宏觀環(huán)境分析

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1、宏觀環(huán)境分析1、基本政策2005年國(guó)八條——?2005年3月底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，即“國(guó)八條”要求地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并對(duì)此提出了八條意見(jiàn)：?一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；??二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；??三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；??四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；??五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；??六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；??七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；??八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。2006年國(guó)六條——?國(guó)務(wù)院總

2、理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施：?一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。?二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。?三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。?四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。?五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。?六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。?2009年國(guó)四條——?國(guó)

3、四條是指在?2009年12月14日溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。??一、要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。????二、要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。????三、要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善

4、土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。??四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2010年國(guó)十一條——?《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?一、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)?二、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率?三、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，貸款首付款比例不得低于40%?四、繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策?五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理?六、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?七、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品

5、房銷(xiāo)售管理?八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)?九、力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題?十、中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度?十一、進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制2011年新國(guó)八條——一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。六、合理引導(dǎo)住房需求。七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。八、堅(jiān)

6、持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。2011年1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海;重慶?2011年2月18日：住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書(shū)?加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)?增加住房用地有效供應(yīng)2012年——住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)?住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。?四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開(kāi)了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利

7、率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。2013年——?(一)完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。??(二)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)

8、要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。????(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。?????(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的