiàng)FI宣傳以小眾傳播為主，2005年別墅供應(yīng)量3.4萬平，占據(jù)當(dāng)年全部房地產(chǎn)的供應(yīng)量不足百分之一，2006年的供應(yīng)面積僅2萬平，進(jìn)入2007

4、年隨著萬科，魯能，億達(dá)等國內(nèi)知名企業(yè)相繼推出了萬科溪之谷，魯能優(yōu)山美地，億達(dá)藍(lán)灣等高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目，在提升大連別墅建設(shè)整體檔次的同時(shí)，也給一直不溫不火的大連別墅市場注入一支“強(qiáng)心劑”。2007年己推出并在年內(nèi)即將推出的別墅項(xiàng)H總而積在18.9萬川以上，推出總套數(shù)在699套左右。其中藍(lán)灣和溪Z谷項(xiàng)H建筑而積在5萬nf以上，另外處于屮山區(qū)東港附近的托斯卡納項(xiàng)H,因其鮮明的建筑風(fēng)格和極好的地理位置而倍受關(guān)注。藍(lán)灣大連知名的別墅項(xiàng)目萊茵海岸位置開發(fā)商旅順南路塔河灣浴場北金州金渤海岸度假區(qū)東方?優(yōu)山美地大連市金石灘國家

5、旅游度假區(qū)萬科溪之谷甘井子柳樹街柳樹村小平島旅順南路海岸億達(dá)?大連圣北大連萊茵海岸度假村有限公司大連魯能置業(yè)大連萬科房地產(chǎn)安達(dá)圣島建筑形式獨(dú)棟疊拼、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、聯(lián)排.雙拼聯(lián)排獨(dú)棟總套數(shù)178套一期24棟一期15棟380套價(jià)格20000元/平未定戶型面積范圍總銷售面積開盤時(shí)間交房時(shí)間容積率物業(yè)費(fèi)綠化率備注157-251平20.6萬平一期：2008年4月0.6865%項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，一期57套，二期47套，三期74套未定40萬平預(yù)計(jì)2007年末一期：2009年初1.02未定48.20%項(xiàng)目整體分四期

6、開發(fā)，一期24套為疊拼，一棟四戶未定一期：490-900平二期:聯(lián)排180-260平雙拼350平15000—18000元/平米1200萬/套一期：2007年9月8日一期：2008年末0.850%一期：獨(dú)棟15套二期:50萬平聯(lián)排、雙拼220平400平一期2007年9月8日開盤未定1?073?80元/平?月70%-期開盤當(dāng)日70套聯(lián)排別墅即售出50余套整體分四期開發(fā),別墅項(xiàng)目為3期，現(xiàn)推出2期中高檔住宅項(xiàng)目2007年別墅產(chǎn)品在建筑風(fēng)格上趨于多樣化，同吋產(chǎn)品品質(zhì)也較以前有了很大提升，在安保和項(xiàng)H智能化方面更人性化

7、更成熟。價(jià)格方面除原生墅（三期）老樓盤起價(jià)低于10000元外，其他定價(jià)項(xiàng)H起價(jià)均達(dá)到100007L以上，主要得益于項(xiàng)H的良好地理位置和優(yōu)良的自身品質(zhì)。在別墅面積的設(shè)計(jì)上一改大空間為主的傳統(tǒng)，其屮藍(lán)灣最小而積是175平，加州墅最小而積是160平，溪Z谷是統(tǒng)一的220平，在品質(zhì)提升的同時(shí)，極大的降低了單套別墅的總房款，讓購買者以低成本購買到尊崇感受?？傮w來看“經(jīng)濟(jì)型別墅“是今年和未來幾年的主流。隨著別墅“禁令”的出臺，別墅項(xiàng)戸將來必將面臨一個(gè)“奇貨可居”“僧多粥少”的局面，其屮獨(dú)棟別墅更是稀缺資源，升值價(jià)值更大。

8、聯(lián)排別墅和雙拼別墅也以其不遜色于獨(dú)棟別墅的建筑品質(zhì)和準(zhǔn)確的山場定位，會成為未來別墅山場的主流。但隨著競爭的激烈，非別墅產(chǎn)品的品質(zhì)也有了很大提高，分流了一部分投資性購房的資金，一些市區(qū)內(nèi)的大戶型高檔公寓憑借其地段優(yōu)勢和成熟的配套以及優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)，以及同樣能給客戶帶來的尊崇感受，會對別墅銷售造成一定的壓力。從整體來看，大連別累市場前景看好，獨(dú)棟別累將以消化H前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別累類