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1、杭州溫州的房價為何一路上漲 在房價和土地的關(guān)系上，廣州曾給我們帶來一次大量供應(yīng)土地，從而也比較成功的抑制了房價上漲的案例。與此相反的，杭州則一直在為我們提供一個比較壞的榜樣。 自1998年以來，杭州房地產(chǎn)市場幾乎一直都呈現(xiàn)直線上升的趨勢，從沒有像某些人預(yù)言的那樣會在“五年周期”后衰退，漲幅已經(jīng)連續(xù)多年居全國前列。到2010年，杭州的房價已經(jīng)是極其昂貴了，只要是在中心城區(qū)，其房價基本都已達到每平米四萬元以上，即使遠郊區(qū)的下沙一帶，房價也已升高到兩萬元每平米?！ ∵@樣的價格水平甚至超過了北京和上海。
2、并且是全國除上海、北京、深圳這三大特殊城市之外房價最高的城市，更在全國同類的省會城市中房價處于遙遙領(lǐng)先的地位?！ 『贾莸姆績r是如何漲上去的呢？ 要說杭州的房地產(chǎn)起步，以及房價開始上漲的時間，還要從1997年下半年杭州成立土地儲備中心（下稱中心）說起。杭州是國內(nèi)最早成立土地儲備中心的城市。自中心成立之后，到1999年，杭州全市的土地供應(yīng)就全都由中心統(tǒng)一壟斷了，俗稱“進籠子”?！ ∵M了“籠子”的土地由中心統(tǒng)一收購，將所謂“生地”處理成“熟地”，然后再進行公開招投標(biāo)或掛牌拍賣，禁止一切協(xié)議出讓行為。并且
3、規(guī)定，以前留下來的，但還未簽合同的協(xié)議轉(zhuǎn)讓項目也要重新進行評估，如果價格低必須補足地價?！ 『贾菔侨珖氏韧菩羞@項政策的城市，使得杭州在全國土地協(xié)議出讓“大限”前的好幾年，就已斷絕了經(jīng)營性土地的協(xié)議出讓。這一舉措最主要的影響是從此禁止了其他單位的土地出讓?！ ?001年11月，杭州的這一做法又被國土資源部確定為全國國有土地資本運營的試點城市，很快被當(dāng)做經(jīng)驗推廣到全國，開始在全國統(tǒng)一實施了?！ ∈聦嵶C明，這是非常關(guān)鍵的一項政策，導(dǎo)致后來很多的國內(nèi)城市也都重蹈了杭州的覆轍。 當(dāng)初杭州之所以組建土地儲備
4、中心，主要的想法是為國企改革服務(wù)。因為那個時期有相當(dāng)部分的杭州國企遷出了城區(qū)，杭州市政府認為最好成立一個專門善后的部門統(tǒng)一辦理這些國企撤離后的后續(xù)事宜。 成立中心后，國企撤離留下的土地，就可以交給土地儲備中心，統(tǒng)一經(jīng)營轉(zhuǎn)讓了。除工廠之外，還有部分大專院校也從老城區(qū)撤離出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國計量學(xué)院、絲綢工學(xué)院等，這些院校撤離后留下的土地也都全部交給了土地貯備中心?！ ∵@一政策對房價最大的影響就是，由于儲備中心將所有土地統(tǒng)一壟斷，結(jié)果就大大限制了土地的出讓供應(yīng)。 杭州建房所需土地本不至于那
5、么緊張。雖然和大多數(shù)城市一樣，老城區(qū)內(nèi)的可建房空地也非常少，主要以舊城改造和居民拆遷用地，及上述工廠、院校撤離留用地為主。但是，在杭州老城區(qū)的外圍，其實有很多平原，土地面積頗大?！ ”容^有利的一點還有，杭州并不是一個非常大的一座城市，根據(jù)杭州市統(tǒng)計局發(fā)布的消息，2008年末，杭州市常住人口達到796.6萬人，當(dāng)年杭州戶籍人口為677.64萬，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為552.36萬人，占常住人口69.34%。而居住在主城區(qū)的常住人口差不多僅有300萬?！ o論從哪個方面的數(shù)據(jù)來看，這樣的人口規(guī)模都要比北
6、京、上海，甚至比廣州都要少好多。從杭州市郊那些還沒有成為城市建成區(qū)的空曠土地出發(fā)，駕車前往杭州市區(qū)中心一般都不會超過一個小時。 就如我前面所分析的，假如是北京、上海那樣的超級大都市，如果竭力擴大城區(qū)地盤，大量在郊區(qū)建設(shè)住房，很可能會讓城市變得太大，變得很不方便，有很大弊端。但杭州并不是，杭州的城區(qū)面積不大，人口也不算太多，即便是極大擴大了城區(qū)地盤，也不會形成如北京、上海那樣超級龐大擁擠的情況?！ ∫簿鸵馕吨?，其實杭州完全可以像廣州那樣，利用郊區(qū)土地和房屋的大量上市而平抑土地價格和房價的。因為杭州的
7、城市規(guī)模遠小于廣州，要達到這樣的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)比廣州更容易才對。 實際上，這樣的事情還真的差點發(fā)生過。杭州的郊區(qū)，主要是蕭山和余杭兩區(qū)，以前都是縣級市，2001年前后杭州行政區(qū)劃改革，才將這兩個原先的縣級市劃為杭州市的下屬區(qū)。 在建區(qū)之初，如曾經(jīng)的番禺一樣，兩區(qū)都還擁有著不受杭州土地儲備制度限制的獨立的批地權(quán)。其中，余杭市（區(qū)）政府的膽子要大一些，于是在1999年到2002年年間，把與杭州市區(qū)接壤的3萬6千畝土地陸續(xù)以低價協(xié)議出讓給了開發(fā)商。如果順利，這本是一次可以創(chuàng)造出類似廣東的碧桂園和祈福集團那樣
8、的超大地產(chǎn)集團的機會?！ 〉呛懿恍遥耸聟s被一名好事的記者捅了出來。在調(diào)查采訪之后，這名記者公開報道了這一“圈地”的問題。報道立即引起中央和浙江省、杭州市各級政府的高度重視。余杭區(qū)委區(qū)政府馬上作出“糾錯”的決定，退還了27家房地產(chǎn)商繳納過的5億多元土地出讓金，收回了其中的85宗經(jīng)營性用地。同時還對已經(jīng)經(jīng)省批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，但在2002年底前還未真正供地的項目，一律停止供地，取消了項目。 毫無疑問，假如余杭這片土地真的供應(yīng)了出去，必將會極大的緩解杭州市土地饑渴
