淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工作

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1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工作　　21世紀(jì)是經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為迅猛，頗有一日千里之勢。然而過速的發(fā)展也使得房地產(chǎn)業(yè)存在著很多的問題，比如流程的不健全，行業(yè)的不規(guī)范以及土地供應(yīng)的不透明，致使不少開發(fā)商拿地比較困難，絕大部分開發(fā)商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節(jié)。由于地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度更高，并使有的項目在短期內(nèi)無法操作。本文將從影響項目定位工作的幾個方面進行分析探討?！　∫?、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要解決的問題　　進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區(qū)域市場與地塊自身的矛盾；未來設(shè)想與開發(fā)成本的

2、矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營水平的矛盾等。只有把這些矛盾合理地解決，項目定位工作才能成功完成。　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要達到的目的　　在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目的可行性進行研究論證，主要有以下幾個方面：　　１、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的可行性　　通過開發(fā)成本各項指標(biāo)的精細測算、市場預(yù)期售價的仔細研究與資金投入的利潤的期望平衡，確定項目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性?！　。病r間操作的可行性　　由于市場的不斷變化和發(fā)展，相對于房地產(chǎn)周期長的特點，項目產(chǎn)品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風(fēng)、自身項目推出速度

3、慢、造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項目規(guī)模不同、地塊特性不同、產(chǎn)品推出時間不同等因素，分析入市的時機，準(zhǔn)確把握項目的操作時間是項目成功的重要因素。項目因時間控制不好而在操作時出現(xiàn)問題的很多，除時間變化外，影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要因素還包括：地塊周邊市場的成熟度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況，政策調(diào)控等。　?。场㈤L久發(fā)展的可行性　　項目定位的難題在于項目長久可持續(xù)發(fā)展的問題，尤其是規(guī)模超大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于項目分期開發(fā)中各期自身產(chǎn)品定位的細分和合理性尤其重要。項目自身供應(yīng)量過大，產(chǎn)品單一與項目的客群需求多樣的矛盾，直接影響資金回籠和開發(fā)進度的計劃與實施。造成房地產(chǎn)項目開發(fā)進度

4、緩慢，利潤空間下降，項目無法長久發(fā)展，公司品牌受到影響?！　。?、公司其他項目更可行因素等　　由于資金的限制，在同一開發(fā)商有不同項目待開發(fā)時，對其具體項目而言，該項目的可行性、利潤空間及開發(fā)速度與其他項目的可行性相比較后，才能夠確定該項目先行開發(fā)的可行性。　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位涉及的主要環(huán)節(jié)　　房地產(chǎn)開發(fā)項目定位通常在可行性研究階段進行，一般客群需求調(diào)查，采用問卷結(jié)合座談的形式，主要根據(jù)以下幾方面來判斷：　?。薄F(xiàn)金流測算與把握　　開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測算和把握，確定項目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行，后者可能

5、利潤空間更大，但風(fēng)險也更大。作為資金相對薄弱的企業(yè)，無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間?！　。病⑼恋貤l件　　土地自身條件是項目定位的根本基礎(chǔ)，地塊自然條件的綜合利用是項目物業(yè)增值的前提。錯誤定位，優(yōu)勢變劣勢的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如，在京北有一個項目，地塊中間有一個較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積，發(fā)展商進行了大規(guī)模整治填湖工作。然而在增加面積的同時，造成自然景觀條件的下降，造成項目產(chǎn)品品質(zhì)下降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢，卻因項目定位的問題而成為劣勢。　　由此可見房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位工作的重要性。

6、它決定了項目最后的結(jié)果是否符合區(qū)域市場的銷售定位，并且在項目開發(fā)的同時平衡項目未來構(gòu)想的矛盾。解決了這些，我們才能做好項目開發(fā)的市場定位工作。