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《ｍａｌｌ業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、ＭＡＬＬ業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析論文內(nèi)容摘要：自二十世紀末起我國許多大中城市興起了超大型購物中心（MALL）建設(shè)熱潮，文章在介紹超大型購物中心這一新型業(yè)態(tài)特點的基礎(chǔ)上，探討該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營模式，并探求MALL在當前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機遇。關(guān)鍵詞：MALL商業(yè)地產(chǎn)自上世紀末本世紀初起，在我國眾多大中城市興起了超大型購物中心（shoppingmall,.freelall業(yè)態(tài)介紹MALL在20世紀中期起源于歐美，其出現(xiàn)和發(fā)展的最大動力在于消費者購買力大大提高，閑暇時間大大增加，其消費呈現(xiàn)從目標性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功
2、能化、享受化的要求越來越清晰、突出。作為現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，MALL的出現(xiàn)使世界商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展進入一個鼎盛時代。目前，在美歐等發(fā)達國家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個MALL的有效商圈可以達200-300公里，對一個區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的拉動作用。在國外，MALL有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種類型，前者往往位于城市商業(yè)中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區(qū)地段從而得益于其大片未開發(fā)的土地和相對低的地價；根據(jù)建筑風格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內(nèi)，往往是市區(qū)MALL，后者由多座
3、毗鄰的數(shù)層建筑構(gòu)成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區(qū)MALL。現(xiàn)實中，我國的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是我國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。作為一商業(yè)業(yè)態(tài)，MALL有其獨特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個大建筑群中，由一個管理機構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化的一站式消費休閑中心，它包含如主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備
4、。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間的有效互補和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競爭，這既提高了MALL的整體價值和吸引力，又為消費者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費、休閑的需要?？梢哉f，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復合型商業(yè)航母。shoppingmall開發(fā)經(jīng)營特點探析正因為MALL業(yè)態(tài)有著上述獨特之處，它的開發(fā)經(jīng)營與一般商業(yè)業(yè)態(tài)也很不同，難度更大，總結(jié)起來有以下幾個特點：只租不售，永續(xù)經(jīng)營。為了容納諸多業(yè)態(tài)，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬平米大則幾十甚至百萬平米，所需的投資額常數(shù)以十億人民幣計。
5、但為了實現(xiàn)上述統(tǒng)一規(guī)劃和管理以形成MALL的統(tǒng)一形象，MALL的產(chǎn)權(quán)必須高度集中，因此現(xiàn)實中成功的MALL其產(chǎn)權(quán)都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協(xié)同效應(yīng)，統(tǒng)一形象，最大化經(jīng)營價值，還能激勵MALL物產(chǎn)所有者以永續(xù)經(jīng)營為目標，加強管理，進行創(chuàng)新，這是MALL成功的關(guān)鍵。因此，MALL作為商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈特點可以概括如下：MALL項目準備期投入巨大精力對知名大商業(yè)業(yè)態(tài)進行招商以提高項目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購買土地、建設(shè)房產(chǎn)；前中期面向廣大中小租戶招租，同時對消費者進行營銷推廣以吸引大量的人流前來以為各大中小租戶創(chuàng)
6、造銷售機會，實現(xiàn)銷售收益，因為租戶的銷售收入是MALL收益的根本來源，考慮到此時MALL的商業(yè)氣候還有待培育，租金應(yīng)定在中低水平以降低租戶的經(jīng)營成本；在之前的成功運營基礎(chǔ)上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩(wěn)定，這時投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學管理以實現(xiàn)整體價值不斷提升?？梢哉f，MALL之類的商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈是典型的“先植樹，后乘涼”，這種模式意味著MALL作為一投資項目其回收期比普通地產(chǎn)項目長得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風險也較大。這些特點要求MALL的
7、投資開發(fā)商應(yīng)具有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)知識經(jīng)驗，有強大的資本實力，并以永續(xù)經(jīng)營的理念看待項目，這些是一個MALL成功的必要條件。不過，成功的MALL能為投資開發(fā)商帶來數(shù)量可觀源源不斷的租金流，這是一般地產(chǎn)項目無法企及的，也正是MALL的魅力所在。專業(yè)分工，多方合作。從上文可知MALL的經(jīng)營不僅僅是商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營，還是地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，是金融、地產(chǎn)和商業(yè)的合理分工和有效整合，其投資和經(jīng)營應(yīng)以長期為導向，投資者必須具有強大的資本實力和可靠的資金鏈，運營者必須具有專業(yè)的選址、規(guī)劃和招商能力，管理者必須具備專業(yè)的MALL業(yè)態(tài)管理和營銷能力，而MALL內(nèi)各業(yè)
8、態(tài)的經(jīng)營者必須具備一定的品牌實力和銷售能力，上述各方的專業(yè)分工和有效合作是MALL成功的前提和保障。在國外，
