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《當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷模式的探討論文》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷模式的探討論文摘要目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地資源稀缺、住房需求下降、房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲、住宅空置率升高的新形勢。因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略，提升顧客滿意度，在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行差異化戰(zhàn)略，實(shí)施全面質(zhì)量營銷模式勢在必行。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)形勢營銷策略全面質(zhì)量營銷一、房地產(chǎn)營銷面臨的新形勢資金、土地和消費(fèi)者是房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。自2004年3月末以來..畢業(yè)，面對經(jīng)濟(jì)總體過熱信號，國家加大了宏觀調(diào)控力度。國家有關(guān)部門從房地產(chǎn)的源頭——信貸
2、和土地開始，采取了一系列調(diào)控措施，盡管存在一定的時(shí)滯作用但已經(jīng)取得了初步成效。隨著各項(xiàng)調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。其成效包括：投資增速過猛的勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；貸款規(guī)模得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；市場削減不合理需求，市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀根、土地收緊盡管有利于房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展，但短期將帶來較大的壓力。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。從2005年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，盡管一些地方的房價(jià)上漲有所放緩，即全國平均房價(jià)上漲幅度有所下落。如1月
3、～2月全國70個(gè)大中型城市房價(jià)上漲幅度為5.5%。但我們也應(yīng)該看到，一些地方房價(jià)過快上漲也是不爭之事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年，以北京房地產(chǎn)市場為領(lǐng)頭，全國的房地產(chǎn)輿論是漲聲一片。2004年全國房地產(chǎn)完成投資1.3萬億元，同比增長28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍處于高位運(yùn)行。2005年，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別增長10.1％、9.7％和1.4％。住宅空置率升高。從國家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來看，一是2005年以來房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。比如，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截
4、至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。個(gè)人住房需求下降。從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數(shù)據(jù)表明:2004年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長35%以上，增長達(dá)4700億元，而2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長為15.8%，僅增加2600億元，僅為2004年的一半。同時(shí)從2006年一季度的情況來看，居民戶消費(fèi)性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費(fèi)貸款提前還款的因素與房地產(chǎn)投機(jī)減弱，但從中可以推斷，個(gè)人住房需求下降。二、創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷模式新形勢下，對房地產(chǎn)企業(yè)提
5、出了新的銷售挑戰(zhàn)，營銷策略創(chuàng)新勢在必行。當(dāng)消費(fèi)者對居住的選擇不再停留于感性的消費(fèi)，當(dāng)市場需求逐漸從強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)向追求高品質(zhì)生活轉(zhuǎn)化，地產(chǎn)就進(jìn)入“品質(zhì)致勝”時(shí)代。這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的全過程實(shí)施全面質(zhì)量營銷。從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從選材到施工，從人員招聘到服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，一磚一瓦，一草一木，房地產(chǎn)企業(yè)都要舍得投入時(shí)間、精力打造讓目標(biāo)客戶覺得有價(jià)值的“品質(zhì)”。全面質(zhì)量營銷是以顧客需求為先導(dǎo),以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn),通過全過程的營銷努力來提高產(chǎn)品質(zhì)量,驅(qū)動(dòng)質(zhì)量績效,以實(shí)現(xiàn)顧客滿意目標(biāo)的一種新型營銷理念。實(shí)施全面質(zhì)量營銷,要求營銷者不僅
6、僅要注重營銷全過程的質(zhì)量,實(shí)施營銷全過程的質(zhì)量管理(即營銷全面質(zhì)量管理);而且要關(guān)注產(chǎn)品(包含服務(wù),下同)自身的質(zhì)量,參與產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定和控制,使產(chǎn)品質(zhì)量能符合消費(fèi)者的要求。一方面要通過外部營銷的質(zhì)量控制,提高顧客對產(chǎn)品的感知質(zhì)量,從而提高顧客對產(chǎn)品的滿意度;另一方面要通過內(nèi)部營銷,來促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的提高。實(shí)施全面質(zhì)量營銷,..畢業(yè)必須做好以下工作:1.合理的市場定位只有市場定位準(zhǔn)確，銷售才能進(jìn)展快，進(jìn)而資金流動(dòng)順暢，短缺土地得到高效開發(fā)，這樣國家宏觀調(diào)控才不會(huì)造成什么不利影響。動(dòng)工前弄清楚“為誰建房”而不是房子建成后問自己
7、“房子為誰而建”，即房子未建，精確定位先行。這是應(yīng)對宏觀調(diào)控等當(dāng)前不利形勢的必然要求。因此，必須在市場調(diào)研充分和了解客戶的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的市場細(xì)分，以確定有良好發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分群體為目標(biāo)客戶；同時(shí)加強(qiáng)對競爭者狀況的研究，以防定位趨同。通過市場調(diào)研,正確識別顧客的現(xiàn)實(shí)需求、潛在需求,競爭者對需求的滿足狀況,并根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部條件和經(jīng)營目標(biāo)合理進(jìn)行市場定位,確定目標(biāo)顧客。2.差異化的質(zhì)量定位通過對目標(biāo)顧客的需求狀況和期望質(zhì)量的調(diào)查分析,確定企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量定位。企業(yè)的質(zhì)量定位不僅僅要注重產(chǎn)品的功能性質(zhì)量,更要注重產(chǎn)品的適用性質(zhì)量。在消費(fèi)
8、個(gè)性越來越突出的今天,企業(yè)要想在產(chǎn)品方面贏得優(yōu)勢,必須從產(chǎn)品的創(chuàng)新和產(chǎn)品的個(gè)性化這兩個(gè)方面著手。一方面,隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展,顧客需求不斷發(fā)生變化,從而對產(chǎn)品提出新的要求,而企業(yè)只有向顧客提供不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品才能適應(yīng)這種變化。另一方面,較高層次的顧客已不再滿足于成批生產(chǎn)出來的產(chǎn)
