項(xiàng)目推廣媒介組合案例

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1、項(xiàng)目推廣媒介的組合一、概述：1、物業(yè)概述***是由**公司精心開發(fā)的高檔單身公寓。該地塊地處中山北路與仙林橋直街交匯處的東南角。毗鄰臨近鳳起路、延安路、慶春路中心商業(yè)圈。**是一棟規(guī)劃設(shè)計(jì)中的高檔單身公寓。全樓層共高16層，建筑高60.2米，總建筑面積13014平方米，將于近期開工興建。目前杭州市高層住宅樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，在市場(chǎng)容量有限的情況下制定有效的營(yíng)銷計(jì)劃，是制勝的必要條件。本方案通過對(duì)市場(chǎng)資料的分析，結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)，尋找盡可能準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而制定相應(yīng)的價(jià)格策略、廣告推廣策略以及銷售方案，以求使整個(gè)樓盤的營(yíng)銷工作達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。2、現(xiàn)有主要技術(shù)經(jīng)

2、濟(jì)指標(biāo)總用地面積2094M2綠化率26%總建筑面積13014M2（包括地下室2526M2）停車泊位機(jī)動(dòng)車45輛自行車153輛容積率5.0層高16層建筑密度45%表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、項(xiàng)目規(guī)劃：從以下四個(gè)方面分析：A、整體風(fēng)格**的總體規(guī)劃為：在滿足城市規(guī)劃的前提下創(chuàng)造一個(gè)具有高品位、高質(zhì)量的現(xiàn)代住宅大樓使之溶于整個(gè)城市環(huán)境之中，能夠?qū)υ摰貐^(qū)的環(huán)境質(zhì)量起積極作用成為中山北路慶春路上又一個(gè)新的景觀。**具有其自身的時(shí)代特征，滿足“實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的要求，合理安排布局，使大廈具有獨(dú)特的個(gè)性。B、建筑風(fēng)格美好的建筑形象既給人以愉悅感，又在體業(yè)主體現(xiàn)自身價(jià)值中起著越

3、來(lái)越重要的作用，**頂部采用通透夠構(gòu)架處理，一氣呵成，立面采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)凸窗與金屬構(gòu)件的細(xì)部處理，突了立面整體上的線條比例及材質(zhì)感的對(duì)比，加上現(xiàn)代裝飾材料來(lái)傳遞永恒的美的訊息。在輪廓設(shè)計(jì)上，規(guī)整方形，造型簡(jiǎn)潔明快，挺拔硬朗、使整個(gè)建筑不失莊重，充滿時(shí)代氣息。C、防火設(shè)計(jì)**四周的道路兼作為消防通道，高層部分全部直接落地。大樓屬于一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)。根據(jù)消防規(guī)范，需要置消防電梯，防煙樓梯間自動(dòng)噴淋。防火分區(qū)為地下一層1263M2，地下二層1263M2、、部分每層為一個(gè)防火分區(qū)，大樓安全出入口均符合規(guī)范要求。D、環(huán)境保護(hù)**屬于商住用房，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)

4、生有害影響。對(duì)三廢處理如下：1、對(duì)有噪聲的機(jī)房均作隔聲處理，加吸音材料和隔聲門。2、污水、廢水、雨水流入市政雨水管，污水經(jīng)化糞池處理后流入市政污水管。3、廚房污水經(jīng)隔油池處理后流入市政污水管。二、杭州市單身公寓市場(chǎng)分析（一）杭州市單身公寓需求市場(chǎng)分析調(diào)查由于單身公寓比較良好的市場(chǎng)前景，正在預(yù)售和即將推出的樓盤非常多，市中心區(qū)塊有：云天·陽(yáng)光都市、錦繡天地、東方金座、三華·天運(yùn)等；城西區(qū)塊：方易城市心境、瑞祺大廈；城北區(qū)塊：新青年廣場(chǎng)、藍(lán)色霞灣、龍門公寓；錢江南岸區(qū)塊：同方超級(jí)星期天、銀色港灣、太陽(yáng)國(guó)際公寓；下沙區(qū)塊：大北·世紀(jì)風(fēng)景、大都·文苑風(fēng)情；城郊區(qū)塊：華庭·

5、云頂。另外在西城廣場(chǎng)附近、世貿(mào)區(qū)域以及南都的茅家橋項(xiàng)目等均有單身公寓項(xiàng)目，而且預(yù)計(jì)開發(fā)量較大。我們對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)的單身公寓作了詳細(xì)的調(diào)查，詳見附件一。該范圍內(nèi)的單身公寓，基本可以分成三個(gè)板塊：以錦繡天地為代表的單身公寓，直面西湖，商住兩用樓的均價(jià)高達(dá)20000元/㎡。戶型以70-90㎡，目前尚未開盤。第二板塊是市中心繁華地段上的單身公寓，如東方金座（仁和路）、瑞祺大廈（文二路東端）等。均價(jià)在10000-13000元/㎡之間。主力戶型30-50㎡。東方金座還沒有開盤，瑞祺大廈開盤一年不到，銷售率已達(dá)80%。第三板塊是次中心和更遠(yuǎn)些地段上的項(xiàng)目。如云天·財(cái)富中心、鳳起廣

6、場(chǎng)等，均價(jià)在6000-10000元/㎡左右。因?yàn)閱蝺r(jià)相對(duì)較低，主力戶型略有加大，在40-100㎡左右。銷售形式非常喜人，以云天·財(cái)富中心為例，其在10月份人居展上開盤，銷售火爆，開發(fā)公司已經(jīng)將單價(jià)上漲800元/㎡。從地段看，我們這一項(xiàng)目應(yīng)該歸屬于第二板塊。（二）項(xiàng)目周邊環(huán)境及可特色概述基地位于杭州市真正的市中心，高昂的地價(jià)、繁華的環(huán)境、便捷的地段決定了基地應(yīng)該朝著高檔物業(yè)的方向開發(fā)。市中心實(shí)用型的高檔單身公寓是所認(rèn)同的開發(fā)方向。中山北路是杭州一條歷史悠久的老街，南宋時(shí)期曾一度繁華，現(xiàn)與基地隔街相望的“張同泰”藥店見證了中山北路昔日的輝煌?；嘏c延安路、慶春路相距不

7、遠(yuǎn)，可謂鬧中取靜。其所在街區(qū)總體而言比較古舊、淡雅、安靜。但北邊不遠(yuǎn)處以國(guó)都公寓為代表的那一段中山北路，卻是杭州新興的品味情趣購(gòu)物街。整體而言，基地所在的街區(qū)文脈似乎可以這樣描述：繁華幽靜并舉，古典現(xiàn)代共存。這給建筑的表現(xiàn)形式和建筑話語(yǔ)提供了很大的張力。慶春路、延安路、武林廣場(chǎng)是杭州高檔寫字樓集中的區(qū)域，形成了一個(gè)云集大量高級(jí)白領(lǐng)的購(gòu)房群體。他們正是單身公寓的潛在客戶群，我們這一項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上、品質(zhì)內(nèi)涵上，都應(yīng)該充分考慮吸引和挖掘這一巨大的潛在客戶資源。媒體組合策略一、整合方式媒體組合就是利用兩種或兩種以上媒介進(jìn)行廣告。我們根據(jù)通福房產(chǎn)自身特點(diǎn)設(shè)定媒體組合，主要

8、是基于以下