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1、關(guān)于不動產(chǎn)交易前是否進(jìn)行公證的幾點(diǎn)思考重慶市渝中公證處胡緒敏《物權(quán)法》于2007年10月1日正式實(shí)施了，盡管《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)交易前是否進(jìn)行公證未作規(guī)定，那么司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》是否仍然可行？與《物權(quán)法》是否抵觸？在不動產(chǎn)交易前，由地方性文件規(guī)定的前置公證是否可行？筆者有以下幾點(diǎn)思考。一、1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》后，十幾年的事實(shí)證明，房產(chǎn)繼承經(jīng)公證后再由房產(chǎn)登記管理部門辦理登記手續(xù)，房產(chǎn)繼承后的侵權(quán)問題得到了
2、有效的控制和解決。由此可見，公證對遏制房產(chǎn)交易中的不法行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益有著現(xiàn)實(shí)的重要作用。符合《物權(quán)法》中“公序良俗原則”，能起到減少紛爭、訴訟，維護(hù)誠信與公正，構(gòu)建和諧房產(chǎn)登記交易秩序的作用。況且《物權(quán)法》對不動產(chǎn)前置公證未作禁止性規(guī)定，因此筆者認(rèn)為通知與《物權(quán)法》既不相抵觸，也是結(jié)合國情現(xiàn)狀的有益補(bǔ)充，現(xiàn)實(shí)可行。二、根據(jù)《物權(quán)法》的“平等保護(hù)原則”，確保國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)交易前，由地方政府根據(jù)實(shí)際情況在文件中設(shè)置公證前置條件
3、很有必要。這也符合《物權(quán)法》實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)與保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利的基本原則。（一）、不動產(chǎn)登記前不經(jīng)公證，將導(dǎo)致房產(chǎn)交易活動不規(guī)范，使巨大的投入無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，將會嚴(yán)重?fù)p害群眾的重大財(cái)產(chǎn)利益，如果按照《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)工作人員故意或過失，以及當(dāng)事人弄虛作假等欺詐行為給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任以及連帶和追償責(zé)任，筆者認(rèn)為該規(guī)定實(shí)施難度較大，連帶責(zé)任的份額也很難區(qū)分，不能做到防范于未然，可能引發(fā)更多的連鎖訴訟糾紛。由此必將直接影響社會的和諧穩(wěn)定。我國房產(chǎn)交易活動
4、中的欺詐侵權(quán)現(xiàn)象較為突出，比較常見的有：1、故意隱瞞房產(chǎn)質(zhì)量，受讓方在不知情甚至在被蒙蔽的情況下進(jìn)行交易。2、出讓方怠于履行房產(chǎn)過戶義務(wù)，使受讓方在足額交付房款后遲遲不能得到產(chǎn)權(quán)證。3、私自出讓其共有房產(chǎn)，侵害他人利益。4、夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方以自己的名義或私下買入的房產(chǎn)，離婚時(shí)未作分割，離婚后擅自進(jìn)行處分。5、偽造委托書，非法處分他人房產(chǎn)。6、為達(dá)到獨(dú)自繼承或者多分得遺產(chǎn)的不法目的，故意隱瞞法定繼承人的真實(shí)情況，甚至使用威脅、利誘等手段迫使權(quán)利人簽訂對其有利的遺囑或贈與書（贈與合同）。就這一塊的前置公證的情況
5、看，經(jīng)公證員的嚴(yán)格審核和調(diào)查程序，杜絕了絕大多數(shù)遺漏繼承人的情況，保障了法定繼承人的合法權(quán)益，避免了家庭糾紛隱患，促進(jìn)了社會的安定團(tuán)結(jié)。前幾年，重慶的各房產(chǎn)交易登記管理部門，在相繼發(fā)生較多因上述交易活動中的各種欺詐現(xiàn)象，引起的時(shí)有發(fā)生的訴訟爭端后，根據(jù)司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的精神，在司法行政部門和房產(chǎn)交易部門相互協(xié)調(diào)共同努力下對房產(chǎn)交易登記中繼承、贈與需事前公證的事項(xiàng)達(dá)成共識。經(jīng)過這幾年的房產(chǎn)交易事前公證的實(shí)踐情況看，上述各種欺詐現(xiàn)象得到了有效扼制。減少了因房產(chǎn)
6、交易中的欺詐行為引發(fā)的訴訟紛爭，效果較好。但就在《物權(quán)法》正式實(shí)施的前幾個(gè)月，重慶市國土資源和房屋管理局渝國土房管發(fā)（2007）404號文件，取消房產(chǎn)交易前置公證，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)交易登記管理部門取消房產(chǎn)交易前置公證的文件是不妥當(dāng)?shù)模膊环现袊慨a(chǎn)交易中紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)狀況。法國、德國、意大利、瑞士等國家和地區(qū)法律規(guī)定不動產(chǎn)交易前須經(jīng)公證，這些國家和地區(qū)設(shè)定前置公證實(shí)踐證明，公證對保證交易人意思表示真實(shí)和防止侵權(quán)、欺詐等不法行為的發(fā)生，其效果是肯定的。重慶市國土資源管理局取消前置公證的初衷可能是基于便民、利民、簡化
7、程序的人本思想。但筆者認(rèn)為，房產(chǎn)交易取消前置公證程序，只是形式上的便民、利民，客觀上可能給上述房產(chǎn)交易中的各種欺詐行為以可乘之機(jī)。引發(fā)紛爭與訴訟，不利于有效地保護(hù)人民合法利益和維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，與其便民利民的初衷可能相悖。目前，重慶各區(qū)縣房產(chǎn)交易登記管理部門對是否前置公證的文件執(zhí)行還未統(tǒng)一，如沙坪壩、江北、南岸等仍實(shí)際推行前置公證，而渝中區(qū)則取消了前置公證。（二）、不動產(chǎn)交易登記前不經(jīng)公證，將致我國房產(chǎn)交易活動中主體間實(shí)際地位不平等現(xiàn)象更為嚴(yán)重一方面，在我國立法原意是雙方當(dāng)事人之間的法律地位平等。但在實(shí)際的房產(chǎn)交
8、易過程中，雙方當(dāng)事人的地位很不平等，其平等往往只是形式上的平等。現(xiàn)今消費(fèi)者購置房產(chǎn)，除了對房屋的地段、結(jié)構(gòu)、層高、環(huán)境等基本要求外，越來越多地考慮有利于身體健康，人與環(huán)境自然的和諧以及更高質(zhì)量的物管需求。但由于都市生活與工作節(jié)奏的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，他們沒有更多的時(shí)間來調(diào)查了解相關(guān)情況、學(xué)習(xí)相關(guān)知識?；诜慨a(chǎn)銷售商與消費(fèi)者在房產(chǎn)交易知識和經(jīng)驗(yàn)方面的巨大差距，銷售商倚自己的優(yōu)勢輕車熟
