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1、房地產(chǎn)市場失靈原因及調(diào)控措施論文摘要：房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全競爭市場。供給壟斷、信息不對稱、房地產(chǎn)的外部性及公共物品屬性等原因使得市場自身的調(diào)節(jié)能力難以發(fā)揮，需要政府有形的手進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場失靈宏觀調(diào)控0引言進(jìn)入牛年以來，全國各大中城市的房地產(chǎn)交易量普遍上漲。市場的回暖讓投資者資金壓力有所緩解，但是由于開發(fā)商仍然囤有大量的土地與在建、在售房產(chǎn)，資金壓力并沒有得到根本解決；另一方面，大量的購房者由于房價(jià)過高而持幣觀望，使得有效需求被抑制。這種房地產(chǎn)市場失靈的狀態(tài)，可以通過以下
2、幾個(gè)方面加以分析：1供給壟斷是造成房地產(chǎn)市場失靈的一個(gè)重要因素由于地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府可以從城市土地出讓中獲得的巨額的土地出讓金，這已經(jīng)成為各級地方政府的財(cái)政收入重要來源之一。今年4月以來，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，全國多個(gè)地方又誕生了許多新地王。4月7日，溫州城市建設(shè)開發(fā)有限公司以溢價(jià)50%、樓面地價(jià)1.9萬㎡的價(jià)格競得長運(yùn)集團(tuán)地塊，打破沉寂了一年的土地市場。4月30日，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司經(jīng)過46輪競價(jià)競得的杭州上城區(qū)南山路一地塊，以樓面價(jià)4.6萬元㎡成交，再次刷新樓面價(jià)地王紀(jì)錄。5月21日，萬科
3、經(jīng)過146輪舉牌爭奪，最終以13.86億元奪得佛南掛2009-015地塊，成為佛山新地王。有些地方政府為尋求經(jīng)濟(jì)效益，減少土地供給，推高了土地價(jià)格，提高了房地產(chǎn)成本。地方政府對土地市場供給的高度壟斷使得城市房價(jià)從房地產(chǎn)業(yè)的上游源頭開始就帶有泡沫性的成分。由于房地產(chǎn)具有不可移動性、相互影響性及異質(zhì)性等特點(diǎn)，在某一城市或城市的某一區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度很高。與廣大的購房者相比，少數(shù)的城市房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了城市商品房的供給。而在區(qū)域性房地產(chǎn)市場由為數(shù)不多的開發(fā)商壟斷的情況下，開發(fā)商為了追求最大的利潤，往往存在價(jià)格合謀，形成壟斷價(jià)
4、格。即一家或數(shù)家大開發(fā)商率先定價(jià)，然后其他開發(fā)商在此基礎(chǔ)上確定自己樓盤的價(jià)格?？傊?，地方政府對土地供給的壟斷和房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)開發(fā)和供給的壟斷，是造成中國房地產(chǎn)市場失靈的一個(gè)重要因素。2信息不對稱是造成市場失靈的另一個(gè)重要因素信息是一種很有價(jià)值的資源，它能夠提高經(jīng)濟(jì)主體的效用和利潤。地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府對于城市土地狀況、土地出讓計(jì)劃等信息掌握全面，而開發(fā)商對于城市土地的供給、土地價(jià)格及地塊資料等信息搜集相對不足，因而在土地一級市場上，各開發(fā)商在土地招拍掛中往往爭奪激烈、互不相讓，從而推高了土地的價(jià)格，增加的
5、房地產(chǎn)的成本。另外，地方政府對城市土地供給的壟斷還容易滋生土地交易環(huán)節(jié)的尋租和腐敗行為，增加交易成本，這無形中也提高了土地的成本和最終提高了房價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、交易過程復(fù)雜以及專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，使得購房者對于房地產(chǎn)狀況（諸如工程質(zhì)量、造價(jià)成本等）以及未來的價(jià)格走勢等信息掌握較少，了解渠道較為單一，與房地產(chǎn)的開發(fā)商相比，存在嚴(yán)重的信息不對稱。開發(fā)商往往借助媒體廣告宣傳，制造出樓盤銷售火爆或者未來價(jià)格將大幅上漲的假象，開發(fā)商甚至利用虛假銷售等違規(guī)行為，以達(dá)到抬高房價(jià)的目的。這種嚴(yán)重的信息不對稱性使得購房者的議價(jià)能力較低，只能
6、被動接受虛高的房價(jià)。3房地產(chǎn)市場的外部性部性是指市場交易對交易以外的其他人的影響，也就是市場交易給社會帶來的益損。目前，我國的市場經(jīng)濟(jì)的增長方式主要以投資拉動型增長為主，而房地產(chǎn)行業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)很大。個(gè)別地方政府為了追求GDP的增長速度，而對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展引導(dǎo)監(jiān)督力度不夠，致使部分地區(qū)房價(jià)漲跌幅度較大，對整個(gè)社會的安定造成一定的負(fù)面影響。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道過于單一，對銀行貸款的依賴性過大，房地產(chǎn)業(yè)的市場失靈可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的資金無法按時(shí)收回，從而使銀行業(yè)面臨較大的壞賬隱患。由此可見，政府和
7、金融部門被房地產(chǎn)業(yè)綁架，擠占了大量的社會資源，使社會資源配置失當(dāng)，從而成為房地產(chǎn)市場失靈的重要原因之一。4房地產(chǎn)的公共物品屬性在任何國家，房屋都具有承擔(dān)人類最基本的生存保障性功能，因此，房地產(chǎn)除具備商品屬性外還具備一定的公共物品屬性。物品的公共性，意味著市場機(jī)制大打折扣，甚至失靈。另外，城市道路交通、水電供應(yīng)、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和社區(qū)公共服務(wù)等這些與物業(yè)相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準(zhǔn)公共物品。房地產(chǎn)由于對這些公共物品的占用而也具有了某種公共物品的屬性。2009年3月以來，經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)
8、暖，不論是投資者或者消費(fèi)者都對市場充滿信心。雖然全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)形式仍然嚴(yán)峻，但是政府采取一系列積極措施，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的調(diào)控初見成效。國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月保持上漲，5月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.
